קבלנים ויזמי נדל"ן "דוגרים" על אלפי דונמים של קרקע

את הקרקע לפרויקט המגורים "הוד הכרמל הצפוני", בשכונת רמת אלון דרום בחיפה, רכשה חברת אפריקה מגורים ב-1980. עד היום, 35 שנה אחרי כן, טרם הונחה הלבנה הראשונה בפרויקט, אף שלשטח קיימת תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת.

ב-1995 רכשה חברת אשדר את המגרש הצפוני במתחם חוף הצוק. גם במגרש הזה, שיועד לבניית מלון דירות, טרם החלה הבנייה, וזה שנים רבות שהחברה מנסה לקדם שינוי ייעוד של המתחם למגורים. בגלל חוק החופים, גם העירייה רוצה להסיט את הבנייה במתחם הישן מזרחה.

שני המקרים הללו אינם היחידים. חרף העלייה המתמדת במחירי הדירות, ברחבי הארץ פזורות קרקעות רבות הנמצאות בבעלות חברות שמסיבות שונות אינן בונות עליהן. האם תופעת "הישיבה על הקרקע" מקורה בגורמים חיצוניים לחברות, כמו הליכי אישור תב"ע ושינוי ייעוד תקועים, התייקרות עלויות הבנייה ומיקום מחוץ לאזורי הביקוש, או שמא מדובר בדרכם של היזמים לווסת את ההיצע ולשמור על רמת מחיר גבוהה?

כך או כך, בימים אלה עוקבים היזמים בדריכות אחר הצהרותיו של שר האוצר הנכנס, משה כחלון, למאבק בתופעה. בין השאר הצהיר כחלון כי על יזם, לרבות משקיע פרטי, שיתמהמה יתר על המידה מיום הזכייה ועד להתחלת הבנייה והוצאת אישורי אכלוס (טופס 4), יוטל היטל עיכוב בנייה, בגובה של כמה אחוזים משווי הקרקע מדי שנה. במקביל, יוגדלו זכויות הבנייה של יזמים שיזדרזו לבנות.

מגבלה משנות השישים

בפרויקט "סביוני הנשיא" של חברת אפריקה מגורים בירושלים, במקום שבו עומד נטוש זה שנים מלון הנשיא, קיימת תב"ע מאושרת לבניית 1,500 מ"ר למגורים וכן 3,885 מ"ר למלונאות. את הקרקע, בפינת הרחובות קרן היסוד ואחד העם בעיר, רכשה חברת אפריקה מגורים בשנת 1990. ניסיונותיה של החברה לשנות את ייעוד הקרקע למגורים צלחו חלקית, וחלקו הארי עודנו מיועד, כאמור, לשמש כמלון. כיום מנסה החברה לקדם תוכנית להגדלת זכויות הבנייה שלה בשטח, ולהכפיל את מספר הדירות.

בקרקע שהזכרנו בפרויקט הוד הכרמל הצפוני, מחזיקה אפריקה מגורים ב-71.5% מזכויות הבנייה. לטענת החברה, העיכוב בבנייה נבע מ"מגבלה שמופיעה בתוכנית מאז שנות השישים, וכי לאחרונה, לאחר מגעים ממושכים, הנושא בא על פתרונו". ואולם בכיר בעיריית חיפה אמר ל"גלובס" כי הסיבה לעיכוב היתה מחלוקת של אפריקה מגורים עם בעלי הקרקע האחרים, וכי המגבלה לא היתה אלא מחלוקת בדבר היטל השבחה שדרשה העירייה - מחלוקת שנפתרה משהחברה ניאותה לשלם את ההיטל.

לחברת אשדר עתודות קרקע בשטח של כ-46 אלף מ"ר, כך לפי הדו"חות שהגישה לסיכום שנת 2014. אחת מהן אמנם נושאת את השם "רמת אפעל" אך נמצאת בשטח השיפוט של רמת גן, מאז איחוד הרשויות בשנת 2008.

