הכישלון המר של תוכניות עבר שניסו לתקן את שוק הדיור

עוד בטרם מינויו של משה כחלון לשר האוצר, הוא כבר השפיע על מחירי הדיור, ולא לכיוון שהוא רצה.

פרסום התוכניות שמגבש משרד האוצר להעלאה דרסטית בשיעור מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה (בשיעור של כ-20% מהשקל הראשון, לעומת 5%-10% נכון להיום) נחת על השוק בהפתעה. תכליתה של ההצעה היא כמובן הורדת המוטיבציה של המשקיעים לרכוש דירות נוספות, אולם לפי שעה היא הביאה את האחרונים להעלות הילוך ולהגביר את קצב הרכישות בטרם יחוקק החוק. כך למעשה, הדיבורים על העלאת המס גרמו בפועל לעלייה נוספת בביקוש ובמחירים.

לא מדובר בפעם הראשונה. גם בעבר הממשלה והשוק הפרטי רצו לברך ולא פעם יצאו מקללים. קרי, כבר היו מקרים שבהם נעשו מהלכים שתכליתם היה לעצור את סחף העליות ולהוזיל עלויות - אך בפועל הם גרמו בעיקר להוספת שמן למדורה.

מע"מ אפס

מיליון ואחת מילים נכתבו, בעיקר בגנותה של התוכנית שקידם שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, שהיוותה את אחת הסיבות המרכזיות לקריסתה של הממשלה.

כך או כך, תוכנית מע"מ אפס שגוועה בטרם נולדה גרמה לתמורות רבות בשוק הנדל"ן הישראלי, אף שלמעשה כלל לא יצאה לפועל. לכל מי שהיה במאדים בשנתיים האחרונות נזכיר כי תוכנית מע"מ אפס אמורה היתה להעניק פטור ממע"מ לדירות במחיר של עד 1.6 מיליון שקל לרוכשי דירה ראשונה.

אבל מרגע ההכרזה על התוכנית, רוב הזכאים התיישבו על הגדר ולצידם הצטופפו גם אוכלוסיות שאינן זכאיות שחששו כי המהלך יטרוף את הקלפים וישנה את פני שוק הנדל"ן המקומי. כלומר, בשטח, שוק הדיור נכנס לקיפאון של חודשים אחדים.

הסוף ידוע וכואב. אף שלרגע נדמה היה כי לפיד יצליח להרים את המהלך - שעבר את אישור קבינט הדיור, ממשלת ישראל וקריאה ראשונה בכנסת - ראש הממשלה בנימין נתניהו, אשר מלכתחילה לא הראה התלהבות מן המהלך, החליט כאמור לפזר את הממשלה ולהכריז על בחירות.

מה שקרה לאחר מכן היה מהיר ועצבני: צוואר הבקבוק התפרץ, מחירי הדיור קפצו מיד, ואמון הציבור במהלכי הממשלה רשם שפל חדש. ספק אם מהלכים דומים ישכנעו את הציבור לשוב לשבת על הגדר בעתיד. אין פלא, לפיכך, שמחירי הדירות ממשיכים לעלות.

 מע

תמ"א 38 ופינוי בינוי

למרות שבמקור ייעודה של תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית שציינה באפריל עשור להשקתה, היה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ברבות השנים נוספה לה מטרה מוצהרת נוספת - להגדיל את היצע הדירות בשוק, וכך לנסות להילחם במחירי הנכסים הגואים. בפועל, תמ"א 38 מהווה מקור נוסף ולפעמים מופרז להעלאת שווי נכסים בערים הוותיקות, ודאי אלה הנמצאות בלב אזורי הביקוש. כל מי שמחפש דירה, בעיקר בתל אביב ובשכנותיה, ודאי ניתקל בתופעה ההופכת לפופולרית יותר ויותר ואפילו לברירת מחדל מטרידה: במודעת המכירה, המוכר מוסיף הערה כי הבניין נמצא בהליך של תמ"א 38. כך הוא גם מרשה לעצמו להוסיף למחיר הגבוה ממילא עוד פרמיית פוטנציאל והשבחה, שלעתים מגיעה למאות אלפי שקלים. אז מה אם ברוב המקרים, אותו הליך של תמ"א 38 התחיל ונגמר בשיחת חולין בין שני שכנים בבניין. די בכך על מנת ששווי הדירה יעלה באופן ניכר, על אחת כמה וכמה אם נעשתה גם שיחת טלפון עם יזם או עם יועץ משפטי. זאת, כאשר בפועל הליך התמ"א 38 רחוק מלהתאים לכל דירה ותנאי השטח ותמהיל הדיירים לרוב אינם מאפשרים התנעת הליך שכזה.

