גיוסי החוב של החברות האמריקאיות בבורסה המקומית עולים מדרגה; הבוקר (ב') פורסמה טיוטת התשקיף להנפקת האג"ח של חברת וורטון פרופרטיז (BVI Wharton Properties) שבבעלות ג'ף סאטון. החברה מתכננת לגייס עד 500 מיליון דולר (כ-2 מיליארד שקל), במה שצפוי להיות גיוס האג"ח הגדול ביותר של יזם אמריקאי בשוק החוב הישראלי, ואחת מההנפקות הגדולות שבוצעו בשוק ההון המקומי בכלל.
סאטון, המכהן כנשיא וכיו"ר וורטון, הוא אחד מיזמי הנדל"ן המוכרים בניו יורק (ראו מסגרת). גיוס החוב של החברה שבבעלותו, אותו מובילים חברת החיתום פועלים אי.בי.אי וצמד יועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית, צפוי לרכז עניין רב גם בזכות הנכסים שהוכנסו לחברה, הממוקמים ב"פריים לוקיישן" בלב ליבה של מנהטן.
הנפקת האג"ח צפויה להיות בעלת מבנה ייחודי, כאשר תמורת הגיוס תשמש לרכישת הלוואות מזנין שנטלה וורטון על חלק מהנכסי החברה המונפקת. הלוואות אלה נלקחו באמצעות חברות שהוקמו לצורך רכישת הנכסים הללו, וכנגדן שועבדו מניותיהן של אותן חברות נכס. וורטון צפויה ליהנות ככל הנראה מפער ריביות משמעותי בין הריבית שתשלם על האג"ח שתנפיק, לבין הריבית שהיא נדרשת לשלם כיום עבור הלוואות המזנין.
וורטון מציגה ארבעה נכסים אשר עבורם היא מתכננת להשתמש בכספי ההנפקה, ומהנתונים עולה כי בחלקם הריבית השנתית האפקטיבית שנושאת ההלוואה עומדת על עד 9%. נכסים אלה ממוקמים בשדרה החמישית, בשדרות ברודווי ובשדרות מדיסון, ויתרות ההלוואה עליהם מסתכמת ב-455 מיליון דולר.
בוורטון מסבירים כי תיק הנכסים בחברה המונפקת נותן למשקיעי האג"ח שתי שכבות של הגנה: האחת כבעלי חברות הנכס, והשנייה כמלווים מובטחים. המקורות התזרימיים להחזר החוב יהיו הכנסות שכירות מהנכסים, הכנסות ריבית מההלוואות שנרכשו, ומימון מחדש של חוב בכיר על הנכסים.
לחברה שני מקורות הכנסה המגובים בתיק השוכרים האיכותי ביותר שלה. בוורטון מציגים שלוש מדרגות לכמות ההלוואות שתירכשנה מתמורת ההנפקה, בהתאם לסכום הכסף שיגוייס כאן, הצפוי לנוע בין 360 מיליון דולר במבנה הבסיסי, ועשוי להגיע עד 500 מיליון דולר. כמו יתר החברות האמריקאיות שהצטרפו למסחר המקומי באמצעות גיוס חוב, גם וורטון תירשם לצורך ההנפקה באיי הבתולה הבריטיים (BVI).
לחברת האג"ח המונפקת צפוי סאטון להעביר החזקות ב-18 נכסים של קבוצת וורטון הממוקמים במנהטן ובברוקלין, שניים מהם בשלבי פיתוח, וחלקם ממוקמים בשדרה החמישית ובשדרות ברודווי. שווי הנכסים הכולל בחברה המונפקת יעמוד על כ-4 מיליארד דולר.
מפירוט אודות הפעילות בנכסים עולה כי פועלות בהם רשתות מובילות עולמיות, בעיקר מתחום הקמעונאות. שיעור התפוסה הממוצע בנכסים אלה עומד על 97%, והרווח התפעולי הנקי (NOI) שהם מייצרים בשנה עומד על כ-57 מיליון דולר (פרופורמה). החברה המונפקת תקבל שירותי ניהול מטה מחברת הניהול של וורטון, תמורת 500 אלף דולר בשנה.
מספר מתחמים בולטים במנהטן
קבוצת וורטון פרופרטיז נחשבת לחברה מובילה בתחום הנדל"ן הקמעונאי, בפרט בכל הנוגע לחנויות יוקרה, וחלק מנכסיה ממוקמים בשדרה החמישית ומושכרים לרשתות האופנת היוקרתיות ביותר, בהן דולצ'ה וגבאנה, ארמאני ופראדה. לוורטון שוכרים בולטים נוספים מתחום הפיננסים והתקשורת, בהם HSBC, ג'י.פי מורגן, AT&T, טי מובייל ועוד.
