מתחם שוק העלייה בדרום ת"א: הלהיט הנדל"ני הבא?

עד כמה עומד מתחם שוק העלייה בתל אביב לשנות את פניו בשנים הקרובות? בעיריית תל אביב תולים תקוות רבות בפרויקט שוק העלייה שעומד לצאת סוף סוף לדרך, ולהוות את הפרויקט המשמעותי באזור, הכולל 70 דירות בנות השגה. זאת לאחר שמועצת העירייה, אישרה לאחרונה את זכייתן של החברות תדהר ואקרו נדל"ן במכרז שפרסמה לרכישת זכויות החכירה במתחם ההיסטורי בין הרחובות העלייה, צ'לנוב, מטלון ו-וולפסון.

המכרז כלל זכויות להקמת שני בניינים בני 77 דירות אותן יוכלו לשווק החברות, בנוסף לבניית בניין שלישי בן 70 דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח שיועבר לעירייה ולהקמת חניון ציבורי שיכלול 260 חניות ציבוריות.

על פי ההצעה הזוכה, העירייה תשלם לתדהר ואקרו נדל"ן 19.8 מיליון שקל כולל מע"מ בעבור הבניין שיועבר אליה, ובנוסף תשלם לחברות 25 מיליון שקל להקמת החניון הציבורי. מלבד אלה, העירייה קאנטרי תקים באמצעות חברת "עזרה וביצרון" בחלקו המערבי של המתחם.

"עיריית תל אביב רואה בפרויקט הזה את הסוזן דלל של נווה צדק", מסביר אילן קפון, מבעלי אקרו נדל"ן, שצופה כי היתר הבנייה לפרויקט יונפק במהרה. "שכונת פלורנטין היא מצליחה כבר כמה שנים והמחירים למ"ר בה גבוהים. אבל כמה שהיא צעירה וטרנדית, אין בה הרבה לאן להתפתח. לזוג שגר בדירת 2 חדרים בפלורנטין ונולד לו ילד, אין אפשרויות בשכונה ולכן הוא מחפש פתרונות בגבולות השכונה, שם קל יותר למצוא דירות 3 חדרים למשל. בעיה נוספת בפלורנטין היא שלא היו בה מבני ציבור, ולכן הקאנטרי שיוקם במתחם העלייה ישרת גם את תושבי פלורנטין".

לאזור מתחם העלייה, מוסיף קפון, יש ייחודיות משלו: "שוק לוינסקי והרחובות הגובלים בו, הפכו למוקד משיכה, עם הרבה מסעדות, בתי קפה, מעדניות, בשילוב עם ספקים וסיטונאים של אוכל, ועולם הגסטרונומיה תמיד מושך אליו את עולם הנדל"ן".

בעניין הקירבה היחסית של המתחם לריכוז של זרים, משיב קפון כי "המגמה של התמעטות הזרים באזור היא ברורה מאז שהממשלה עצרה את ההסתננות, ובכל כמה חודשים עוזבים לא מעט זרים את ישראל, במסגרת הסכמים עם מדינות אפריקה".

"לת"א אין לאן להתפתח מזרחה"

חברה נוספת שזיהתה את הפוטנציאל בשכונה והחלב לבצע בה עסקאות כבר לפני שנים אחדות היא חברת יובלים, שבבעלות היזמים איציק ברוך ורן בלינקיס. לפני ארבע שנים רכשה יובלים מגרש בן 2 דונם ברחוב חזנוביץ' במתחם, ובשנה האחרונה רכשה מגרש צמוד נוסף, בעסקת קומבינציה עם בעלים פרטיים. בימים אלה היא ממתינה לקבלת היתר בנייה להקמת פרויקט בן 91 דירות בנות 2-4 חדרים עם מרפסות, בשלושה בניינים בני 7 קומות, ביניהם גינה משותפת פרטית לדיירים ומרתפי חניה.

"לאזור פוטנציאל גדול, מאחר שלתל אביב אין לאן להתפתח מערבה ומזרחה ועיקר ההתפתחות של העיר היא דרומה", אומר ברוך. "מתחם העלייה נמצא קרוב יחסית לאזורים המבוקשים של העיר, ולדעתנו תוך כמה שנים יתמזג עם מרכז תל אביב".

