הישראלים שמנסים לכבוש את שוק הנדל"ן בלונדון

לאחר שנים ארוכות של פעילות מול משקיעים ישראלים כאן בארץ החליטה קרן הגשמה, קרן להשקעות בעיקר בתחום הנדל"ן הנמצאת בבעלות אבי כץ (מייסד קופיקס), חנן שמש (יו"ר ומנכ"ל הקרן) וגיל אונגר (לשעבר מנכ"ל רבוע כחול ואף הוא שותף בקופיקס) לפתוח סניף גם בלונדון. מדובר למעשה בחברה חדשה, COGRESS, שהחלה לפעול ביוני שעבר לאחר תהליך ארוך של בחינת השוק, קבלת אישורים רגולטוריים וגם גיוס כוח אדם מקומי.

החברה החדשה פועלת באותה צורה כמו קרן הגשמה בישראל, וממלאת את החלל שהותיר המשבר העולמי בכל הקשור למימון פרויקטים. הגשמה, וכך גם החברה החדשה COGRESS, מתמקדת בחלק של השלמת ההון העצמי ליזמי נדל"ן על ידי גיוס הון עצמי ממשקיעים פרטיים. בישראל רף הכניסה למשקיע להשקעה בודדת בפרויקט עומד על 100 אלף שקל, ובלונדון מדובר על 20 אלף פאונד למשקיע.

עיקר מאמצי השיווק של הסניף הלונדוני מופנים לקהל המקומי שכמו בישראל, צמא להשקעה בענף הנדל"ן. כיום מעורבת החברה ב-15 השקעות שונות בשלבים שונים בלונדון, ונכס אחד בעיר פול. ההיקף הכספי הכולל של הפרויקטים מגיע כבר ל-200 מיליון פאונד. ההשקעה הגדולה ביותר שגייסה החברה עד כה מהמשקיעים, לטובת השלמת הון עצמי ליזם בפרויקט אחד בלונדון, עומדת על 6.275 מיליון פאונד (כ-37.7 מיליון שקל).

הקמתה של COGRESS באה בעקבות כמה עסקאות שבהן היתה מעורבת קרן הגשמה בלונדון, מול יזם ישראלי בשם טל אורלי, שהפך בהמשך למנכ"ל החברה הלונדונית. בחברה 16 עובדים, חלקם בריטים וחלקם ישראלים הגרים בעיר.

"את המעבדה עשינו בישראל"

כמו בישראל, גם בלונדון מתמודדים הבריטים עם מצוקת דיור קשה ועם מחירי דירות שעלו בעשרות אחוזים. עליית ערך הנכסים מחד והיעדר אפיקי השקעה דוחפים גם שם את המשקיעים לשוק הנדל"ן, מגמה ש-COGRESS מקווה להרוויח ממנה בהמשך הדרך.

"המצב היום בלונדון בכל הקשור לענף הנדל"ן אולי טוב יותר ממה שהיה לאחר המשבר העולמי, אבל עדיין לא פשוט. הבנקים נותנים מימון של בין 60% ל-80% רק לפרויקטים עם היתר בנייה ביד", מסביר אורלי. "עד 2012 אי אפשר היה לקבל כסף מהבנקים בגלל המשבר, וזו הסיבה לכך שבשנים האחרונות החלו לפרוח קרנות מימון בלונדון. כיום יש כ-15 קרנות מובילות שכולם עובדים איתן. אלה גופים שנכנסים לעסקה כמו בנקים, אבל בריבית גבוהה מאוד. אם בבנק מדובר על בין 4% ל-5% ריבית ישירה, בקרנות מדובר על בין 8% ל-12%, ועד לפני שנה היינו רואים גם מקרים של 18% ריבית בחלק מהקרנות. הכל בגלל המצוקה שגרם המשבר. אבל נוצר גם חלל בכל מה שקשור להשלמת הון עצמי ליזמים, ולפער הזה אנחנו נכנסים".

