תנופת הבנייה של שטחי משרדים נעצרה כמעט בכל הארץ

בשבוע שעבר, כפי שנחשף ב"גלובס", הודיעה חברת הטכנולוגיה אמדוקס לעובדיה כי היא פועלת לאיתור נכס חדש עבורה באזור המרכז. מאז 1996 יושבת אמדוקס בקומפלקס ענק על צומת רעננה, המשתרע על 75 אלף מ"ר. חוזה השכירות של החברה ייפתח מחדש בסוף 2019.

בין אם מדובר בכוונה אמיתית לעזוב את המתחם ובין אם זהו מהלך שנועד ללחוץ על הבעלים להוריד מחירי שכירות, הודעתה של אמדוקס מלמדת עד כמה גדולים הסיכונים וההזדמנויות בענף המשרדים. הסיכון לאבד יום אחד שוכר עוגן כמו אמדוקס (ששילמה לבעלת הבניין, קרן ריט 1, דמי שכירות של למעלה מ-38 מיליון שקל בשנה שעברה), ומאידך הזדמנות להחתים שוכר גדול כל כך, שיכול למלא לבדו שני מגדלי משרדים. וכשמדובר במשק הנמצא בהאטה, שבו כמעט ולא צצות חברות חדשות הזקוקות למשרדים, המשוואה נכונה שבעתיים.

הכוח ביד השוכרים

כך או כך, מתברר שהתחושה שכוחם של השוכרים על העליונה, משתקפת גם מהתחלות הבנייה החדשות. אחרי בהלת המשרדים בשנת 2013 - שכללה בנייה של כ-730 אלף מ"ר משרדים ברחבי הארץ ותחזיות לבועה חדשה ולבניינים שישארו ריקים, היזמים הורידו את הרגל מהגז. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שמתפרסמים כאן לראשונה, עולה כי בשנת 2014 צנח היקף התחלות הבנייה למשרדים בשיעור 45% בהשוואה לשנה שלפניה.

ועדיין, בחינה של התחלות הבנייה למשרדים על פני חמש שנים, משנת 2010, מראה דווקא עלייה של 13% בהתחלות הבנייה למשרדים. על רקע ההיצף בנדל"ן מסחרי באזור המרכז וגוש דן, במחוז תל אביב נרשמה הירידה החדה ביותר בהתחלות בנייה למשרדים, ירידה בשיעור 60%. בעוד שב-2014 החלה בנייתם של משרדים על שטח של 160 אלף מ"ר, ב-2010 הסתכם השטח עליו החלה הבנייה ב-250 אלף מ"ר.

הדיבורים על התעוררות הנגב מתבטאים גם במספרים: המחוז היחיד שבו נרשמה עלייה בהתחלות בנייה ב-2014 היה הדרום. בעוד שב-2013 החלו לבנות שם משרדים בשטח 6,051 מ"ר, ב-2014 היה שטח התחלות הבנייה כפול - 12,168 מ"ר.

מחוז ירושלים רשם את העלייה הגדולה ביותר בהתחלות בנייה למשרדים מאז 2010. לפני חמש שנים השתרעו התחלות הבנייה למשרדים במחוז על שטח של 1,172 מ"ר, ואילו ב-2014 היה שטח התחלות הבנייה בבירה 83,448 - גבוה פי שמונה.

במחוז צפון נרשמה בחמש השנים האחרונות עלייה של 117% בהתחלות בנייה למשרדים. בחיפה החלה ב- 2014 בנייתם של משרדים על שטח של 14,142 מ"ר - ירידה של 42% בהיקף התחלות הבנייה מול 2013. עם זאת, גם בעיר הנמל הצפונית נרשמה בקטגוריה זו עלייה בשיעור של 35% בחמש שנים. הנתונים נאספו לקראת הוועידה לנדל"ן עסקי שתערך ב-29 באפריל בת"א ע"י מידע כנסים.

"הסיכון עלה"

אז איך מסבירים את הירידה החדה בהתחלות הבנייה למשרדים בשנה שעברה, שעצרה את מגמת ההתחזקות בשנים האחרונות?

פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל, מסביר כי הקושי הגדול הוא מימוני. "ככל שהיצע המשרדים גדל, כך עולה הסיכון בייזום פרויקטים מסוג זה שכן שווי הנדל"ן עשוי לרדת כתוצאה מירידה בדמי השכירות. לכן חלק ניכר מהבנקים הפסיקו כמעט להעניק מימון לפרויקטים מסוג זה, בעיקר באזור המרכז".