נשמע דמיוני? ברוך מנמק: "גם כשקנינו את הקרקע במושבה האמריקאית ב-2007 אמרו לנו שאנחנו משוגעים והיום זה אחד האזורים הכי חמים בעיר".

בפרויקט שהחלה יובלים לשווק מוצעות דירות 2 חדרים במחיר התחלתי של 1.55 מיליון שקל, דירות 3 חדרים ב-1.9 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.5 מיליון שקל, ופנטהאוזים ב- 3.5 מיליון שקל.

לדברי ברוך, משקיעים מגלים עניין ברכישת הדירות הקטנות, ואילו משפחות רוכשות את הדירות הגדולות יותר. "קיים במקום ביקוש לדירות 4 חדרים, מה גם שאם זוג צעיר קונה דירה היום, היא תהיה מוכנה בעוד שנתיים וחצי והצרכים יכולים להשתנות", אומר ברוך. "האטרקטיביות של האזור היא עדיין במחיר, כי מחיר דירות חדשות באזור הזה עומד על 30 אלף שקל למ"ר בממוצע, בעוד במרכז העיר מדובר בסכומים אחרים של 50 אלף שקל למ"ר".

על השאלה אם אינו חושש מנוכחות המוגברת של זרים בסמיכות יחסית למתחם משיב ברוך כי "נכון שיש זרים באזור, אבל לדעתנו מדובר בתופעה זמנית, שלאט לאט תיעלם מאחר שככל שמוקמים פרויקטים חדשים, בניינים ישנים שגרים בהם מהגרים נהרסים לטובת אוכלוסיה חדשה, והזרים באופן טבעי יעברו לאזורים אחרים נחשלים יותר".

עיריית תל אביב: "בזכות תמריצים שיצרנו יזמים רבים על כל מגרש באזור"

"עיריית תל אביב מנסה היום לקדם כמה מוקדים בדרום תל אביב, ומתחם שוק העלייה הוא אחד מהם", מסביר האדריכל אלי דיגא, הממונה על תכנון דרום העיר ויפו בעירייה. "זה נעשה באמצעות בנייה חדשה והשמשה של הקיים. מלבד פרויקט חזנוביץ' ושוק העלייה, יש לא מעט מעט פרויקטים המקודמים על מגרשים שבהם קיימים בניינים בני 2-3 קומות.

"הסדרנו מדיניות שחלה על האזור הזה, שמעניקה תמריצים ליזמים מבחינת זכויות בנייה וגודל יחידות דיור. כך שבמגרשים של חצי דונם, ניתן להקים 20 יחידות דיור בבניינים עד 7 קומות, ללא צורך בקידום תב"ע חדשה. מספר היחידות המתאפשרות במגרשים האלה יחד עם הזכויות שמעניקה תמ"א 38 יצר אטרקטיביות להרבה יזמים ולכן יש היום מלחמה על כל מגרש שמוצע למכירה באזור. מה שמזכיר לנו את ההתפתחות של אזור גן החשמל".

לדברי דיגא, העירייה גם פועלת כיום באינטנסיביות לעודד את התחדשות אזור התחנה המרכזית הממוקם מזרחית משם. "באזור התחנה הישנה אנחנו מקדמים היום תכנון חדש לתעסוקה ומגורים, שאושר כבר בוועדה מקומית. לגבי בעיית הזרים באזור הזה, בשטח אנחנו רואים שהיזמים לא מתרגשים על פי הבקשות להיתרים".

דוגמה לדברים ניתן לראות בתוצאות מכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל לשיווק שני מגרשים נפרדים ברחוב מירון, שבו זכו בינואר האחרון החברות אאורה ישראל בבעלות יעקב אטרקצ'י ובולווארד בבעלות משפחת פדרמן, המיועדים יחד להקמת 50 דירות, תמורת 270 אלף שקל למרכיב הקרקע לדירה אחת, בממוצע.

"האזור הזה הוא אזור מתפתח, משקיעים קונים בו דירות כי ניתן להשכיר את הדירות בקלות, ומי שקונה שם דירת 3 חדרים ב-1.2-1.3 מיליון שקל, גם מצפה לעליית ערך בעתיד", מסביר מנכ"ל ובעלי אאורה ישראל יעקב אטרקצ'י. "גם לפני 10 שנים אזור גן החשמל היה אזור גרוע והיום נמכרות שם דירות בפרויקטים חדשים בסכומים גבוהים מאוד".