השינוי בשוק השכירות שיציל את כחלון וגלנט

ביום ה' האחרון הוכרז על כינונה של הממשלה ה-34, וזו יצאה לדרכה המהוססת. טקס ההצגה, רשמי ומכובד ככל שניסה להיות, לא הצליח להסתיר את הציניות והארעיות ששורות על ההרכב הנבחר, מבית ומחוץ.

במשרדו של שר האוצר, משה כחלון, השעון כבר החל לספור את דקותיו לאחור. כך גם במשרד של שותפו למירוץ, שר הבינוי יואב גלנט. ספק אם יצליחו 100 ימי החסד המסורתיים להוציא את נשימתם בטרם יידרשו השניים להציג את גירסת המהפכה החברתית המעודכנת שלהם, ולהגיש את קבלות ההצלחה שלה. כדרכן של מחאות המוניות, מי שהבשורה נשאתו להיות הנציג החברתי התורן של העם עלול לשלם מחיר יקר, אם לא יידע לנהל את אמון ההמון שבחר בו.

זקוק לגיים-צ'יינג'ר

כחלון וגלנט באים מצויידים בארגזי כלים, שהורכבו בהזמנה מיוחדת לפי בקשותיהם. נראה כי כוונותיהם אמיתיות. כחלון, פוליטיקאי מנוסה, שהוביל כבר בעבר מהפכה סלולרית, ידע לבוא מזווד מראש. אבל, אפילו פוליטיקאי מנוסה כמוהו לא יכול היה להביא בחשבון את אפקט האקלים הפוליטי והאווירה הציבורית בתוכם הוא אמור לפעול. עד כמה שהמשפט הבא בלתי נתפש, נראה שהשמחה לאיד מצד יריביו על נפילתו תהא גדולה יותר מאשר השמחה על הצלחתו בקרב הציבור ששלח אותו לשנות את המציאות הכלכלית-חברתית של ישראל 2015.

כחלון יודע שההצלחתו תלויה במהירות שבה יוכל לשכנע את הציבור שהוא יודע מה הוא עושה, שהוא בדרך הנכונה. שוק הדיור הוא המבחן המהותי שלו. שם אפשר למדוד הצלחות במדדים מובהקים. כחלון צריך לצבור נכסים פוליטיים אישיים דרך יצירת נכסים ציבוריים בשוק הדיור. בקצב שממשלות קמות ונופלות אצלנו באחרונה הוא צריך להיות זריז, מבריק ומדויק. הוא זקוק לגיים-צ'יינג'ר. משרדי האוצר והבינוי צריכים לנצח בזמן קצר ובמציאות רגולטורית ועסקית תזזיתית. לכן, הם זקוקים למודל אסטרטגי גמיש בעל יכולות אבחון והיסק דינאמיות.

עד היום מצוקת הדיור חילקה את העולם לבעלי הון חמדנים ורעים (המשקיעים) ולגיבורי על טובים וחולמניים (לפיד, כחלון, דפני ליף ואיציק שמולי). הנחת העבודה היתה שדירות נחטפות על ידי משקיעים לפני שהן מגיעות לציבור הרחב, ובכך ההיצע קטן והמחיר עולה.

במושגים של היצע וביקוש קלאסי, הפתרון שהתבקש היה להצר את צעדיהם של המשקיעים באמצעות הטלת מיסים מרתיעים. השיקול המנחה היה שהטלת מיסים תפגע באטרקטיביות של ההשקעה בדירות, והמשקיעים יתפנו מהשוק. אלא שבפועל, השוק הגיב באופן שונה. הפגיעה בהשקעות בנדל"ן הגבירה דווקא את הסיכונים של היזמים, שעבורם הזרמת הון פרטי לענף הוא חמצן קיומי. גובה הביטחונות שביקשו גורמי המינוף הפיננסיים עלו בהתאם. התוצאה המיידית הייתה האטה בבנייה ועליית מחירים.

לידיהם של מנהיגי כולנו נפלה הזדמנות של פעם בחיים להתנגש בקיר, ולהפוך את ההתנגשות הזו לפריצת דרך. בידיהם ההזדמנות להסיט את המוטיבציות והמעורבות הממשלתית מהסדרת תחום הרכישה והבעלות על דירות, להסדרה רגולטורית של תחום המגורים.

במקום להוקיע את בעלי הממון, אפשר להפוך אותם לשותפים במוטיבציות של ייצוב והסדרת שוק הדיור הציבורי. אפשר להפוך את בעלי היכולות מנטל על החברה לנכס, ועל ידי כך גם להציל את שוק הנדל"ן (ואת הבטחת הבחירות של הפוליטיקאים).