"הרעיון היה לצאת מהארץ ולגייס עוד כסף ממקום אחר", מסביר שמש את ההחלטה לפתוח את החברה בלונדון, "להגדיל את יכולת הגיוס גם בחו"ל. המיקום הנוכחי של לונדון הוא מקרי, זה נולד מהעסקאות המשותפות עם אורלי. עם הזמן הבנו שיש כאן ביקוש גדול מאוד מצד יזמים להשלמת הון עצמי והוכחה לכך היא שבזמן מאוד קצר חדרנו כאן לשוק, בלי פרסום ורק מפה לאוזן. ההבדל הגדול ביותר בינינו לביו קרנות אחרות הוא שפעם היה הנכס רק ערבות יחידה, אבל מאז 2008 אין יותר דבר כזה, והעובדה שאנחנו משלימים הון עצמי ואין הרבה שחקנים כאלו כאן בשוק".

שמש מוסיף שגם בלונדון, משקיעים מחפשים מה לעשות עם הכסף ועליית המחירים בנדל"ן שמה פוקוס על התחום: "אין היום אלטרנטיבות למשקיעים. גם בלונדון, הריבית בבנק שואפת לאפס ואנשים מחפשים איפה לשים את הכסף. את המעבדה עשינו בישראל, עם קרן הגשמה, זה המודל של כל הפעילות וזה עובד עכשיו אחד לאחד גם בלונדון. המטרה היא לאפשר לקהל יעד חדש להיכנס למשחק. הסכום של ההשקעה, 20 אלף פאונד, מאפשר להרבה אנשים להשקיע בנדל"ן, מה שלא יכלו לעשות קודם לכן. את ההשקעות אנחנו מעלים במקביל גם בקרן הגשמה וגם דרך COGRESS ונכון להיום עיקר המשקיעים עדיין מגיע מישראל".

להקצות 50% לדיור בר השגה

הפעילות של החברה בלונדון מאפשרת גם הצצה לדרך שבה מתייחסת עיר מהגדולות בעולם לכל נושא מצוקת הדיור הפנימית ולדיור בר השגה. אורלי: "באנגליה שינו דרמטית את הגישה בכל הנושא של דיור בר השגה או דיור ציבורי. עד לפני 15 שנה היה דיור ציבורי כמו בארץ, ואז החליטו להפסיק עם זה. בהמשך, בגלל מצוקת הדיור מצאו דרכים אחרות והיום בלונדון לעירייה יש דרך חדשה ליצור דיור בר השגה. יצא חוק שהרשות המקומית יכולה לחייב כל יזם שמגיש תוכנית לכלול בה עד 50% יחידות של דיור בר השגה.

"זה תקף בכל לונדון, ומתייחס לתוכניות של פרויקטים הכוללים למעלה מתשע דירות. כמובן שיש על זה השגות, ויזם יכול להביא דו"ח כדאיות כלכלית שמראה כמה יחידות דיור הוא יכול לבנות או לא, ואז ממנה הוועדה המקומית מומחה מטעמה שבודק את הנתונים וקובע האם באמת אי אפשר להוסיף להפריש דיור בר השגה לפרויקט. לפעמים יורידו ליזם את מספר יחידות הדיור שיהיה חייב לייעד לדיור בר השגה, ולפעמים יבטלו את הדרישה אבל יחייבו אותו לשלם פיצוי על כך לעירייה. אבל זה תנאי בכל תוכנית ותוכנית, וכל פרויקט שנמצא בשלב התחלתי מגיש התוכנית מחכה להחלטה כמה דירות לדיור בר השגה יהיה עליו להפריש. גם באזורים הכי יקרים. ככה זה עובד".

