"כל יזמי הנדל"ן בניו-יורק מדברים על הנפקות אג"ח בישראל"

קו הרקיע של מנהטן מכה אותך בתימהון גם בביקור המי יודע כמה בעיר. עוד ועוד גורדי שחקים נוספו לנוף האורבני המדהים של "התפוח הגדול", ובכל פינה מתבצעות עבודות בנייה חדשות. לחלק נכבד מהפרויקטים החדשים הללו אחראית חברת רילייטד מיזמיות הנדל"ן הפרטיות הגדולות בארה"ב, ובניו יורק בפרט.

לאחרונה גייסה רילייטד, החולשת על פורטפוליו נכסים (בעיקר דירות להשכרה) המוערך בכ-20 מיליארד דולר, סכום של כ-850 מיליון שקל באמצעות אג"ח בבורסה בת"א. זאת, כחלק מגל הנפקות של יזמי נדל"ן אמריקאים, הנוהרים אחר הכסף הזול שניתן לגייס כיום בשוק הישראלי, ללא ביטחונות או שעבודים.

"ארה"ב היא המקום הטוב ביותר בעולם להשקיע בו", קובע ג'ון ג'ייקובסון John Jacobsson)), סגן נשיא בכיר בברילייטד, הממונה על איתור הזדמנויות השקעה ופיתוח עסקי בקבוצה וכן על ביסוס מקורות ההון הגלובליים שלה. "אם אתה משלב את סביבת ההשקעה הנפלאה שיש לנו באמריקה, את הנדל"ן כסוג של השקעה סולידית לטווח ארוך, ואת העושר שהצטבר ברחבי העולם בשנים האחרונות ולא היה שם קודם, אתה מקבל את הסיבה לגלובליזציה של מקורות ההון לשוק הנדל"ן האמריקאי. בישראל, לדוגמה, יש הרבה כסף להשקעה אבל אין מספיק נדל"ן מקומי שיפגוש את הביקוש, אז הגיוני להשקיע אותו בארה"ב".

רבים מנכסיה של רילייטד מוקמים כאמור בניו יורק, כאשר לחברה התמחות בהקמה ובניהול של בנייני דירות לפלח השוק היוקרתי, ובביצוע פרויקטים שאפתניים ומורכבים המיועדים למגוון שימושים. כזה הוא "מרכז טיים וורנר" (Time Warner Center), המשקיף על כיכר קולמבוס ועל הסנטרל פארק, שנפתח בשנת 2003. המרכז כולל מרכז מסחרי של חנויות יוקרה, מסעדות, אולמות מופעים ומגדלי מגורים ומלונאות.

שאפתני ומורכב הרבה יותר הוא פרויקט "האדסון יארדס" (Hudson Yards) שאת הקמתו מובילה כיום רילייטד בחלקו המערבי של מנהטן. מדובר בפיתוח הנדל"ן הפרטי הגדול ביותר שנבנה ארה"ב מאז ומעולם, בהשקעה כולל של כ-20 מיליארד דולר (ראו מסגרת).

"זה לא מקרי שהשווקים שבהם אנחנו פועלים בתוך ארה"ב - ניו יורק, בוסטון, וושינגטון די.סי, מיאמי, סן פרנסיסקו או לוס אנג'לס - הם שווקי הליבה של אמריקה", אומר ג'ייקובסון, "אבל גם בין כל אלה, ניו יורק היא עדיין השוק הטוב ביותר".

רילייטד נוסדה בשנת 1972 על ידי המיליארדר סטיבן רוס (המוכר בעולם הספורט האמריקאי כבעלי קבוצת הפוטבול "מיאמי דולפינס"). מדובר ענקית נדל"ן המעסיקה כ-3,000 עובדים, שבבעלותה עשרות אלפי יחידות דירות להשכרה בארה"ב. נכסיה פזורים גם בלונדון, ברזיל ואבו דאבי. במהלך מארס השלימה כאמור החברה הנפקת אג"ח מוצלחת בת"א, שזכתה לביקושי יתר ונסגרה בריבית שנתית אטרקטיבית של כ-5% בלבד.

את ההנפקה ביצעה רילייטד באמצעות חברה שהוקמה לצורך הגיוס (BVI Related Commercial Portfolio) שלתוכה הוכנסו החזקותיה בשישה נכסים מניבים, ובנכס נוסף הנמצא בפיתוח, הממוקמים בניו יורק, ניו ג'רזי ושיקגו. השווי ההוגן של חלק החברה בנכסים הללו הוערך ב-630 מיליון דולר והוא צפוי, על פי חברת הדירוג S&P מעלות, לגדול לכמיליארד דולר עם רכישת נכסים חדשים מתמורת ההנפקה.

