בסביבת ריבית אפסית, המשקיעים ממשיכים לחפש נדל"ן

טירוף הנדל"ן העולמי נמשך והמשקיעים, המפחדים לפספס את הרכבת, תורמים מכספם נטול התשואה לטובת קרנות וחברות נדל"ן לצורך השקעות מניבות ברחבי הגלובוס. אף שלאורך המסילה צצים יותר ויותר תמרורי אזהרה בסגנון "זהירות, בועה בדרך", הריבית האפסית ממשיכה לעוור את המשקיעים ולהסתיר את השלטים.

מחקר של חברת DTZ, אשר סקר נתונים מ-2,500 קרנות נדל"ן ומחברות ציבוריות, מוכיח למעשה את הברור מאליו לתקופה זו: ההון הזמין להשקעה בנדל"ן מניב ממשיך לתפוח, ובתחילת הרבעון הראשון של שנת 2015 הגיע לסכום כולל של 429 מיליארד דולר. 55% מההון הזה ממונף, כך שההון העצמי "הטהור" של המשקיעים עומד על כ-192 מיליארד דולר.

ארה"ב ממשיכה למשוך משקיעים

הנתונים הללו משקפים עלייה של 5% בהיקף ההון לעומת נתוני המחצית הקודמת, בעוד ששיעורי המינוף דומים בין תקופות ההשוואה. יחד עם זאת, מדובר על קצב גידול מתון יותר לעומת תקופת המדידה הקודמת, אז עלה היקף ההון הזמין בכ-15%, כך שיכול להיות שאנו מתקרבים לשיא מאחר שחלון ההזדמנויות הולך ונסגר.

שלא במפתיע, אמריקה מושכת את מרבית תשומת הלב וזאת תודות לארה"ב, אשר ממשיכה לשדר עוצמה כלכלית אשר בולטת בעיקר לאור חולשתה של יבשת אירופה. אמריקה מוליכה את טבלת יעדי ההשקעה הנחשקים עם 166 מיליארד דולר המכוונים אליה, עלייה של 12% לעומת נתוני המחצית הקודמת - כ-38.7% מסך ההון הכולל, לעומת 35.8% בסוף יוני 2014.

את המקום השני תופסת אירופה, אשר ההון הזמין להשקעה במדינותיה עומד על 141 מיליארד דולר, ירידה של 1% לעומת נתוני הרבעון הקודם. עם זאת, במונחי גיוסי אירו נרשמה דווקא עלייה מהותית למדי, אך בשל הפיחות החד במטבע האירופי לעומת מקבילו האמריקאי, המונחים הריאליים נשחקו במידה מהותית.

במקום השלישי ברשימה אסיה והפסיפיק, עם היקפי הון זמין להשקעה של 122 מיליארד דולר, עלייה של 4% לעומת המחצית הקודמת.

ארה"ב היא המדינה המחוזרת ביותר, ועל פי הסקר כ-145 מיליארד דולר מהגיוסים החדשים ינותבו לתוכה בקרוב. ארה"ב מציעה למשקיעים אפשרויות נדל"ן שונות מאוד זו מזו, ואף שמנהטן תמיד נמצאת ב"פרונט", את קרנות ההשקעה היא מעניינת פחות. זאת, בייחוד לאור הירידה בתשואות הנכסים הקורצים בה, ולאור התחרות הקשה בין הקרנות לבין עצמן, המכריחה אותן לפנות לעבר אזורים אחרים שבהם ההזדמנויות והסיכונים שונים לחלוטין.

בריטניה תופסת כרגיל מקום של כבוד, ועל פי סקר זה היא נמצאת ביחד עם סין במקום השני ולכל אחת מהן ינותבו כ-47 מיליארד דולר מההון הפנוי. על מנת להבין את העניין הרב שיש למשקיעים בבריטניה בכלל ובלונדון, אליה צפוי לזרום מרבית ההון, בפרט, נציין כי היקף שוק הנדל"ן המסחרי הבריטי מהווה רק חמישית ממקבילו האמריקאי אבל יחס הגיוסים החדשים בין המדינות עומד על שליש בלבד. את רשימת המדינות המחוזרות סוגרות יפן, גרמניה וצרפת עם הזרמות הון צפויות של 29 מיליארד דולר, 24 מיליארד דולר ו-23 מיליארד דולר בהתאמה.

