השמאי הממשלתי: "העבודה על מע"מ אפס נעולה בארון"

"יכול להיות שמחירי המינימום גבוהים מדי. בחלק מההחלטות לפרסם משתפים אותי, בחלק לא. השיטה הקיימת קובעת כי ההצעה הגבוהה ביותר היא הזוכה. יש כמה שיטות מכרז, אבל כדי לשנות זאת, משרד הבינוי צריך לבדוק קודם מול משרד המשפטים את חוק המכרזים, והאם השינוי הוא הגיוני וחכם. זה לוקח זמן. אם בממשלה הבאה לא יקימו גורם אחד מרכזי, שינהל את כל נושא הדיור ויהיה קרוב למוקד הכוח, מישהו שראש הממשלה מינה ויש לו סמכות וכוח כלכלי, אנחנו נראה עוד דו"ח ועוד עליות מחירים", כך אומר טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, בראיון שהתפרסם במגזין "בוני הארץ" של התאחדות בוני הארץ.

"מה שהייתי ממליץ לממשלה החדשה זה קודם כל לקחת מנגנון כמו קבינט הדיור, לעבות אותו ולשים בראשו את השר הכי משפיע בממשלה", ממשיך אלדרוטי, "התנאי הבסיסי הוא שיהיה אדם אחד האחראי על כל הנושא. ענף הבנייה קשור לכל תחומי החיים שלנו. בסוף זה מגיע לראש הממשלה. צריך פרויקטור. לדוגמה, חמ"ל הדיור שברשות סגן החשב הכללי באוצר, ערן ניצן, כלי פקידותי שעם הגב מראש הממשלה, הוא היה אחד הכלים לפתרון החסמים. במקביל, חשוב שזה ינוהל ללא אגו".

עוד חשף אלדרוטי בראיון כי כל העבודה המאומצת שהעסיקה אותו בעבודה על חוק מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר יאיר לפיד, התקציב שהוקצע למטרה זו ועבודתם של עשרות שמאים פרטיים שהועסקו למטרה זו חודשים ארוכים בשנה שעברה הייתה ככל הנראה לחינם בשלב זה. "תוצאות העבודה שעשיתי לקראת יישום חוק מע"מ בשיעור אפס אחוז נעולות עם שני מנעולים בארון במשרד שלי. הנתונים אינם מתאימים לתוכניות אחרות של הממשלה כיום, ולמעשה לא ייעשה בהם שימוש, אלא אם הממשלה תכריז על חוק דומה".

אלדרוטי, כמי שמעריך קרקע בעבור המדינה, התייחס גם לתופעת קבוצות הרכישה, ולטענות הקבלנים שהקבוצות מציעות הצעות גבוהות במכרזים ומעלות את מחיר הקרקע. "לא עקבנו אחרי התנהלותן עד עכשיו. הייתי מצפה שמחיר הדירה בקבוצת רכישה יהיה נמוך יותר מאשר אצל קבלן, אבל ברור לי שמארגן הקבוצה לא עושה זאת ממניעים פילנטרופיים. הוא תמיד לוקח משהו לכיס. נזכיר שהרוכשים בתחום הזה עוסקים בציפיות. גם מארגני הקבוצות רוצים לקבל את מחיר הדירה הגבוה ביותר. לכן, ייתכן שהם באמת משפיעים נקודתית על מחירי הקרקע. בסופו של דבר, הם מעט, ולכן השפעתם הכוללת על הענף כולו אינה מהותית".

השמאי הממשלתי הראשי מפרסם מידי רבעון סקירת מחירי דירות. מדובר בסקירה שיוצאת במקביל לנתונים אחרים שמפרסמים גופים אחרים כמו משרד הבינוי, משרד האוצר וגם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. למרות שמדובר על אותה המדינה עם אותו ענף דיור, לא תמיד נתוני הסוקרים השונים זהים, על כך אומר אלדרוטי: "אנחנו עושים סקרים רבעוניים כדי לבדוק את מחירי הדירות. עשינו מחקר שנותן אינדיקציות לשמאים בעניין הזה. אנו סוקרים בקביעות 16 ערים ודירות גדולות, שלדעתנו הן עדיין המוצר הנורמטיבי השכיח. למרות הביקורת הקיימת, בסוף, כשאתה מסתכל על הגרף, אנחנו והלמ"ס שומרים על מגמה דומה. לעומת זאת, הנתונים שמפרסם משרד האוצר רחוקים מהנתונים שלנו. בזמנו, מנכ"ל משרד האוצר ייסד צוות שהיה אמור לאחד את כל הנתונים, איפשהו בדרך זה התמסמס".

עוד נושא שעולה לכותרות מידי פעם ומתייחס לשווי נכסים היא סוגיית הבנייה הירוקה. גורמים הפעילים בתחום זה טוענים כי בנייה ירוקה משפיעה על שווי הנכסים אולם אלדרוטי סבור שעוד מוקדם מידי לקבוע כי הדבר נכון: "עדיין לא נוצרה מסת שוק מספיק גדולה כדי לאפיין את התופעה. אני לא בטוח שהשוק יודע לתרגם את התועלת מבניין ירוק לשווי".