הציבור משוכנע: מחירי הדירות לא יפסיקו לעלות

ל-64% מבתי האב במדינת ישראל יש בית או דירה. 8% נוספים הם בעלי יותר מבית או דירה אחת. כלומר, הנכס הפיננסי העיקרי הנמצא בבעלות 72% מהמשפחות במדינת ישראל הוא נדל"ן, ובכל זאת השיח השכיח ברחוב הישראלי הוא שמחירי הנדל"ן חייבים לרדת.

לרגע אפשר לחשוב שבמדינתנו כולם מטורפים. אחרת, איך ניתן להסביר שכולם רוצים שהערך של הנכס הפיננסי העיקרי שלהם יירד? לא משנה כמה זה נראה לא רציונלי, השיח ברור - יש מעט דברים שהציבור הישראלי מסכים עליהם כמו הצורך בהורדת מחירי הנדל"ן.

כפי שדן אריאלי היטיב להגיד, בדרך-כלל מה שנראה לא רציונלי הוא לא במקרה. המשמעות הכלכלית של הדרישה הציבורית להורדת מחירי הנדל"ן היא שרוב הציבור לא מעלה על דעתו למכור את הנדל"ן שבבעלותו אלא להיפך, חושב לקנות. כל עוד אנחנו לא חושבים למכור, ובמחיר נכון אנחנו חושבים לקנות - בין אם לצרכי שדרוג ובין אם לצרכי השקעה, אנחנו חיים בנוח עם ירידה במחיר הנכס. אנחנו אפילו מקווים שמחירי הנדל"ן יירדו, כך שעד שהאחרים יבינו מה קורה, אנחנו נוכל לקנות בזול.

למה אנחנו כל-כך בטוחים שגם אם מחירי הנדל"ן יירדו, הם ישובו לעלות? אפשר לפתור זאת בכך שהחוויה של השנים האחרונות היא כזו. מ-2008 אנחנו חווים שוק נדל"ן עולה בלבד, ולכן התחושה שלנו היא שבעידן שלנו נדל"ן תמיד עולה.

החוויה של האמריקאים והאירופאים ב-2007 זרה לנו ורחוקה מאיתנו. אבל זו לא רק החוויה. גם אם היינו חובשות את כובע האנליסטית ובוחנות את הביקושים העתידיים בשוק הנדל"ן בישראל, היינו מונות את הגורמים הבאים להמשך העליה בביקוש:

■ ריבוי האוכלוסייה חיובי, קרי הביקוש הבסיסי צפוי לגדול, ובתסריט של גידול בעלייה מאירופה זה אפילו יכול לקרות מהר.

■ היצע הקרקעות, בוודאי במרכזי הערים, קטן.

■ שיפור משמעותי בתחבורה מגדיל את אזורי הביקוש, ומביא לעליית מחירים גם בפריפריה.

■ קיימת שמרנות בסיסית שמונעת חדירת טכנולוגיות בנייה זולות/מהירות העשויות לדחוף לירידת מחירים.

■ הריבית צפויה להישאר נמוכה זמן רב.

ומנגד, מהם הסיכונים?

■ רגולציה - בהינתן שמרבית הציבור רוצה שמחירי הנדל"ן יירדו, מתישהו תקום ממשלה שאכן תנסה לתת לו את מבוקשו. האופן שבו היא תעשה זאת יקבע את עומק הירידה ואת המשך שלה. ההימור השכיח הוא שהרגולציה תפעל כנראה דרך שינוי בחוקי המס, מכשיר שעשוי לשנות משמעותית, עבור רובנו, את כדאיות הרכישה של נכסי נדל"ן להשקעה.

■ עליית ריבית תגרום לעלייה בעלות המימון ותייצר אלטרנטיבות השקעה אטרקטיביות.

■ עודף היצע, אם בגלל בניית יתר או בעקבות משבר פיננסי בארץ או בעולם.

■ אם משווים את ההזדמנויות לסיכונים, נדמה שהתנהגות הציבור רציונלית יותר מאשר בהצצה ראשונה.

■ קשה לראות באופק ממשלה יציבה מספיק שתבצע את הרפורמה הנדרשת במערכת המס או שתעלה מס כלשהו שמשפיע דרמטית על נכסי מעמד הביניים. יתרה מכך, שימוש במיסוי הוא תסריט סביר לעומת תסריט של רפורמה משמעותית יותר בניהול עתודות המקרקעין וזכויות הבנייה. אולי מעבר לקשת שוכנת הממשלה שתבצע את הרפורמה הנדרשת ברשות מקרקעי ישראל ובאחיזה של הרשויות המקומיות בהיתרי בנייה. אולי.