עוד דוגמא טובה לשילוב בין השוק הפרטי למדיניות סוציאלית של דיור בר השגה אפשר למצוא בפרויקט שבו היתה מעורבת החברה בשכונת גולדרס גרין בלונדון, שנמצא לקראת איכלוס. מדובר במגרש עליו פעלה תחנת דלק, ולאחר הריסתה הוחלפה הקרקע המזוהמת לצורך טיהור, ונבנה במקום פרויקט הכולל 39 דירות, כולן בנות חדר אחד בשטח של כ-17 מ"ר. הדירות, מיועדות כולן לזכאים שהוכרו על ידי העירייה כזכאים לדיור בר השגה, והעירייה התחייבה אל מול היזם לשלם את דמי השכירות בעבור כל הדירות במשך חמש השנים הקרובות. רק כדי להבין את סדר הגודל של המחירים, העירייה עומדת לשלם ליזמים בעבור הדירות הקטנות 275 פאונד לשבוע שהם כ-1,100 פאונד לחודש, או בעברית קרוב ל-6,500 שקל לחודש לדירת חדר. הדיירים בדירות אינם משלמים דבר.

בפרויקט הזה, שעלות ההשקעה הכוללת בו מצד היזם עמדה על כ-7.379 מיליון פאונד, גייסה החברה השלמה להון העצמי ממשקיעים פרטיים בהיקף 825 אלף פאונד. הבניין בן ארבע קומות והדירות כוללות מטבחון מינימלי וחדר שירותים עם מקלחת, לצד מטבח קומתי משותף בכל קומה. הדיירים שהוכרו כזכאים לדיור, ישלמו רק מסים, חשמל ומים בהתאם לצריכה. מבחינת היזם מדובר בנכס מניב לכל דבר ועניין לאחר שהתחייבות העירייה תמה, ובמקרה שלא תיחתם התקשרות מחודשת ניתן יהיה למכור את הדירות בשוק החופשי.

אם ננסה להשוות את משך הזמן הכרוך בבניית הפרויקט ובהליכי התכנון והבנייה לעומת ישראל, ניתן לראות את ההבדל. כך, את הקרקע רכשה החברה היזמית בחודש ספטמבר 2013 ובאפריל 2015 הפרויקט, בשטח כולל של כ-13 אלף מ"ר ובהשקעה של כ-2.25 מיליון פאונד בבנייה, כבר עומד מוכן לאיכלוס. משך הבנייה הסתכם ב-18 חודש בלבד. עוד שינוי מהותי הוא שהתוכנית במקום היתה מיועדת מלכתחילה לדיור בר השגה. שני הדברים הללו יכולים להיחשב היום למדע בדיוני בישראל.

קהלים חדשים

הפעילות של COGRESS מתמקדת כיום במשקיעים פרטיים בעסקאות בודדות. שמש ואורלי מספרים שהכניסה לשוק והקמת החברה מבחינת הרגולציה וקבלת האישורים לא היתה פשוטה, אבל בסופו של דבר שווה את המאמץ. "להקים חברה בלונדון זה ממש לא פשוט", אומר שמש, "סף הכניסה קשה, ויש פיקוח הדוק על זכויות הלקוח. כאן למשל לא ניתן לקבל השקעה ממי שאין לו כסף פנוי, ולמעשה אתה לא זה שגובה את הכסף מהמשקיעים בפועל אלא יש חברה מתווכת שמוסמכת על ידי רשות ניירות ערך המקומית שמחזיקה את הכסף בנאמנות".

עוד מספרים שמש ואורלי שבקרוב בכוונתם להיכנס לשני תחומים חדשים שעשויים להרחיב את פוטנציאל ההשקעה בצורה נרחבת בהרבה, באמצעות שתי אפשרויות שעומדות בפני המשקיע האנגלי ואינן קיימות בשוק הישראלי. "כאן באנגליה יש אפשרות לחוסך פנסיוני להחליט בעצמו היכן מושקע הכסף שלו. אנחנו נמצאים עכשיו בדיונים עם הגופים האמונים על כך כדי להיכנס לרשימה של החברות שניתן יהיה להשקיע בהן. כאשר זה יקרה, יהיה לנו קהל חדש לגמרי. הדבר השני שאנחנו עובדים עליו הוא כניסה לרשימת הממליצים של סוכני השקעות, כאן יש חשיבות גדולה להמלצות כאלו, וברגע שגופים כאלו ימליצו על החברה זה גם יפתח לנו שוק חדש".

* הכותב היה אורח קרן הגשמה בלונדון