מי יישא בנטל המס על השכרת דירות? הורי השוכרים, כמובן

אנשי משרד האוצר כבר מצהירים כי בכוונתם לבטל את הפטור ממס שמקבלים בעלי הדירות על הכנסתם משכר הדירה. מדובר ברעיון נכון, אך בעיתוי גרוע.

המהלך נכון, משום שאין סיבה לתת הטבה על חשבון כולנו דווקא לקבוצה חזקה יחסית - בעלי דירות. נכון להיום, קיים פטור ממס בעת השכרת דירה עד לסכום של כ-5,100 שקל בחודש, מציאות שהופכת את השכרת הדירות לאפיק השקעה יחיד שאינו ממוסה על הדיבידנדים וגם מאפשרת העלמות מס בהיקפים גדולים (על פי הערכות, רבים מאלה שמשכירים דירות מעל רף הפטור לא משלמים מס כנדרש). ההצדקה המקורית של הפטור מ-1990 היתה לעודד בעלי דירות ריקות להשכירן לעולים, והיא אינה רלוונטית יותר.

ולמרות שהמהלך נכון, העיתוי שלו כאמור גרוע. במצב הנוכחי משמעותו הטלת מס על 2 מיליון השוכרים (כרבע ממשקי הבית), שכבר ספגו זינוק של 50% בשכר הדירה מאז 2008. ובל נשכח מיהם אותם שוכרים - אוכלוסיות חלשות, צעירים, סטודנטים ומשפחות צעירות שגרים בכל הארץ - בפריפריה ובמרכז, סביב מכללות ואוניברסיטאות, משדרות ועד תל חי ובערים הגדולות מבאר שבע ועד חיפה.

כלכלנים רבים רוצים שנאמין שאת המס החדש יספגו בעלי הדירות ולא השוכרים. אחד מהם הסביר מעל דפים אלו שלפי התיאוריה, בעלי הדירות פשוט לא יוכלו להעלות את המחירים. בתיאוריה זה נשמע טוב, אך מבחינתנו השוכרים יש בעיה אחת - רובנו לא שוכרים דירות בתיאוריה אלא במציאות. ובמציאות הישראלית, שוק השכירות הוא ג'ונגל פרוע. לכן ההנחה הסבירה היא שהמס החדש יתגלגל במרביתו דווקא אלינו, השוכרים.

בין המציאות לתיאוריה

הסיבה המרכזית לפער בין המציאות לתיאוריה היא ששוק השכירות בארץ הוא לא שוק חופשי. מעורבות המדינה בשוק באמצעות הריבית, התכנון והקרקעות אינה מאפשרת להיצע הדירות לשכירות לגדול למול הביקושים. זה גורם למחירים לזנק, ומעוות את יחסי הכוחות בין שוכרים ומשכירים. לכך מצטרפת העובדה שחוק השכירות הישראלי מיושן, ולא מגדיר זכויות וחובות של השוכרים והמשכירים. לכן קל ללחוץ את הצד החלש, השוכרים.

כדי להבין איך זה עובד בשטח כדאי לבחון מה קורה כששוכרים ובעלי דירות מתמקחים. בתיאוריה, כל עוד הדירה לא שודרגה, אין סיבה שהשוכר יסכים לעליות מחירים חדות. אך במציאות הישראלית, כשלי שוק גורמים לשוכרים לספוג את הקפצות המחירים. מי שטוען כך הוא לא אחר ממשרד האוצר, שבמסמכים רשמיים מציין במפורש שישנו "כשל שוק מובנה בשוק השכירות", הנובע בין היתר מעלויות מעבר הדירה. העלויות האלו מוערכות ב-15%-20% מעלות השכירות, ובמקרה של משפחות צעירות יש להוסיף עליהן את הפגיעה בהעברת הילדים בין מסגרות חינוכיות.

במילים אחרות, השוכר יודע שמחד - אם יעזוב את הדירה ממתין לו בחוץ סיוט, ושמנגד - כוח המיקוח שלו מול בעל הדירה הנוכחי אפסי, בהינתן שהחוק אינו מקנה לו זכויות. במצב הזה הוא נאלץ לספוג עליות מחירים קיצוניות על אותו הדירה ממש. כך יהיה גם עם המס החדש.

כאן עולה הטענה ששכר הדירה נקבע לפי היכולת של השוכרים לשלם. לכן, אומרים הכלכלנים, משום ששכרם של השוכרים לא עלה, בעלי הדירות ייאלצו לספוג את המס.

אבל במציאות הישראלית זה פשוט לא הסיפור. אילו היה קשר בין שכר הדירה ליכולת האמיתית לשלם, היינו צריכים לראות דמיון בין העליות בשכר הדירה לעליות בהכנסה. דמיון כזה לא קיים, ובכל זאת השוכרים משלמים. אז מאיפה הכסף? האמת הבלתי נעימה היא שדור שלם של צעירים חי על מינוס כרוני, לא חוסך ו/או מקבל סיוע מההורים. כך נספגו עליות המחירים עד כה, כך יהיה גם עם המס החדש.

הפטור, אם כן, הוא המחלה האחרונה בשוק השכירות שצריך לטפל בה. קודם יש להגדיל את ההיצע באמצעות בנייה והקמת שוק שכירות מוסדי, ולהעביר את חוק שכירות הוגנת שיאזן במשהו את הכוחות בין שוכרים ומשכירים.

כשכל אלה יהיו כבר בדרך והשוק יתמתן, אז יהיה העיתוי הנכון לעסוק בביטול המוצדק של הפטור.

* הכותב הוא מיוזמי חוק שכירות הוגנת