עלייה במס' משקיעי נדל"ן "כבדים"; חגיגת שבח בדירות

ביטול הפטור ממס שבח עומד מאחורי הזינוק במכירת דירות יד שנייה באזור מרכז הארץ - כך קובע הכלכלן הראשי באוצר יואל נוה. הפטור ממס שבח שהוענק למכירת עד 3 דירות בתקופה של 4 שנים, בוטל בתחילת 2014 והוחלף במס ליניארי החל על עליית מחיר הדירה ממועד ביטול הפטור (תחילת 2014). לפי הערכות הכלכלן, השבח הממוצע על דירת מגורים יוקרתית עמד בממוצע על 70% בעוד שהשבח הממוצע על דירות זולות הגיע ל-43% בלבד, ולפיכך, הפטור ממס סייע להגדלת האי שוויון.

הסקירה השבועית על מצב המשק שפרסם היום (א') נוה, התמקדה במגמות בשוק הנדל"ן. מניתוח העסקאות מצא נוה כי בחודש מארס נרשם זינוק של 20% במספר העסקאות למכירת דירה יד שנייה באזור השפלה. מהבדיקה מתברר כי עיקר הדירות שנמכרו היו "דירות בהמתנה", כאשר משך ההחזקה הממוצע לדירה שנמכרה התקצר משמעותית ל-9.5 שנים בממוצע, לעומת 12 שנים - זמן ההחזקה הממוצע בדירה לפני הפטור ממס.

"עליית המחירים היטיבה בעיקר עם בעלי הדירות היקרות", קובע נוה ומסביר כי השבח הממוצע לדירה שנמכרה בשפלה במארס היה כחצי מיליון שקל. כאשר הדירות היקרות מהמחיר החציוני נהנו משבח ממוצע של 695 אלף שקל, בעוד שבדירות הנמוכות מהמחיר החציוני עמד השבח הממוצע על 310 אלף שקל בלבד. המשמעות: הפטור ממס שבח שירת בעיקר את בעלי הדירות היקרות.

תופעה נוספת המיוחסת לפטור ממס שבח היא הגידול הניכר במספרם של המשקיעים הכבדים בשוק הנדל"ן. נוה מצא כי אחד מכל שלושה משקיעים בשוק רכש יותר מדירה אחת, בעוד ששני שליש רכשו דירה אחת בלבד. מדובר בעלייה בולטת במשקלם של המשקיעים ה"כבדים" מקרב כלל המשקיעים - לאחר שהממוצע בעשור האחרון עמד על 1 ל-4, או 23% בממוצע מכלל המשקיעים ברכישת דירות. נוה מסביר זאת בכך שרבים מהמשקיעים ה"כבדים" מכרו דירות בתקופה האחרונה תוך שהם ממהרים לנצל את הקלות המס.

מהסקירה עולה כי הירידה בהיקף רכישת הדירות על ידי משקיעים שהחלה בפברואר, נמשכה גם בחודש מארס: מספר העסקאות של משקיעים בשוק הנדל"ן ירד במארס ב-7%, זאת לאחר ירידה של 16% שנרשמה בפברואר. בסך הכול עומד כיום משקלם של המשקיעים על 24% מסך העסקאות. לדברי נוה, המשקיעים היו היחידים מבין סוגי הרוכשים שצמצמו את היקף הרכישות שלהם בשוק הנדל"ן. שיעור הרכישות של משקיעים רשם שיא בינואר, כש-30% מהדירות נרכשו על ידי משקיעים.

את הירידה הבולטת ברכישות משקיעים הובילו אזור באר שבע ואזור השרון עם ירידות של עשרות אחוזים. באר שבע וחיפה הם האזורים שבהם נרשמה הנסיגה הגדולה ביותר בפעילותם של משקיעים בנדל"ן. מנגד נרשם גידול בולט ברכישות משקיעים בחדרה ובשפלה. חלק מהגידול בחדרה מוסבר ברכישות ביישוב החדש חריש.

הסקירה של נוה מדגימה עד כמה הנתונים על מגמות במכירת דירות חדשות בארץ מושפעים מאוד מפרויקטים נקודתיים: מתברר כי סיום מכירת הדירות בפרויקט "כרמי גת" באזור באר שבע הביאה לנפילה של 60% במספר הדירות שנמכרו באזור הזה במארס.

לנפילה הזו הייתה השפעה כלל-ארצית: כמות הדירות שנמכרו במארס בכל הארץ ירדה ב-11%, אך ללא אזור באר שבע נרשמה דווקא עלייה של 16% במכירת דירות בכל האזורים בארץ (למעט באר שבע). בת"א הגידול במכירת דירות התרכז בפלח דירות היוקרה, בעוד שבירושלים התרכז הגידול באחד מיישובי יהודה ושומרון.

 משפרי דיור ורוכשי דירה