במעלות, שהעניקה להנפקה דירוג של "A פלוס", ציינו כי החברה ונכסיה נהנים ממיצוב גבוה לאור איכותם הגבוהה והשתייכותם לקבוצת רילייטד, שמתאפיינת במעמד עסקי איתן ויכולות ניהוליות גבוהות. בחברת הדירוג גם צפו יציבות גבוהה בתזרימי המזומנים שיניבו הנכסים, אשר תפצה על הפיזור הנמוך של הפורטפוליו המונפק.

גיוס החוב של רילייטד, אותו הובילה חברת כלל חיתום (בהנפקה שולמו עמלות שיא של כ-30 מיליון שקל למתווכים הפיננסיים השונים) היה מהגדולים שבוצעו בגל ההנפקות של חברות הנדל"ן הזרות בישראל בשנה האחרונה, הנמצא עדיין בעיצומו. מיליארדי שקלים מכספם של חוסכי הפנסיה הישראלים עושים את דרכם למימון פרויקטים במנהטן, בקווינס ובברוקלין, פועל יוצא של הרעב שמגלים הגופים המוסדיים המקומיים לתשואה, על רקע סביבת הריבית האפסית במשק מחד והיעדר אלטרנטיבות השקעה מספיקות מאידך.

- אתה רואה את המודל הזה, של גיוס אג"ח באמצעות אריזת כמה נכסי נדל"ן תחת חברת החזקות, עובד גם בארה"ב?

ג'ייקובסון: "בארה"ב יש שוק ציבורי נזיל מאוד להשקעות בחוב ובמניות של נדל"ן, אם באג"ח מגובות במשכנתאות מסחריות ואם במניות של קרנות נדל"ן הרשומות למסחר. אז אני חושב שמשקיעים מוסדיים ופרטיים בארה"ב ששוקלים להשקיע במכשירי נדל"ן ציבוריים, יעדיפו לעשות זאת בשוק המבוסס הקיים.

"עם זאת, בשווקים שבהם קיים חוסר איזון בין ההיצע והביקוש, בהם אין מספיק נדל"ן מקומי שבו ניתן להשקיע אבל יש הרבה כסף שמחפש השקעה בנכסים איכותיים, קרוב לוודאי שניתן ליישם מכשיר דומה, גם אם מאפייניו יהיו שונים במקצת. תסתכל על אוסטרליה למשל, שהיא דוגמה נוספת למקום שבו יש המון כסף להשקעה אבל אין מספיק מוצרים לקנות בשוק המקומי. טבעי שהם יחפשו להשקיע מחוץ לארצם".

ג'ייקובסון, שקודם להצטרפותו לרילייטד ב-2013 שימש כשותף-מנהל בחברת קרנות ההשקעה בנדל"ן אפולו, טוען כי הסטת הכספים העולמית לשוק הנדל"ן האמריקאי היא תהליך שהחל לפני כ-20 שנה והואץ ב-10-15 השנים האחרונות: "באמצע שנות ה-90 רק כ-5% מהכסף שגייסנו לקרנות הנדל"ן הגיע ממקורות זרים. מאז המצב השתנה לגמרי והיום לפחות מחצית מההשקעה בקרנות כאלה מגיע מחוץ לארה"ב. זה חלק מטרנד עולמי, לא משהו שייחודי לישראל".

"היינו זהירים"

- למרבית יזמי הנדל"ן האמריקאים שגייסו חוב בישראל יש איזשהו "קשר יהודי". רילייטד היא כמעט חברת "בלו צ'יפ" אמריקאית. איך קרה שהגעתם אלינו?

"ייתכן שאנחנו באמת חברת בלו צ'יפ אמריקאית, אבל אנחנו גם קוראים את העיתונות הכלכלית ומכירים חלק מהיזמים הניו יורקים שגייסו חוב בישראל לפנינו. ההצלחה שלהם תפסה את תשומת ליבנו והחלטנו שיהיה מאוד הגיוני לבדוק את האפשרות לגייס חוב בדרך שכמוה לא הכרנו קודם לכן".

- יש "דיבור" בין יזמי הנדל"ן בניו יורק על ההזדמנות שמציע כיום שוק האג"ח בישראל?

