כאן גרים ועובדים: מרכז העסקים הצפוני בת"א מקבל דחיפה

"חלק מהקסם העירוני הוא האקראיות. אזור בעיר שבו סוג פעילות אחד בלבד הוא מתכון לכישלון, וככל שבמדרכה עוברים יותר סוגים של אנשים, כך העניין העירוני גדול יותר". את הדברים אומר אודי כרמלי, סגן מנהל אגף תכנון במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, בבואו לספר על החזון המעודכן של ציר איילון בעיר.

תוכנית המתאר שמקדם אגף התכנון לאזור זה, ששטחו 90 דונם והוא המשכה של הזרוע המתחילה ברחוב רוטשילד ומסתיימת ברכבת צפון, תהפוך אותו לשטח מעורב שימושים, שיהיו בו לצד משרדים ותעסוקה גם מגורים, מסחר ובנייני שירות לציבור. בימים אלה כבר מוקמים באזור מיזמי בינוי למגדלים מעורבים, בהם מידטאון ומגדלי הצעירים. לא רחוק משם, בגדה המזרחית של איילון, יש בנייה חדשה בשכונת ביצרון, שכשליש ממנה כבר הוקם, ובה מגדלים (אלקטרה, אסותא) המשמשים למשרדים שמשולבים בהם קומות שירותים ומפלס קרקע מסחרי, לצד מבני מגורים ותיקים ומגדלי מגורים חדשים (מגדלי סנטרל פארק).

"שכונת ביצרון היא דוגמא למרחב ציבורי שכבר אימץ את קוד עירוב המשתמשים, וזו רק ההתחלה", מבטיח כרמלי, בהתייחסו לאזור שעתיד להכיל בסוף הדרך מיליון מ"ר לתעסוקה וכאלף יחידות דיור.

הלקח מרוטשילד

לפי תוכנית המתאר החדשה למע"ר, רבע משטח הבנייה במקום ייועד למגורים. על פי החישוב שערך אגף התכנון, 15 אלף הדירות שיוקמו במקום יהיו בית ל-35 אלף תושבים במע"ר כולו, ו-4,000 בחלקו הצפוני. "היעד שלנו הוא להוסיף למלאי המגורים התל אביבי עוד סוג של מגורים, שהוא מאוד מבוקש וכבר קיים בעולם", אומר כרמלי. "אנחנו מקווים שעד סוף 2015 היא תאושר, ואז ניגש לשינוי התב"ע". לשילוב מגורים במע"ר, מסביר כרמלי, יש כמה היבטים. "החיסרון העיקרי הוא בייקור עלויות הבנייה ותחזוקת המבנה. דייר ותייר, למשל, לא יעלו באותה מעלית, ולכן צריך לבנות עוד מעלית. היתרון, לעומת זאת, בנוסף להיבט של גיוון המשתמשים, הוא בצד הכלכלי. מגורים הם היום הרבה יותר סחירים, בשונה מתעסוקה שם יש גבול לגודל השוק. ברגע שמייצרים ליזם נדבך כלכלי שהוא יכול להישען עליו, כמו למשל שהנכסים ישווקו ויימכרו במהירות, זה הרבה יותר אטרקטיבי מבחינתו".

הרעיון לשכן עשרות אלפי בני אדם בלב לצד עסקים אינו מובן מאליו בישראל. "כשעוברים ברחוב רוטשילד, הרעיון של עירוב שימושים כבר נשמע טריוויאלי", אומר כרמלי, ומזכיר כי אך לפני 15 שנה כמעט כל האזור נוצל לעסקים, וברחוב אפשר היה לראות, כדבריו, "רק רואי חשבון ועורכי דין". אלא שבמסגרת תוכנית לב העיר, שהתקבלה בתחילת שנות ה-80 ונועדה להחיות את מרכז העיר המידרדר, התקבלה החלטה לעודד עסקים לצאת מהאזור, ולהחזיר את משתמשי המגורים. לדברי כרמלי, "זה היה מהלך משולב, שהשתמש בכלים כלכליים, ארכיטקטוניים וחברתיים". בין השאר העניקה העירייה מלגות למי שעברו להתגורר באזור בשכירות, תמרצה עסקים לחפש מקום אחר והחילה את תוכניות שימור המבנים, שהעלו באופן משמעותי את ערכם. "היום רואים את הסינרגיה של עסקים צעירים, פאבים ומסעדות, שמושכים לאזור סטארט-אפיסטים ותושבים, ולהיפך", הוא אומר.