הקבוצה, העוסקת ברכישה והשבחה של נכסים, מתמקדת בכמה מתחמים בולטים במרכז מנהטן: השדרה החמישית, טיימס סקוור, רחוב 34 סביב בניין האמפייר סטייט, סוהו ושדרת מדיסון. בסך הכול היא מחזיקה כיום 120 נכסים בניו יורק, אשר שוויים עומד על כ-10 מיליארד דולר. מרבית נכסיה של וורטון ממוקמים במנהטן, שם גם ממוקם מטה החברה, ובנוסף היא מחזיקה בעשרות נכסים מניבים בברוקלין, בקווינס, בברונקס ובלונג איילנד, וכן בכמה נכסים בפילדלפיה ובניו ג'רסי.
הקבוצה שולטת ביותר מ-20% מנכסי הנדל"ן המסחרי הזמין הפונה לשדרה החמישית - באזור שמכונה "חוף הזהב" של הנדל"ן המסחרי שם - בין הרחובות 51 ל-57. היא מחזיקה גם בנכסים ברובעים אחרים בניו יורק - ברוקלין, קווינס, ברונקס ולונג איילנד - וכן בכמה נכסים בפילדלפיה וניו ג'רזי.
כאמור, את ההנפקה מביאים לתל אביב עם צמד היועצים ליפא וגל, ממציאי הטרנד הלוהט של חברות נדל"ן אמריקאיות המגייסות אג"ח בבורסה המקומית. בהתאם למקובל בהנפקות שבוצעו כאן חברות הנדל"ן הזרות שהביאו השניים, ולאור סכום הכסף הגדול הצפוי להיות מגויס הפעם, צפוי צמד היועצים ליהנות מקופון שמן של הרבה מיליוני שקלים מההנפקה.
המשך גל גיוסי האג"ח מארה"ב
גיוס האג"ח שצפויה לבצע וורטון מצטרף לכמה גיוסים חוב גדולים נוספים העומדים על הפרק, חלק ניכר מהם של חברות נדל"ן אמריקאיות נוספות. בשבוע שעבר פרסמה חברת מויניאן לימיטד, שבבעלות טייקון הנדל"ן היהודי אמריקאי ג'וזף מויניאן, טיוטת תשקיף, לקראת גיוס בהיקף של כמיליארד שקל שהיא מעוניינת לבצע בקרוב.
לצידה, גם חברות הנדל"ן האמריקאיות דה לסר של אברהם לסר, וספנסר אקוויטי, שהצטרפה לבורסה לפני כמה חודשים, צפויות לגייס בקרוב כמה מאות מיליוני שקלים, כל אחת.
מלבד אלה, התפרסמו באחרונה שמות נוספים של חברות אמריקאיות הבוחנות אפשרות להצטרף למסחר המקומי באמצעות הנפקת אג"ח, בהן PMG של קווין מלוני ו-JDS של מייקל שטרן, ונמצאות עדיין בשלב מקדמי יחסית וטרם הגישו טיוטות תשקיף.
גיוסי האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות צפויים להמשיך לתמוך בגל הנפקות האג"ח השוטף את הבורסה, והצטבר בארבעת החודשים הראשונים של 2015 לכ-18 מיליארד שקל - צמיחה של 55% ביחס לתקופה המקבילה ב-2014.
מיליארדר שצמח יד ביד עם חברות האופנה הגדולות
יזם הנדל"ן ג'ף סאטון (55) פועל כבר כ-25 שנה בתחום הנדל"ן, כשבמהלך השנים הללו רכש יותר מ-120 נכסי נדל"ן ברחבי ניו יורק. סאטון הוא בן למשפחה יהודית שנולד בברוקלין ב-1960, וב-1981 סיים את לימודיו בבית הספר למינהל עסקים וורטון, שבאוניברסיטת פנסילבניה.
את דרכו בתחום הנדל"ן בניו יורק החל לאחר לימודיו, כשפעל לאיתור נכסים לשוכרים פוטנציאליים בתחום הנדל"ן המסחרי, ושם דגש על תחום הקמעונאות. את הקפיצה בפעילותו רשם במסגרת שיתוף פעולה שרקם עם חברת Payless Shoes, כשסייע לה למצוא נכסים להשכרה בעיר. משם התקדם לשיתוף פעולה עם חנויות הפארמה CVS, ואז ביצע עסקה ראשונה במנהטן, כשרכש נכס בשדרות ברודווי והשכיר אותו לאוניברסיטת קולומביה.
העסקה הראשונה שביצע בשדרה החמישית הייתה רכישת נכס יחד עם קבוצת בלקסטון. בהמשך רכש סאטון את קרן ההשקעות החוצה מהנכס, ולאחר מכן מכר אותו ברווח נאה. עם הזמן צירף סאטון נכסים נוספים לחברת הנדל"ן שלו, והגביר את שיתופי הפעולה שלו עם רשתות יוקרה שונות. כיום חנויות דגל מפורסמות של לא מעט רשתות אופנה בניו יורק, בהן ג'ורג'יו ארמני, דולצ'ה וגבאנה, אמריקן איגל, אברקרומבי אנד פיטץ' ועוד, פועלות בנכסים שבבעלותו.
ב-2013 הצטרף סאטון לרשימת עשירי תבל של המגזין פורבס, שהעריך את הונו בכ-2 מיליארד דולר.
הטרנד הלוהט
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
