עד כמה ערכי הקרקעות בישראל התנתקו מהמציאות? בכל הנוגע לקרקע חקלאית, אפשר לומר בוודאות שהבהלה לנדל"ן מעבירה את עם ישראל על דעתו. יותר מדי גורמים בשוק הנדל"ן מבינים היום שמי שלא יכול לקנות דירה מחפש לכל הפחות לרכוש "קרקע אטרקטיבית" כדי להצטרף לרכבת הדוהרת, והם גוזרים קופון של מאות ולפעמים אלפי אחוזים על קרקעות שהם קנו זה עתה.
תקן 22 שנכנס לתוקף בדצמבר האחרון מחייב אמנם פירוט חוות דעת שמאית לקרקע חקלאית המשווקת לציבור במטרה להגן על הרוכשים, אולם לפני שהציבור מחפש חוות דעת חיצוניות, די במבט על השוק הפרוע כדי להבין שמנצלים את חולשת ההמונים לנדל"ן (ודאי כשהריבית אפסית).
יתרה מכך, כפי שמדגיש השמאי והכלכלן ליאור יוסף בדש, "על הציבור להביא בחשבון שהתקן החדש מתבסס על הנחות וספקולציות סובייקטיביות באשר לשווי העתידי, והוא לא יכול להוות הגנה אמיתית על הצרכן מפני עסקאות עתירות סיכון בקרקע חקלאית".
האם מדובר בהזדמניוות אמיתיות, או שאולי זהו עוקץ קלאסי של ישראלים תמימים? להלן שלוש דוגמאות מאלפות.
ראשון לציון: פי 80
חלקה 10 בגוש 3947
בדצמבר 2013 רכש "יזם" 40 דונם במערב ראשון לציון, באזור הידוע כ"מתחם האלף". ככל הנראה היא נרכשה מראש כדי למכור אותה ב"מנות קטנות" לאנשים פרטיים שחושבים שכל 100 מ"ר בראשון לציון הם פוטנציאל לדירה.
השמאי המכריע אמנון נזרי מצא במערכת מס שבח למעלה מ-20 עסקאות על אותה קרקע חקלאית בין דצמבר 2013 ועד ינואר 2015.
בדצמבר 2013 נרכשו אותם 40 אלף מ"ר תמורת 1,470,800 שקל, תמורה המשקפת מחיר של 37 שקל למ"ר קרקע. חודש לאחר מכן כבר בוצעה עסקה במחיר הגבוה ביותר ביחס למ"ר קרקע. ב-7 בינואר 2014 קנה ישראלי 110 מ"ר מתוך אותה קרקע, תמורת "מחיר מציאה" בסך 319,998 שקל. המחיר שהוא שילם משקף 2,909 שקל למ"ר קרקע.
בהנחה שהיזם רכש את הקרקע לפי 37 שקל למ"ר ומכר חלק ממנה לפי 2,909 שקל למ"ר, מדובר על מכירה בפי 78 ממה ששולם על ידו, רווח פנומנלי תוך חודש וחצי. המוכר נשאר עם 39,890 מ"ר, אבל הוא כבר החזיר הביתה כמעט רבע מההשקעה בקרקע.
בתוך חודש אחד בלבד, הוא השיג רווח של כמעט פי 80.
פרדס חנה: פי 20
חלקה 51 בגוש 10100
ביולי 2012 בוצעה עסקה במחיר הנמוך ביותר ביחס למ"ר קרקע בחלקה החקלאית בפרדס חנה. שוב, ככל הנראה על ידי יזם שרכש את הקרקע לצורך מכירתה ב"מנות קטנות", למשקיעים/רוכשים פרטיים ללא ידע קודם בנדל"ן.
לדברי בדש, הממכר בעסקה היה 4,993 מ"ר שנרכשו תמורת 235 אלף שקל. התמורה משקפת 47 שקל למ"ר קרקע.
חודש וחצי לאחר מכן בוצעה עסקה במחיר גבוה בהרבה על אותה קרקע. ב-6 בספטמבר נרכשו 140 מ"ר תמורת 133 אלף שקל - תמורה המשקפת 950 שקל למ"ר קרקע.
היזם שרכש את הקרקע לפי 47 שקל למ"ר, ומכר חלק ממנה לפי 950 שקל למ"ר, הצליח להכפיל את שוויה פי 20 בתוך חודש וחצי.
מדובר על רווח פנומנלי. בתוך חודש וחצי בלבד, של 1,920%.
שדה ורבורג: פי 3
חלקה 22 בגוש 7676
בינואר 2013 נעשתה עסקה במחיר הנמוך ביותר ביחס למ"ר קרקע בחלקה חקלאית שבשדה ורבורג.
הקונה רכש 37,424 מ"ר תמורת 11,391,233 שקל. התמורה משקפת 305 שקל למ"ר קרקע.
כשבועיים בלבד לאחר מכן, ב-12 בפברואר 2013, נמכרו 300 מ"ר תמורת 263,250 שקל - תמורה המשקפת 878 שקל למ"ר קרקע.
בהנחה שהיזם שרכש את הקרקע לפי 305 שקל למ"ר, ומכר חלק ממנה לפי 878 שקל למ"ר, הוא הצליח לשלש את כספו בתוך שבועיים. לדברי בדש, עשרות עסקאות נוספות במחירים דומים ובחטיבות קרקע דומות דווחו באותו גוש חלקה לאחר אותו יום.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