לדברי ארנון פרידמן, מנכ"ל החברה, השינוי המוניציפלי פגע בתב"ע שקידמה אשדר לייעוד השטח למגורים: "בתחילה, עיריית רמת גן דרשה שלא נקדם שם תוכנית למגורים אלא למסחר ותעסוקה. אז הכנו תוכניות חדשות וקיבלנו המלצה לאישור התוכנית מהוועדה המקומית. בסוף הוועדה המחוזית אמרה שלא תאשר את התוכנית עד שתראה תוכנית כוללת לכל הקרקעות שמקיפות אותנו, ששייכות בכלל לשיכון ובינוי ולרמ"י. עברו כבר 13 שנים, ורק עכשיו רמ"י מקדמת תוכנית, שהאישור שלה יכול לקחת שנתיים-שלוש".

"הרשויות מעכבות"

חברת אזורים מחזיקה בכשליש משטח הקרקע בפרויקט משולש קריניצי ברמת גן, שבו יקומו, לפי התב"ע המאושרת היום, 60 דירות. ואולם, כמעט שני עשורים לאחר רכישת הקרקע, הבנייה בשכונה החלה רק בשנים האחרונות. הליך אישור התב"ע לפרויקט המתוכנן, לדברי הגורם, נמשך למעלה מ-15 שנה.

חברת אזורים מקדמת זה כשני עשורים גם פרויקט למגורים במצפה נפתוח, חטיבת קרקע בפאתי ירושלים. לדברי גורמים באזורים, לאור התחייבות המינהל להקצות למושב כיסלון את חטיבת הקרקע - שטח שהמושב חוכר מהמינהל מזה עשרות שנים - הושקעו על ידי אזורים וכיסלון עשרות מיליוני שקלים לצורכי תכנון, פירעון חובות של המושב, ועוד. אלא שאז, לפי החברה, חסמה רמ"י את הדיון בתוכנית שהגישו אזורים והמושב לוועדה המחוזית, ודרשה להעביר את השטח לידיה.

חברת שיכון ובינוי נדל"ן מחזיקה, על פי נתונים שהעבירה לפני כחודש לבורסה ולרשות ניירות ערך, בעתודות קרקע עם תב"ע מאושרת לכ-2,850 דירות, מאשקלון בדרום ועד יקנעם בצפון. לדברי בכיר בחברה, מקור הבעיה הוא ברשויות המקומיות. כך, פרויקט מתוכנן למגורים, הכולל כ-1,000 דירות בגבעת שמואל, אחרי מאבק ארוך להשגת אישור לתב"ע עומד היום בפני מחסום אחר: פינוי פולשים. לדבריו, אף שהדבר באחריות הרשות המקומית, זו אינה עושה דבר כדי להגיע להסדר עם המתיישבים בקרקע, חברי משפחת פשע מוכרת.

את הטענה בדבר המתנה מכוונת של יזמים בקרקעות שרכשו במטרה לווסת את ההיצע ולשמור על רמת מחירים גבוהה, מגדיר תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, "הזויה": "המטרה של חברה היא להראות רווחים לבעלי המניות. כדי להשיג רווחים לעוד שנתיים אני צריך להתחיל לבנות היום. זה מה שנותן לי את החמצן". דגן מוסיף כי "בעוד חמש שנים המדינה עשויה לצאת במכרזים של מחיר מטרה ולהציף אזורים שלמים בקרקעות זולות. בשבילנו לחכות זה סיכון גדול".

המדינה אינה מפעילה סנקציות נגד החברות

ומה עושה המדינה? כבר בשנת 2010, במסגרת רפורמת הקרקעות שקידם ראש הממשלה בנימין נתניהו, הכריז שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, על התערבות במכרזים ועל הפעלת סנקציות נגד חברות שמחזיקות בצבר קרקעות מדינה בשווי מיליארדי שקלים ואינן בונות עליהן. בין השאר דובר על ביטול זכייתן במכרזים של חברות שישתהו יתר על המידה בבנייה על הקרקעות, ושיווקן של הקרקעות מחדש.

לשם כך אף הוקם צוות מיוחד בראשות מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי. ואולם, חמש שנים חלפו, סנקציות לא הופעלו נגד אף חברה ותופעת הישיבה על הקרקע עודנה רווחת. ברמ"י אומרים כי "הוכנו תקנות בנושא מניעת ריכוזיות אשר אמורות להגיע לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת. במסגרת התקנות תינתן תשובה גם לנושא זה".