הרגשתם את זה? מחירי הדירות ירדו בעשרות ערים אשתקד

מחירי הדירות המשיכו לעלות גם בשנת 2014. עלייה ממוצעת של כ-5% במחירי הדירות אשתקד השלימה עלייה של כ-100% בשבע השנים האחרונות, והחריפה את מצוקת הדיור ברחבי המדינה. משרד הבינוי התגאה בשיווק מסיבי של קרקעות, ממשלת ישראל חתמה על הסכמי גג עם הרשויות המקומיות, קבינט הדיור יצא בהכרזות מפוצצות, אבל המגמה לא השתנתה ומחירי הדירות לא שינו כיוון.

יחד עם זאת, אם מתבוננים ברזולוציה גבוהה יותר, מגלים לא מעט סדקים במגמת העליות. על פי נתוני משרד הבינוי, ב-21 יישובים ברחבי הארץ, כחמישית מהיישובים שנבדקו (שבהן נמצאו מספיק עסקאות בשוק המגורים בכדי להצביע על מגמה סטטיסטית), נרשמה בשנת 2014 ירידת מחירים במחירי הדירה הממוצע.

חשוב לציין כי הממוצע הוא נתון בעייתי למדי. מכירה של יותר דירות קטנות ו/או מרוחקות מעוותת את הממוצע (למשל העובדה שבאפרת או בקיסריה החלו למכור יותר דירות ובתים צמודי קרקע קטנים וזולים יחסית), בלי שמחירה של דירה ספציפית השתנה בפועל. למעשה, בשוק המגורים אין כמובן שום דירה הזהה לחברתה. דירה שנמכרת היום ב-5% או ב-10% פחות ממחירה של דירה שנמכרה באותו בניין בדיוק, ואפילו באותה מטראז' בדיוק, לפני כמה חודשים, אינה מצביעה בהכרח על ירידת מחירים אמיתית. פרמטרים כמו קומת הדירה, כיוון הדירה, מצבה הפיזי, מועד הפינוי ועוד ועוד יכולים לשנות את התמחור בשיעור ניכר. ויחד עם זאת, ההטיה הזו עבדה כמובן בשנים האחרונות גם כלפי מעלה.

בבדיקת מחיריהן של דירות חמישה חדרים, חדשות ויד שנייה, נמצא כי ב-23 יישובים היתה בשנה שעברה ירידת מחירים. למשל, בקרית שמונה ירדו המחירים של דירת חמישה חדרים בשיעור של 9.3%, למחיר של 863 אלף שקל בממוצע. באלפי מנשה ירד המחיר הממוצע ב-7.3% לרמה של 1.38 מיליון שקל.

ביישוב שהם, שהמריא בשנים האחרונות לרמות מחיר גבוהות במיוחד, ירד בשנה האחרונה המחיר הממוצע ב-3.7% לרמה של 2.29 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים (ירידה של כמעט 80 אלף שקל).

בדירות ארבעה חדרים נרשמה ירידה במחיר הממוצע בעשרה יישובים (בשניים נוספים נרשמה יציבות מחירים). הירידה החדה ביותר נרשמה בבית שאן - דירת ארבעה חדרים בעיר נמכרה במחיר ממוצע של 545 אלף שקל בשנה שעברה, לעומת מחיר של 586 אלף שקל שנה לפניה, הפרש של 7% (ו-41 אלף שקל).

פחות מ-3% בשנה מאז 2009

גם בהסתכלות ארוכת טווח, מאז שנת 2009 ועד סוף 2014, מתברר שלא כל הערים היו שותפות באותה עוצמה לחגיגת המחירים. למרות הריבית האפסית, למרות המחסור בהיצע.

במחיר הממוצע הכולל, לדירות חדשות ויד שנייה, ישנם שני יישובים שמציגים מגמה שלילית. באפרת ירדו המחירים מאז 2009 ב-11%, מ-1.19 מיליון שקל ל-1.06 מיליון שקל, ובקיסריה ירדו המחירים ב-7% בשש השנים האחרונות, מ-1.77 מיליון שקל ל-1.64 מיליון שקל.

יחד עם זאת, אלה הם שני יישובים שבהם יש שונות גדולה מאוד בין הבתים, וגם תמהיל הבנייה שלהם השתנה מאוד לאורך השנים האחרונות, מה שכמובן עשוי להטות את המחירים.

עוד שתי ערים לא הצליחו להציג צמיחה בשיעור שנתי של 3% - קדימה-צורן, עם עלייה כוללת של 13% והעיר אילת, עם עלייה בשיעור כולל של 16%.

בדירות חמישה חדרים קדימה-צורן מציגה ירידת מחירים: בשנת 2009 המחיר הממוצע שבו נמכרה שם דירה עמד על 1.76 מיליון שקל, לעומת 1.69 מיליון שקל אשתקד - ירידה של 4%. קיסריה, ש"סובלת" כאמור משונות גדולה מאוד בין הנכסים, רשמה צלילה של כמעט 50% במחיר הממוצע לחמישה חדרים - 1.5 מיליון שקל בשנת 2014, מול 2.75 מיליון שקל בממוצע בשנת 20098.

זכרון יעקב, תל מונד, גבעתיים, אלפי מנשה והוד השרון מציגות עליות מחירים כוללות של 10%-19% לאורך שש השנים האחרונות, 2%-3% בממוצע לשנה.

 מחיר דירה ממוצע כללי

 מחיר דירת 4-5 חדרים-2014

 מחירי דירות-קוביה