"כן, בהחלט. כולם שמעו וקראו על זה וסקרנים לגבי האפשרות הזו. זה בהחלט נושא שמעורר עניין רב בניו יורק. הרבה אנשים שדיברתי אתם לאחרונה שאלו אותי על האפשרות לגייס חוב בישראל. אני בהחלט חושב שבעקבות ההצלחה שלנו ושל יזמים אמריקאים נוספים, יהיו קבוצות נוספות שישקלו ברצינות הנפקת אג"ח בישראל.

"יחד עם זה, צריך לזכור שזה לא דבר פשוט, אלא תהליך שמצריך השקעה רבה בבניית החברה המונפקת, בבדיקות הנאותות וביצירת שקיפות כלפי משקיעי האג"ח. לא כל חברה מוכנה לעבור תהליך כזה, בגלל שאתה לא יודע באמת אם בסופו יהיה גיוס מוצלח. לנו היה את הביטחון בעצמנו, ואת הפרוטפוליו הנכון של הנכסים כדי לעשות זאת".

- איך נבחרו הנכסים שנכנסו לתוך החברה שאותה הנפקתם בת"א?

"היינו מאוד זהירים עם זה, רצינו שאלה יהיו נכסים באיכות גבוהה ביותר, עם תזרים מזומנים חזק, אבל שעדיין יש להם פוטנציאל לצמיחת התזרים. בסופו של דבר, מדובר במשקיעי אג"ח ולא מניות, שרוצים לדעת שיש מקור מזומנים לשירות החוב, שמחפשים ודאות וביטחון. העצה שקיבלנו לפני ההנפקה הייתה שנדל"ן מניב למגורים יהיה הרבה יותר אטרקטיבי למשקיעי האג"ח מאשר פרויקטים של בניית קונדומיניומים (דירות למכירה), למשל.

"גם לא רצינו להכניס לחברה נכסים שהיו זקוקים לשיפוצים או לפיתוח מחודש, אלא רק נכסי ליבה מנצחים, שישביחו עם הזמן. הערכנו שהנכסים הללו יזכו להערכה רבה בקרב המשקיעים בישראל כפי שהם זוכים להערכה רבה מצדנו".

במשך שבועיים במהלך פברואר האחרון שהו ג'ייקובסון ויתר חברי ההנהלה הבכירה של רילייטד, בראשות המנכ"ל ג'ף בלאו, בישראל, במסגרת הרוד שואו שקדם להנפקת האג"ח. "הצוות שלנו ברילייטד עבד קשה מאוד בבניית תיק הנכסים והנפקת האג"ח, לכן זה היה מאוד מרגש בשבילנו לנסוע לישראל להציג את הנכסים וההנפקה למשקיעים. הפגישות עם המשקיעים היו מצוינות", אומר ג'ייקובסון.

- איך התרשמת מהמשקיעים המוסדיים הישראלים?

"הם באו מוכנים לפגישות ושאלו הרבה שאלות נהדרות. ראו שהם הכינו את שיעורי הבית. הם גם היו מאוד חכמים, מאוד כנים ומאוד..."

- קולניים?

"לא קולניים דווקא, אבל מאוד ישירים. לא שמרו שום דבר בבטן. פגשנו משקיעים שאמרו לנו 'קראתי כך וכך בתשקיף, ואם לא אהיה מרוצה מהתשובות שלכם בקשר לזה, לא אשקיע בהנפקה'. מבחינתי זה היה נהדר, כי זה מאפשר לך לדעת היכן אתה עומד. ביליתי מספיק זמן בשיחות עם משקיעים שבהן היו מקשיבים לי בנימוס ולא היה לי מושג בסוף הפגישה אם היא הייתה טובה או לא. בישראל ידענו תמיד, ועל בסיס הצלחת ההנפקה נראה לי שענינו די טוב על השאלות".

- היה מחסום של שפה?

"לא, בכלל לא, למרות שהיו פעמים שהיה נוח יותר שהחתמים שלנו יעבירו חומר מסוים בעברית, מדובר הרי במבנה פיננסי מורכב והמשקיעים רצו להיות בטוחים שהם מבינים אותו. בשנים האחרונות נפגשנו עם המון משקיעים, מסין למשל, ושם הרבה יותר טיפוסי לערוך פגישות כאלה עם מתורגמן. את זה הייתי מחשיב למחסום שפה, בישראל אין מחסום כזה".

- אז בסך הכל איך הייתה חוויה לבקר בישראל?

"חוויה אדירה. מזג האוויר היה הרבה יותר טוב מאשר בניו יורק. שם היה שלג ואנחנו יצאנו למסעדות ואכלנו תחת כיפת השמיים".