מחפשים גיוון

עוד עולה מן המחקר כי 71% מהיקף ההון שגויס על ידי הקרנות מנותב להשקעה בקרנות שרוכשות מגוון נכסים מניבים מסוגים שונים, למשל מרכזי קניות ומשרדים, בתי מלון ודיור מוגן וכו'. אף שמדובר ברוב המוחלט, עדיין נרשמה ירידה בסעיף זה, ומכאן שהמשקיעים פונים מעט יותר לקרנות השקעה אלטרנטיביות המשקיעות בסוגי נכסים ספציפיים.

מבין אלו נציין כי גיוסי הון לטובת קרנות השקעה במגורים מניבים הינן השכיחות ביותר ועומדים על 23% ולאחריהן נמצאים תחומי התעשייה (19%) והמסחר (18%).

בניגוד למגמה של השנים האחרונות חלה ירידה בשיעור הכספים המגוייסים לצורך השקעה "רב מדינתית", ועל פי הנתונים 59% מיועדים להשקעה בנכסי נדל"ן של מדינה ספציפית. שילוב הנתונים של עלייה בשיעור ההשקעות בסוג נכס מסוים ובמדינה בודדת מרמז על עלייה מסוימת בסיכון ההשקעה שכן ככל שהיא מפוזרת יותר, היא נחשבת מסוכנת פחות. העלייה באלמנט הסיכון נובעת מהעובדה כי התשואות בגין הנכסים המניבים יורדות והולכות ויש להיות נועזים יותר על מנת לייצר תשואה עודפת.

ייצור התשואות העודפות הופך קשה מיום ליום עבור קברניטי הקרנות ועבור החברות המגייסות, אך כידוע, כסף מגייסים כשאפשר ולאו דווקא כאשר צריך. כיום, במיוחד לאור המדיניות המוניטרית העולמית, השקעה בנדל"ן מניב נחשבת אטרקטיבית ומכניסה יותר מאלטרנטיבות כמו אגרות חוב ממשלתיות וקונצרניות ובטח לעומת פיקדונות בנקים, ומכאן שמלאכת הגיוס קלה יחסית.

יחד עם זאת, מלאכת איתור הנכסים הנכונים הופכת לקשה יותר בעיקר נוכח העובדה שהמלאי העתידי מוגבל בעיקר בשל השלכות המשבר הגדול של 2008, אשר מנע מיזמים להקים פרויקטים חדשים. יחד עם זאת, השוק עדיין נרחב. ולראיה, מבדיקה שערכה DTZ עולה כי בשוק האירופאי בלבד שווי הנכסים אשר נמצאים באחזקת בעליהם במשך תקופה ארוכה יותר מממוצע הזמן בו מחליפים בעלות, עומד על 500 מיליארד דולר, כך שסביר שבצנרת ישנן עוד עסקאות רבות בקנה, ואם לא יהיה שינוי בתנאי השוק או שלא ניקלע לאירוע חד פעמי שיטרוף את הקלפים, שיא הגיוסים שנרשם צפוי להישבר בקרוב.

הנקודה הישראלית: באים מחו"ל לגייס בארץ

הטרנד העולמי של גיוס כספים בתחום הנדל"ן לא פסח על ישראל וגם בביצה המקומית הגבירו להילוך חמישי. בשונה מן העולם, בישראל נושא הקרנות אינו מפותח וחלקו מסך גיוסי ההון זניח לעומת גיוסי הכספים בבורסה.

הרבעון הקודם ממחיש עבורנו כמה לוהט השוק - היקף הגיוסים הכולל בבורסה המקומית עמד על 19 מיליארד שקל ובערך שליש מן השלל, כ-6.4 מיליארד שקל, נותב למגזר הנדל"ן שהיה שני רק לבנקים. וכאשר השוק חם והריבית אפסית, המשקיעים מברכים כל מגייס, גם אם ישראל איננו השוק המתבקש שבו הוא ינפיק.

הכוונה היא כמובן ללהיט החדש שצץ לאחרונה שבו חברות אמריקניות שפעילותן מתמקדת בשוק האמריקאי והזיקה הישראלית שלהן מתבטאת רק בכך שמרבית בעליהן יהודים, הציפו את הבורסה וגייסו מיליארדי שקלים. נותר רק לראות מה יקרה בגורלן של חברות אלו ושל החוב שלוו בארץ, כאשר השוק יתקרר והריביות יעלו.

 סוגי הנכסים שמשקיעים מחפשים