מויניאן תנפיק אג"ח בהיקף של עד מיליארד שקל בתל-אביב

טייקון הנדל"ן היהודי אמריקאי ג'וזף מויניאן הצטרף בסוף השבוע באופן רשמי לקבוצת היזמים מניו יורק שמבקשים לנצל את האטרקטיביות של שוק החוב המקומי להנפקת אגרות חוב במאות מיליוני שקלים.

חצי שנה לאחר שדבר ההנפקה נחשף ב"גלובס", הגישה מויניאן לימיטד, חברה שהקים מויניאן במיוחד לצורך ההנפקה באיי הבתולה הבריטיים (BVI), טיוטת תשקיף לרשות ניירות ערך לגיוס של עד 1 מיליארד שקל בהנפקת אגרות חוב בבורסה בתל אביב. האג"ח, שייפרעו בין 2017 ל-2021, יהיו בעלות משך חיים ממוצע של כ-5 שנים ויישאו ריבית שתיקבע במסגרת למשקיעים. מדובר בחברת נדל"ן אמריקאית עשירית שמגייסת חוב בבורסה המקומית.

מטהראן להחזקה של 1.86 מיליון מ"ר

מויניאן, ממשקיעי הנדל"ן הבולטים בארה"ב, נולד בטהראן ב-1954 והיגר עם משפחתו לניו-יורק כשהיה בן 17. ב-1982 הוא החל בהשקעות בתחומי הנדל"ן וייסד את קבוצת מוניאן, שמחזיקה כיום בנכסים בשטח של 1.86 מיליון מ"ר ובשווי מוערך של כ-10 מיליארד דולר. הקבוצה פועלת בעיקר במנהטן ומתמחה בייזום וניהול פרויקטים למגורים, משרדים, שטחים מסחריים ומלונאות.

למויניאן לימיטד, החברה המנפיקה, יועברו החזקות הקבוצה ב-15 בנייני משרדים ומסחר בשווי של 675 מיליון דולר, אחזקות בשווי של 303 מיליון דולר בשני בתי מלון, דירות יוקרה למכירה בשווי של 61 מיליון דולר והחזקה בשווי של 167 מיליון דולר בבניין מגורים להשכרה ובו 398 דירות. בין הנכסים הללו ניתן למצוא 66% מקבוצת בנייני משרדים בשדרה ה-5, 24% מבניין משרדים בכיכר קולומבוס ו-56% ממלון הילטון גארדן שמדרום לסנטרל פארק.

בנוסף, יועברו לחברה המגייסת החזקות של קבוצת מויניאן בשתי הקרקעות להשקעה בשדרה ה-11 (חלקה 220 וחלקות 572-580), בהן זכויות בנייה למגורים בהיקף של 200 אלף ר"ר (1,858 מ"ר). כספי ההנפקה אמורים לשמש את מויניאן למימון פעילותה בתחום הנדל"ן, ובדגש על פיתוח הקרקעות, כאשר לחברה תוכנית לרכוש השנה זכויות בנייה נוספות בשתי הקרקעות בכ-40 מיליון דולר.

בסך הכל הסתכם שווי החזקות המויניאן לימיטד בסוף דצמבר 2014 ב-1.3 מיליארד דולר, כשלחברה הון עצמי של 799 מיליון דולר וחוב פיננסי נטו של 431 מיליון דולר. לפי מצגת החברה, ב-2014 ייצרה ההחזקה בנכסים המניבים NOI (הכנסות מדמי שכירות בניכוי עלויות הפעלת הנכסים) של 61.5 מיליון דולר, ו-FFO (תזרים מפעילות שוטפת בניכוי אירועים חד פעמיים) של 26.4 מיליון דולר.

השבחה גם בתקופות רעות

מי שמביא את מויניאן לישראל היא חברת החיתום של לאומי פרטנרס, שם חדש בסצנה הפורחת של חתמי הנפקות הנדל"ן האמריקאיות; והיועצים - הווארד ווייטצ'נר (מבעלי קבוצת הכדורסל של הפועל ירושלים) ואורי איזנברג (בנו של איש העסקים שלמה איזנברג, בעל השליטה בקבוצת ערד השקעות, הפועלת בתחומי הנדל"ן והמיחשוב). בתשקיף ההנפקה טרם נחשפו העמלות שיקבלו יועצי ההנפקה, אולם לאור היקף הגיוס הגבוה והעמלות שגרפו היועצים בהנפקות קודמות של חברות נדל"ן זרות, מדובר כנראה במיליוני שקלים לכל אחד מהם.

הנפקת מויניאן צפויה לזכות בהתעניינות רבה מצד המשקיעים, לאור הדירוג הגבוה שקיבלה החברה המגייסת - Aa3 מחברת מידרוג (מקביל ל-AA מינוס של S&P מעלות). מדובר בדירוג זהה לזה שלו זוכה ענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב, וגבוה בדרגה מדירוגה של ענקית אחרת, מליסרון של ליאורה עופר.

במידרוג מציינים לחיוב את היקף ההון העצמי ויחסי האיתנות הטובים של החברה, ואת ניסיון הבעלים והצוות הניהולי בייזום, השבחה וניהול של נכסים, כולל בתקופות של מחזורי עסקים שליליים. גם מיקום הנכסים ברחובות מרכזיים במנהטן תורם לדירוג הגבוה. מנגד, מציינים במידרוג לשלילה את התמקדות החברה בשלושה נכסים מרכזיים, שמייצרים לה 64% מהרווח הגולמי, וכן את תלותה בכמה שוכרים משמעותיים.

 ההנפקות הגדולות של חברות הנדלן הזרות בשנה האחרונה