נהירת חברות הנדל"ן האמריקאיות לגייס חוב בבורסה המקומית נמשכת, ונראה שכעת נרשמת עלייה ברף הסיכון המגולם בפעילותן של אותן חברות. ליותר מ-10 חברות נדל"ן של יזמים אמריקאים שכבר גייסו חוב או נמצאות בהליכי גיוס בזירה המקומית, מצטרפת כעת גם חברת ג'יי.די.אס (JDS) של היזם האמריקאי הצעיר מייקל שטרן, המציעה למשקיעים המקומיים חשיפה לפעילות יזמית טהורה של הקמת פרויקטים בארה"ב - פעילות שבינתיים לא מייצרת לה כל הכנסה.
JDS פועלת בניו יורק ובמיאמי שבפלורידה בתחום הייזום, הפיתוח וההשקעה, ולפי הסבריה היא "מתמחה בפרויקטים של מגורי יוקרה, אירוח, ופרויקטים לשימוש משולב". את ההנפקה מובילה חברת לידר הנפקות, שחקן חדש בשדה גיוסי החוב של יזמי הנדל"ן המגיעים לכאן מעבר לים, הרווחי מאוד, עבור חתמים ויועצים. עם זאת, נזכיר כי לא כל חברות הנדל"ן הזרות הצליחו בהנפקות החוב המתוכננות בישראל, והיו ביניהן גם כאלו שנאלצו לסגת בעקבות תגובה צוננת שקיבלו מצד המשקיעים (טריטופ, סיימון-ברון ועוד).
לקראת גיוס אג"ח מתוכנן של 300 מיליון שקל פרסמה JDS טיוטת תשקיף ממנה עולה כי לחברה המונפקת יועברו החזקות בשמונה נכסים, שנמצאים כיום בבעלות סטרן עצמו, שכולם נמצאים בשלבי הקמה או תכנון. יחס החוב לשווי הנכסים (LTV) נע בטווח של 31%-88%.
הדוחות הכספיים של החברה מראים כי החברה לא ייצרה הכנסות כלל בין השנים 2012-2014, וכי את השנה האחרונה סיכמה ברווח של 19 מיליון דולר, בעקבות שיערוך שבוצע לאחד הפרויקטים שלה בסוף 2014, שנה אותה סיכמה עם תזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת של 4.7 מיליון דולר. הונה העצמי של החברה בסוף 2014 עמד אמנם על 90 מיליון דולר, אך המזומנים בקופתה עמדו על פחות מ-500 אלף דולר.
כמו יתר החברות האמריקאיות שהצטרפו לבורסה המקומית באמצעות גיוס אג"ח, תירשם JDSלצורך ההנפקה במקלט המס של איי הבתולה הבריטיים (BVI). תמורת ההנפקה מיועדת למימון פעילותה, השקעות בנכסים קיימים, הרחבת פורטפוליו הנכסים וכן מימון או מימון ביניים (מזנין) של נכסים ורכישת מכשירי חוב המובטחים באמצעות נכסי נדל"ן.
מייקל שטרן ייגבה מהחברה המונפקת 100 אלף דולר בשנה עבור שירותי ניהול, וכן 120% מסכום התשלומים בהם נשאה חברת הניהול לקבלת שירותים מקצועיים מצד שלישי. בנוסף תשלם החברה עבור שירותי רכישה, ניהול והעברת נכסים, 2% משווי ההון העצמי המנוהל על ידי חברת הניהול, שייקבע על בסיס רבעוני, וכן תעניק לה עמלות עבור שירותי פיתוח נכסים. JDS מציינת כי על בסיס פעילות החברה, תשלומים אלה היו מגיעים ל-2.15 מיליון דולר ב-2014.
למרות גילו הצעיר של סטרן, 36, בחברה מציינים כי יש לו "ניסיון נרחב ומומחיות ייחודית בתחומי התכנון והבנייה, ניהול פרויקטים הכרוך בהשתתפות פעילה, שיווק ומכירות מונעי תוצאות ומימון נדל"ן". ניסיון זה נובע מ"תפקידים שונים בתחום פיתוח ובנייה בניו יורק ובמיאמי בשנים האחרונות". לצידו של סטרן עובד אחיו הצעיר, דניאל בן ה-29, המכהן כדירקטור בחברה. שניהם בעלי השכלה תיכונית.
הגיוס שמתכננת JDS יעמוד בצילן של שתי הנפקות חוב ענקיות המתוכננות בשבועות הקרובים על ידי יזמים יהודים אמריקאים המוכרים היטב בשוק הנדל"ן של ניו יורק. מדובר בגיוס של עד 500 מיליון דולר (כ-2 מיליארד שקל) שמקדמת חברת וורטון פרופרטיז שבבעלות ג'ף סאטון, וגיוס של עד מיליארד שקל שמתכננת חברת מויניאן לימיטד, שבבעלות טייקון הנדל"ן ג'וזף מויניאן.
ג'יי.די.אס
בעלים: מייקל סטרן
פעילות: נדל"ן ייזמי בניו יורק ומיאמי
נכסי החברה המונפקת: 8 נכסים בשלבי ייזום בניו יורק ובמיאמי
סכום גיוס מתוכנן: עד 300 מיליון שקל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