"הון הוא דלק"

- למה ישמש כסף שגייסתם?

"זה דבר נתון בחברה כשלנו שיש לה צורך בהון עבור המון דברים שיניבו לה הכנסות וייצרו צמיחה וערך. הון הוא סוג של דלק בעסק הזה, ודבר אחד שאנחנו יודעים היום בוודאות זה שמעולם לא היינו עסוקים יותר. אנחנו מסיימים פרויקטים של בנייה ומתחילים לבנות חדשים, קונים קרקעות וגם משקיעים בבניינים שכבר נמצאים בתיק הנכסים שלנו, ותהיה לכך השפעה חיובית על תזרים המזומנים.

"אנחנו יודעים שנדע למצוא שימושים נהדרים לכסף שגייסנו בישראל, אבל אי אפשר היה לרתום את העגלה לפני הסוס, או במקרה שלנו, לסמוך על הכסף לפני שגייסנו אותו. אז אמרנו 'בואו נגייס את הכסף ואז נזהה את ההזדמנויות הספציפיות'".

- יש סיכון למי שהשקיע באג"ח של רילייטד?

"אני מקווה שלא. אם תסתכל על הנתונים הפיננסיים של הפרוטפוליו, על תזרים המזומנים, תראה שהיינו מאוד מאוד זהירים בנושא של שירות חוב האג"ח. רצינו שכל הנתונים הפיננסיים יהפכו את האג"ח להשקעה מאוד בטוחה עבור המשקיעים. חברת דירוג האשראי העניקה דירוג A פלוס, אז אנחנו חושבים שזה הערכה אמיתית לאיכות ולמה שעשינו כדי להבטיח שלא יהווה סיכון למחזיקי האג"ח".

- החברה תחזור לישראל לערוך גיוס נוסף?

"אנחנו לא מתכננים כרגע גיוס חוב נוסף ולא מדברים על זה. יש לנו את האג"ח שכבר הנפקנו, יש את המשקיעים בישראל, וברור שיש את המחויבות לדווח להם באופן תקופתי על ביצועי החברה ועל ההתקדמות בעסקיה. אם נהיה בני מזל ותגיע ההזדמנות המתאימה, נשמח להמשיך להגדיל את היחסים שלנו עם ישראל".

*** הכותב היה אורח של חברת רילייטד בניו יורק

האדסון יארדס: מגה פרויקט שישנה את קו הרקיע של מנהטן

עם כל הכבוד לחברת האג"ח שהנפיקה בת"א, את עיקר תשומות הניהול וההון של קבוצת רילייטד תופס בשנים האחרונות (וגם באלה שיבואו) המגה פרויקט האדסון יארדס (Hudson Yards), שנבנה בחלקה המערבי של מנהטן, לאורך נהר ההאדסון, וצפוי לשנות באופן מהותי את קו הרקיע של העיר.

רילייטד ואוקספורד גרופ הן היזמיות העומדות מאחורי הפרויקט הגרנדיוזי ומורכב, שנבנה בעלות של כ-20 מיליארד דולר(!) על על גבי יחידת הקרקע הגדולה ביותר שטרם פותחה במנהטן (יותר מ-100 דונם). האדסון יארדס מוגדר כ"מרכז למסחר, תרבות וקהילה" והוא צפוי לכלול עם השלמתו כ-1.6 מיליון מ"ר של שטחי מסחר, משרדים ומגורים. בפרויקט יוקמו חמישה גורדי שחקים חדשניים, מעל 100 חנויות, שטחים ציבוריים פתוחים, בית ספר ובית מלון יוקרתי. לדברי יזמיו הוא "צפוי למשוך מיליוני מבקרים בשנה, ולהפוך לשכונה הנחשבת הבאה של ניו יורק".

מדובר בפרויקט מורכב הנדסית, שכולל הקמת פלטפורמת מתכת ענקית מעל מסילות הרכבת, התחום בין השדרות ה-10 וה-12 והרחובות 30 ו-34. הארכת קו 7 של הרכבת התחתית תביא את אותה למתחם הפרויקט, שמתחבר גם לטיילת ה-High Line הטרנדית. "אזור האדסון יארדס שהיה מבודד במשך שנים בגלל רביוי קווי רכבת, הופך לאחת מהשכונות הנוחות ביותר של העיר", נכתב באתר החברה.

 ההנפקות הגדולות של חברות הנדלן האמריקאיות