עליית ריבית נראית רחוקה אפילו יותר. תרחיש של ממשלה יציבה ונחושה מספיק, עודף היצע, שוק של קונים, בלי רגולציה, לא נשמע ממש ריאלי. אכן הביטוי "לא רציונלי אבל לא במקרה" נשמע הולם לתיאור המצב.

המרוץ לדירה

ברור לנו שנדל"ן בארץ הוא יקר. ברור לנו שכשדירה ממוצעת עולה 12 שנות משכורת ממוצעת זה לא סביר.

ברור לנו שכאשר מרבית הציבור מוציא למעלה מ-30% מהכנסתו רק על רכיב הנדל"ן בהוצאות השוטפות, זה לא סביר ולא בריא למשק לאורך זמן.

ברור לנו שלילדים שלנו אין סיכוי כלשהו לקנות דירה בשכונה שלידנו (או בכלל), ושזה לא סביר.

ברור לנו שכאשר שמורים, אחים בבית חולים, עובדים סוציאליים ושאר נותני השרותים אינם יכולים לגור במרכז העיר, סמוך למקום עבודתם, זה לא סביר.

ברור לנו שכאשר בוחנים את ההסתברות לעלייה מול ההסתברות לירידה של מחירי הנדל"ן, במידע שיש לנו כיום, הרי שההסתברות להמשך עלייה נראית גבוהה משמעותית על אף שהמחיר לא סביר.

אם אין מניות, תקנו דירה

במצב שבו אנו נמצאים, יש הרבה יתרונות להשקעה בנדל"ן דרך שוק ההון, בייחוד לאנשים שכבר יש להם בית משלהם וההשקעה היא פיננסית.

עלות העסקה - בשוק ההון עלות העסקה יכולה להיות נמוכה בהרבה. אם אתם סוחרים לבד היא זניחה לחלוטין, ואם מישהו מנהל לכם את תיק ההשקעות הרי שעדיין דמי הניהול זניחים לעומת העלות המצטברת של עו"ד, מתווכים, רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית ושאר הגורמים שצריך לשלם להם תשלומים שונים, הן בקנייה והן במכירת נכס.

מהירות התגובה - בשוק ההון היכולת לשנות את שיעור החשיפה לנדל"ן גבוהה משמעותית. אם יש לכם מידע חדש ואתם חושבים שהשוק הולך לשנות כיוון, היכולת לפעול היא מיידית, בניגוד לתהליך מימוש דירה בבעלותכם, שייקח כנראה כמה חודשים גם בקנייה וגם במכירה.

מיסוי - כיום, בתנאים מסוימים, יש יתרון מיסוי להשקעה בנדל"ן על פני שוק ההון. אבל אם הרגולציה תפעל להורדת מחירים בדרך של העלאת המס, הרי שהיתרון יהפך לחיסרון.

ההון הנדרש - לא חייבים לחסוך את כל המשכורת במשך עשור ויותר כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן.

פיזור - בשוקי ההון בחו"ל ניתן להשקיע במגוון נכסים, במיקומים ובסטנדרטים שונים, ולהקטין חשיפה לנדל"ן בעיר אחת, שכונה אחת, של קבלן אחד שנופלות לו מרפסות וכדומה.

מול שפע היתרונות להשקעה בדירה באמצעות שוק ההון, יש חיסרון אחד משמעותי: אין בארץ מכשירים המאפשרים לעשות זאת. בהנחה שאל מול האופציה של קניית דירה להשקעה והשכרתה יש לבחון את האופציה של קניית מניות של חברה הרוכשת דירות רבות ומשכירה אותן בישראל, אזי שלא כמו בעולם הגדול, אין אצלנו כיום חברות כאלו.

אפשר להשקיע במניות של חברות הקונות או בונות ומשכירות שטחי מסחר, אפשר להשקיע בחברות יזום ובנייה, אפשר להשקיע בחברות נדל"ן מניב למגורים בחו"ל.

אבל אם ברצונכם להשקיע ישירות ובאופן ממוקד בשוק הנדל"ן לדיור בישראל, תיאלצו לקנות דירה.

*** הכותבת היא יו"ר IBI ניהול תיקים