גם ג'קי מוקמל, מנכ"ל ויו"ר מאן נכסים, טוען כי תופעת ההיצף בבניית משרדים עברה את נקודת השיא, וכי ההאטה בקצב התחלות הבנייה היא בלתי נמנעת: "על פי דיווחי הלמ"ס ובהתייחס לטבלאות לשנים 2010 עד 2014, כמות המשרדים הארצית שנבנית היא בסדר גודל של 2 מיליון מ"ר. אם ניקח בחשבון שבניית משרדים מקבלת ההיתר ועד הגמר נמשכת שלוש שנים ויותר, נראה כי המפגש של השנים 2016 ו-2017 יוליד עודף עצום, והשאלה היא אם השוק יכול לספוג את כמות המשרדים הנבנית. ההשתקפות הכללית אומרת שיש מסת בנייה אדירה העומדת מול ביקוש נמוך וזה סימן לדאגה".

לעומתם, בצד של היזמים יש מי שחושב ההיפך. עידו חג'ג', מנכ"ל קבוצת חג'ג', המארגנת קבוצות רכישה להקמת מיזמי משרדים דוגמת מגדלי הארבעה ומגדל רסיטל בתל אביב, טוען כי מקור הירידה בבנייה למשרדים נעוץ בבנקים: "כשלפני שלוש שנים כולם דיברו על עודף היצע במשרדים ובמגרשים למשרדים, הדירקטוריונים של הבנקים, בגלל הרכילות הזו, החליטו לסגור את השיברים ולא לתת יותר ליווי למשרדים. זה גרם ליזמים להתרחק מתחום המשרדים, ומי שכבר היה לו מגרש החליט לחכות עם המכירה. היום אין כמעט היצע למי שרוצה משרד חדש בתל אביב", אומר חג'ג'. לדבריו, בפרויקטים של הקבוצה ניתן דווקא לזהות ביקוש רב: "במגדלי הארבעה מכרנו לפני שנתיים ב-12 אלף שקל למ"ר, והיום מחיר המחירון למ"ר הוא 18 אלף שקל".

גם צחי סופרין, מנכ"ל קבוצת סופרין המבצעת פרויקטים למשרדים ומארגנת קבוצות רכישה, לא מתרגש מנתוני הלמ"ס: "חשוב להבין ששוק היזמות למשרדים שונה לגמרי משוק היזמות למגורים למשל. זה שוק מצומצם, עם שתי חברות גדולות ועוד כמה קבוצות רכישה. מספיק שכמה יזמים נכנסו לפרויקט בשנה שעברה או בזו שלפניה, כדי שלא ירצו להיכנס לפרויקט נוסף".

בשונה מהחברות הגדולות, שבונות משרדים להשכרה, קבוצות כמו סופרין וחג'ג' משווקות משרדים למשקיעים פרטיים ומשתמשי קצה. בשוק זה, טוען סופרין, "מ- 2010, אז התחילו הדיבורים על ההיצף במשרדים, אנחנו שועטים קדימה בלי הפסקה. יש עלייה בביקוש ואני לא רואה האטה".

תורמים במשרד

העיר תל אביב מובילה בהתחלות הבנייה למגדלי משרדים. ב-2014 החלה בעיר בנייתם של 134 אלף מ"ר למשרדים, המהווים 33.6% מכלל התחלות הבנייה למשרדים בישראל, האזורים העיקריים הם מרכז העיר ('הסיטי') ורמת החייל.

אחרי תל אביב ניצבת הבירה ירושלים, שם החלה בנייתם של 82 אלף מ"ר למשרדים, שהם 20.6% מכלל הבנייה למשרדים בישראל. במקום השלישי נתניה עם 26,336 מ"ר (6.6%) וברביעי הוד השרון, שם החלו לבנות 23,256 מ"ר משרדים (5.8%). למקום החמישי התברגה מודיעין, שבמשך שנים נחשבה לעיר שינה לתושבים שמתפרנסים ועובדים באזור המרכז או בירושלים. בשנה שעברה החלו להבנות במודיעין משרדים בשטח של 12,910 מ"ר.

ערים נוספות שנכנסות לעשירייה הראשונה הן חדרה וחולון. בשתיהן החלה בנייה המהווה 2.9% מכלל התחלות הבנייה למשרדים בישראל. בחדרה החלה בנייה על שטח של 11,536 מ"ר ובחולון על פני שטח של 11,454 מ"ר. בצמוד אליהן נמצאת פתח תקווה עם התחלות בנייה על פני 10,447 מ"ר (2.6%). במקום התשיעי כפר סבא עם 9,954 מ"ר (2.5%) ועשירית קרית אונו עם 6,834 מ"ר (1.7%).

 התחלות בנייה למשרדים