כך ירוויחו היישובים האשכנזיים מאות מיליונים מהיפרדות קק"ל

ספק גדול אם ח"כ משה כחלון, שר האוצר המיועד ויו"ר קבינט הדיור רב העוצמה והסמכויות - על תקן מושיע העם בתחום מחירי הדירות - מבין עד תום את כל המשמעויות של היפרדות הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) ממסגרת השיווק המשותף של קרקעותיה עם קרקעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): המשמעות התכנונית, הכלכלית, הפוליטית, והחברתית-עדתית.

סדר היום של כחלון הוא להרבות שחקנים בתחום פיתוח ושיווק קרקעות למגורים, על רקע אמירותיו "צריך לפרק את המינהל". מוצא חן בעיניו הרעיון של קק"ל כגוף נוסף שיעסוק בשיווק קרקעות. ההיפרדות הזו צפויה בחודש יולי, לאור הודעתה של קק"ל על סיום וביטול האמנה משנת 1961 בינה למדינה - זו האמנה שבבסיס ההסדר הקרקעי החשוב ביותר בתולדות הקרקע בישראל: רמ"י היא זרוע השיווק הבלעדית של קרקעות קק"ל וקרקעות מדינה, ורמ"י נותנת לקק"ל את התמורה בגין מכירת קרקעות קק"ל, סכום שנע בין 800 מיליון שקל ל-1.1 מיליארד שקל כל שנה. בקופת המזומנים של קק"ל יש כ-4.5 מיליארד שקל.

קרקעות קק"ל, 2.5 מיליון דונם, מהוות כ-13% מקרקעות המדינה. הנתון של 13% מטעה, משום שכמעט כל קרקעות קק"ל מצויות מצפון לקרית גת, באיזורי הביקוש המובהקים והמרכזיים. כמעט כל הקרקעות החקלאיות של המושבים והקיבוצים הוותיקים הן קרקעות קק"ל, נוסף עלמאות אלפי דונם קרקעות עירוניות שהן קרקעות קק"ל. מתוך אותם 2.5 מיליון דונם, פחות ממיליון דונם נרכשו על ידי יהודים ב-100 השנים האחרונות, ו-1.5 מיליון דונם קיבלה קק"ל בעקבות הפקעות הקרקע הגדולות מהערבים אחרי הקמת המדינה.

היוזמה של קק"ל להיפרד מרמ"י ולהודיע כי היא מתעתדת לשווק את אדמותיה באופן עצמאי החל בחודש יולי נולדה בגלל שורת לחצים: אגף התקציבים ושר האוצר הקודם, ח"כ יאיר לפיד, דרשו לקבל לקופת האוצר נתח שנתי קבוע של 65% מהכנסות קק"ל, לטובת סיוע בתשתיות, ואיימו לבטל את הפטורים ממסי נדל"ן שקק"ל נהנית מהם; הדרישה לשקיפות ולהכפפת קק"ל לביקורת מבקר המדינה שהובילה שרת המשפטים לשעבר, ח"כ ציפי לבני, בתמיכת משרד המשפטים ואירגונים חברתיים; וסדרת הגילויים על טובות הנאה לאישים פוליטיים ומקורביהם (כולל החטיבה להתיישבות) שגרמו למבוכה בצמרת קק"ל.

קק"ל, בראשות היו"ר אפי שטנצלר ובאחריות מנכ"ל החברה-הבת הימנותא אלכס חפץ, מצויה כבר שנתיים בתהליך היערכות לקראת היפרדות. כעת מתנהל תהליך מכרזי של בחירת הגופים שיעסקו בעיצוב מכרזי שיווק קרקע ושל חברות מנהלות שיבצעו את המלאכה.

זו הבעיה: ההליכים התכנוניים נעשים לגבי חטיבות קרקע שבהן ערבובייה של קרקע מדינה עם קרקע קק"ל. ניסיון להפריד חטיבות קרקע כאלה למרכיביהן עלול להוביל לכאוס תכנוני שאי אפשר כלל להעלות על הדעת. בקק"ל מבטיחים שיימנעו מדרישה למעורבות בחטיבות קרקע כאלה שכבר יצאו לתכנון-שיווק ויסתפקו בהכנסה מהתמורות שיתקבלו מהן. אבל מה יהיה אחר כך? האם גופי התכנון יתחילו לתכנן תוכניות מתאר על פי חלוקת הבעלות על קטע כזה או קטע אחר של הקרקע המתוכננת? אין לאף מתכנן פינצטה מספיק דקה.

דילמת מכירת קרקע לערבים

שאלת היפרדות קק"ל חייבת לעלות בדחיפות רבה על סדר יומה של הממשלה החדשה, הואיל וחודש יולי קרוב מאי פעם. איש לא התייחס לכך ברצינות במערכת הבחירות, למרות שהיועץ המשפטי לממשלה התריע על ההסתבכות.

הימין הפוליטי - ובעיקר הבית היהודי של שר הבינוי היוצא ח"כ אורי אריאל ומנכ"ל משרדו שלמה בן אליהו - תומך בהיפרדות קק"ל. הנימוק שלהם "אידיאולוגי": אם קק"ל אינה משווקת קרקע באמצעות המדינה בכפיפות לכללים שמחייבים שיוויון, הרי קק"ל הנפרדת והעצמאית יכולה לחזור לתקנון המקורי, ולפיו הוקמה לצורך רכישת קרקעות על מנת "לסייע להתיישבות היהודית בא"י".