אם ירתום כחלון את המשקיעים לפונקציית המטרה המשותפת, יהנו שני הצדדים מפירות ההסדרה. מדינת ישראל, בשאיפתה להיות מדינת רווחה מתקדמת, אמורה לדאוג למגורים לכל אזרחיה ולא לניהול ולסחר בעלויות על דירות.

זוגות צעירים באירופה מזדקנים בשקט ובלא דאגה בידיעה שיוכלו כל חייהם לחיות בדירה מושכרת בתנאים הוגנים, ולהפנות את משאביהם הכלכליים לחינוך, בריאות ואיכות חיים. למה לא ליצור מצב דומה גם כאן?

חופשי או מרוסן

פירותיהם של המשקיעים ינותבו לשני שווקים נבדלים: שוק שכירות חופשי ושוק שכירות מרוסן. משכירי הדירות יוכלו לבחור באיזה מסלול הם מעוניינים להשכיר את דירתם. מסלול השכירות החופשי יישאר כפי שהוא היום, והמדינה תמסה את המסלול במסגרת מס ההכנסה הרגיל. הכנסות דמי השכירות יתווספו לשאר ההכנסות וימוסו עפ"י המס השולי.

מסלול השכירות המרוסן, לעומת זאת, יציע שכירות מוגנת במנגנוני ויסות ובקרה - ובפטור מלא ממס. לחוזי השכירות יצורף ספח (שנוסחו יקבע ע"י המדינה) ובו אופציות הארכה לשוכרי הדירות. שינויים בדמי השכירות בתקופות הארכה יקבעו ע"י וועדת מחירים סטטוטורית.

כדי לתמרץ את המשקיעים להצטרף לתוכנית, תציע המדינה מנגנון ביטוח ופינוי במקרה שהשוכר מפר את החוזה. אם יואשמו המהפכנים החדשים בהסגה של המשק למשטר ריכוזי, הם יוכלו להרגיע את המקטרגים בטענה ששווקים תחרותיים בהרבה מאלו הנהוגים אצלנו כבר אימצו את הרעיון. גרמניה, למשל. מנגנון ההגנה על שוכרים מחד ותמרוץ משקיעים מאידך הם המפתח לבניית יציבות בתחום הדיור.

בהיעדר רגולציה שכזו, היחסים בין השוכר למשכיר הם בבחינת יחסי מונופול. המשכיר לא מתמודד בשוק תחרותי על הדירה שלו, ולכן יכול להתפרע ולהעלות את מחיר השכירות בכל שנה מחדש. השוכרים נסחטים, אבל עושים חשבון מתמטי פשוט: עלות מעבר מדירה היא כ-15% מעלות השכירות השנתית. כשהעלייה במחיר הדירה השכורה בה הם חיים מגיעה ל 10%-15% מהעלות השנתית, הם מעדיפים לספוג את המחיר ולהישאר בדירה.

כלומר, עד עלייה של 15% בשנה במחיר הדירה - אין תחרות אמיתית בשוק. מחירי השכירות עולים וגוררים אחריהם את מחירי הדירות. ייתכן שכדאי לגייס לשבירת המונופול גם את הממונה על ההגבלים. גם אם זה לא מופיע בשורת תפקידיו השגרתיים, צירופו יזוהה כצעד להגנה על הציבור.

בכך ימוטטו שר האוצר והבינוי את המונופול, בלי להפיל את המשקיעים. אדם שמשתמש בדירה כחלק ממערך הפנסיה הכולל שלו יישאר בשוק החופשי וממילא לא ייגבה ממנו כל מס בצמוד למס השולי האפסי אותו הוא משלם.

לעומתו, משקיעים עשירים שרוכשים דירות לטובת צבירת הון, יוכלו להחליט להמשיך במסלול החופשי עם מס שולי בגובה של 45%-50%, או ללכת על מסלול הפטור המעודכן.

במציאות החדשה, יתפתח שוק שכירות הוגן ומוגן הזוגות הצעירים שכורעים תחת נטל הדיור ומעבירים כ-50% מהונם החודשי לשוק הנדל"ן, ישנו את הרגלי הצריכה שלהם כי גובה ההוצאה החודשית על דמי השכירות (בפיקוח הרגולטורי) לא יעלה על 30% משיעור ההכנסה.

ומה באשר לשרי האוצר והדיור? בפעם הבאה שמנהיג "כולנו" יילך בשוק מחנה יהודה הוא ישמח לגלות שכל אבטיח "כחלון" וכל אפרסק "גלנט".

■ ישי שכטר עוסק באסטרטגיות רגולציה. הילה טוב היא יועצת אסטרטגית לבכירים ולמספרי 1.