את התפיסה העירונית שהובילה את שינוי הפנים של סביבות רחוב רוטשילד ולב העיר, מבקשת עכשיו העירייה להביא אל המע"ר הצפוני: "אנחנו רואים היום באירופה, וגם במקומות כמו בומביי, דובאי וקהיר, שבמקומות שיש בהם צומת של תחבורה המונית, יש פריחה תעסוקתית שלצידה גם שימושי מגורים. אנו מזהים במע"ר הצפוני, לאורך איילון, מוקד תחבורה ראשי - תחנת רכבת ישראל, קווי אוטובוסים ושאטלים והרכבת הקלה - וזו הזדמנות חד-פעמית לייצר מקבץ גדול של שימושים תעסוקתיים עם בסיס קהילתי חזק".

"באזורי תעסוקה רבים", מוסיף כרמלי, "למשל בבורסה, ברעננה ובבאר שבע, הרבה אנשים באים בבוקר, כולם מחפשים אוכל בצהריים ובערב איש לא רוצה להסתובב שם. מרחב ציבורי טוב הוא מרחב שמישהו שומר עליו, והמישהו הזה הוא לאו דווקא רשויות, אלא אנשים שנמצאים בו ועיניהם פקוחות לנעשה ברחוב".

יצירתיות בתכנון שטחים ירוקים

כחלק מעירוב השימושים המתוכנן, יותר גם שימוש לשירותי ציבור בתוך מבנים המיועדים לתעסוקה. בעירייה מזכירים שבערים רבות בעולם, המתמודדות עם גידול באוכלוסיית הילדים והצורך במוסדות חינוך, משמשת קומת הקרקע במגדלי תעסוקה לגני ילדים ובתי ספר. נזכיר שבשכונות ת"א פזורים גני ילדים בקומות קרקע בבתים משותפים, בדירות למגורים. "לפני 20 שנה לא האמינו שהורים ירצו לגדל ילדים בתל אביב, וכיום נפתחות בעיר 40 כיתות גן חדשות בשנה", אומר כרמלי.

"גם בשטחים הפתוחים צריך להיות יצירתי", הוא מוסיף ומזכיר שהמושג "שטח פתוח" יכול לבלבל. כך למשל, שדרות רוטשילד נתפסות כ"שטח פתוח" ואפילו ירוק, בעוד שבתוכניות הן מוגדרות כדרך עירונית. כלומר, תכנון נכון של דרך יכול להפוך אותה למרחב ירוק ופתוח. בהקשר זה הוא חוזר לתוכנית הנודעת לקירוי האיילון. "אשר כיום יוצרים נתק בין שני צידי העיר והמטרופולין. קירוי ואפילו חלקי, יאפשר להחזיר לעיר שטח פתוח לשימוש ציבורי".

סכנה! "פארק צמרת" לפניך

תוכניות המע"ר הצפוני מתאפיינות כרגע במגדלים גבוהים, שטחי מסחר שפונים לתוך מתחמים ולא לחזיתות וחניונים תת קרקעיים הגורמים לכך שהבאים לאזור חונים בתחתית הבניין ועולים אל היעד שלהם במעלית, מבלי לעבור ברחוב..

סגנון כזה אינו יוצר "רחוב" - דרך עירונית שמפלס הקרקע שלה הוא מסחרי לשימוש כל הציבור, ומעליה יש יחידות פרטיות למגורים ולמשרדים. סגנון התכנון כזה, בתוספת הניתוק שיוצרת דרך נמיר מהעיר, עלול לפתח סביבה "לעשירים בלבד", כדוגמת הדימוי שיש לפארק צמרת. כזה הוא למשל פרויקט מידטאון (הדמיה בתמונה).

כך או כך, העירייה מתכוונת כאמור להגדיל את מספר התושבים באזור המע"ר הצפוני ל-4,000 ולדברי כרמלי, "יש תנאי שלפיו 10% מהדירות במע"ר יוקצו להשכרה במחירי שוק. גודל הדירות הממוצע יהיה 80 מ"ר, בדירות 3 חדרים.

"יש זקנים ומשפחות חד הוריות שההיצע הנוכחי בשוק לא די מגוון בשבילם, וצריך לייצר את המצע התכנוני שיתן מענה ויאפשר קשר בין אוכלוסיות אלה", מוסיף כרמלי. "חשוב לנו שמעמד הביניים, שכיום לא יכול לגור בעיר, יישאר כאן. שהאחיות באיכילוב, נהגי אוטובוס ומורות בבתי הספר יגורו בעיר. לא רק עשירון תשיעי ועשירי".