המסקנה הפוליטית שלהם היא שקק"ל תהיה רשאית להדיר את האוכלוסייה הערבית מלרכוש קרקעות שבחזקת קק"ל. האירוניה היא שמרבית קרקעות קק"ל הן כאלה שהופקעו מערבים. גישה זו צפויה להוביל לוויכוח ציבורי ענק ולבג"צים אין ספור. הסיבוך המשפטי עלול לשתק את פעילות קק"ל. הפן המביך ביותר בהיפרדות קק"ל קשור בשאלה מיהם מחזיקי הקרקע שירוויחו מהתהליך - וכאן צץ שד עדתי מיוחד במינו, שמעולם לא הכרנו. להלן ההסבר המתחייב:

הקיבוצים והמושבים הוותיקים, שהוקמו לפני הקמת המדינה ובסמוך להקמתה, קיבלו את אדמותיהם מקק"ל. חוזי החכירה שלהם הם חוזים לדורות, עם זיקה קניינית חזקה יחסית. ליישובים אלה קוראים "ההתיישבות הוותיקה" - שם מכובס להתיישבות אשכנזית.

אחרי הקמת המדינה הוקמה שרשרת של מושבים לאורך הגבולות ובנגב. עולי ארצות ערב היו החומר האנושי להקמתם, בשיטה של "מהאונייה לגבעה". בתחילה לא היו להם כלל חוזי חכירה. אחר כך הם הוכרו כ"שוכרים" מול רמ"י. קראו לזה "החוזה המשולש", ואלה הסכמים חלשים מבחינת הזיקה הקניינית לקרקע. מעמדם הקנייני הוגדר "בר רשות" בקרקע, הגדרה שנשיא ביהמ"ש המחוזי בת"א בעבר, בנימין הכהן, הגדיר בציניות כ"מי שאיננו פולש". ליישובים אלה קוראים "ההתיישבות הצעירה" - שם מכובס להתיישבות מזרחית.

ההבדל העיקרי והקובע בין שני סוגי החוזים הוא סעיף "שינוי הייעוד". זהו הסעיף החשוב מכל, הקובע את גובה הפיצוי שאותו יקבל המתיישב כאשר הוא מתבקש לוותר על קרקע חקלאית לטובת צרכים אחרים של המדינה, בעיקר לצרכי מגורים. בחוזים של "ההתיישבות הוותיקה" אין כלל סעיף כזה. לעומת זאת, בהסכמים של "ההתיישבות הצעירה" כללי הפיצוי בגין ויתור על קרקע חקלאית נקבעים על ידי מועצת מקרקעי ישראל. במשך השנים נקבע שגם אנשי "ההתיישבות הוותיקה" יוכפפו לכללי הפיצוי החלים על "ההתיישבות הצעירה".

כשהתחיל גל הפשרת הקרקע החקלאית בתחילת שנות ה-90, ארגן אריק שרון המנוח תעריפי פיצוי פנטסטיים, שחושבו על פי שווי הקרקע העתידי אחרי שינוי הייעוד. התוצאה הייתה שבעבור דונם מופשר בכפר מל"ל שבו גדל שרון, ניתן פיצוי גדול פי 100 מאשר בעבור דונם מופשר בכפר יובל שעל גבול הצפון.

זה מה שעמד בבסיס פסק הדין החשוב ביותר בתולדות הקרקע בישראל, החלטת בג"ץ בעתירה של הקשת הדמוקרטית המזרחית, שבה בית המשפט יצר בפעם הראשונה את המושג "צדק חלוקתי". בעקבות פסק הדין בוטל הסדר הפיצוי המתבסס על השווי העתידי של הקרקע אחרי שינוי ייעוד. במצוות בג"ץ הוחלט במועצת מקרקעי ישראל על מנגנון של פיצוי אחיד לדונם בכפר מל"ל ובכפר יובל, פיצוי המגיע כיום למקסימום של 50 אלף שקל לדונם.

בעקבות החלטת בג"ץ, כך טוענים רבים בענף הנדל"ן, ירדה לאפס הנכונות של המגזר החקלאי לוותר על קרקע חקלאית, כי הפיצוי נראה להם מגוחך. מצד שני, רמ"י מעולם לא העיזה לתפוס בכוח קרקע חקלאית. הקיפאון הזה בלתי אפשרי, כי בכל קונסטלציה ברור שיש להפשיר קרקעות חקלאיות בהיקף ניכר כדי לספק דירות למגורים.

אם קק"ל תיפרד מהמדינה, אנשי "ההתיישבות הוותיקה", כלומר היישובים האשכנזיים, יודיעו בפשטות: "אנו לא כפופים יותר למועצת מקרקעי ישראל ולכלליה, ועל כן אנחנו חוזרים לחוזי החכירה המקוריים-ההיסטוריים שיש לנו עם קק"ל, ואנחנו מזכירים לכם שבחוזים אלה אין סעיף 'שינוי ייעוד'. לכן, מי שרוצה להפשיר דונם שלנו, נא להתיישב לשולחן למשא ומתן על הפיצוי שנקבל".

התוצאה תהיה שבכפר מל"ל בשרון ישלמו 5 מיליון שקל לדונם מופשר, ובכפר יובל על גבול הלבנון ישלמו 50 אלף שקל לדונם מופשר. היישובים האשכנזיים ירוויחו מאות מיליונים. אפשר יהיה למחוק את פסק דין הקשת הדמוקרטית ולחפש הגדרה אחרת למושג "צדק חלוקתי".

 קרקעות קקל