אותו כלל יחול אגב גם אצל האחות הגדולה - פינוי בינוי. קשה למצוא דירת 3 חדרים ישנה בלב העיר שבעליה לא יאמר שממש או-טו-טו יקום במקומה בניין חדש והרוכש ישודרג בקומה ובשטח הדירה. משום מה, אגב, המוכר החליט לא להמתין לאותה בוננזה.

 תמ

קבוצות רכישה

על פניו, קבוצות הרכישה נוצרו על מנת להוריד את מחירי הדירות, בכך שיחסכו את מרכיב הרווח היזמי ואת עלויות השיווק לחברי הקבוצה. בפועל, ההשלכות על שוק הנדל"ן הפוכות לחלוטין. נתחיל במיקרו. גם אם זה לא נאמר לרוכש במפורש, קבוצות הרכישה הופכות אותו הלכה למעשה ליזם, כך שהחיסכון במרכיב הרווח היזמי איננו מגיע בחינם, שכן יש להיכנס לנעליו של היזם. חוסר המקצועיות בחלק מן הקבוצות (והרצון לשווק את הדירות, ללא שום סיכון מצד המארגן) גרם לכך שבמרבית המקרים תחזית העלויות שנמסרה לרוכש בתחילת הדרך היתה נמוכה באופן מהותי מסך העלויות בפועל בתום הפרויקט, כך שחלק משמעותי מאותו חיסכון נעלם לו בין השורות, עוד בטרם התחלנו לדון באיחורים התכופים ובליקויי הבנייה המתגלים במקרים מסוימים בפרויקטים כאלה.

השלכות המאקרו של אבולוציית קבוצות הרכישה קריטיות אף יותר. מאחר שהקבוצות חוסכות לכאורה בנושא הרווח היזמי ועלויות השיווק, הן הופכות אגרסיביות יותר בכל הקשור לתמחור הקרקע והן מציעות תמורת הקרקע מראש מחירים הגבוהים ממחירי השוק - ולמעשה קובעות מחיר שוק חדש, שכן החברות היזמיות בשוק נאלצות להתיישר על פי קו זה. המפסיד הוא כמובן הרוכש, שכן עליית מחירי הקרקע, אשר מהווה מעין אופציה על מחיר הדירה, תתורגם בריבית דריבית למחירו הסופי של הנכס.

 קבוצות רכישה / צילום: עינת לברון

מענקי מקום

הנה מקרה נוסף שבו הציבור חושב שהוא המרוויח הגדול, אולם בסופו של יום הנהנים המרכזיים הם היזמים ולא הצרכן הקטן. הרעיון פשוט: מתן מענקים וסובסידיות לזוגות צעירים ולאוכלוסיות שונות לרכישת דירה, בדרך כלל בפריפריה (העיר ירושלים מצליחה גם היא להכניס רגל פה ושם למבצעי המקום).

כלכלני בנק ישראל בדקו כבר בשנת 2003 את "תוכנית שרנסקי", שהעניקה במחצית השנייה של 2001 סיוע לזכאים בקניית דירה בפריפריה בעלות כוללת של 190 מיליון שקל (כ-50 אלף שקל לרוכש דירה, חציו מענק וחציו הלוואה). דוח בנק ישראל קבע אז כי "תוכנית הסיוע גרמה לעלייה ניכרת במחירי הדירות, ובממוצע לא היטיבה את מצבם של הרוכשים". מספר העסקאות קפץ אמנם במאות אחוזים, אולם התברר שהקבלנים ראו את הביקושים החדשים וגלגלו את רוב סכום המענק למחיר הדירה המעודכן. ולמרות הדוח ההוא של בנק ישראל מ-2003, כבר במחצית השנייה של אותה שנה יצא גם שר השיכון דאז אפי איתם במבצע מענקים משלו, בעלות 94 מיליון שקל, מענקים שהורחבו גם לזכאים שקנו דירה בירושלים. אח"כ שיחזרו את פטנט המענקים גם השרים יצחק הרצוג ואריאל אטיאס.

אבל לא מדובר רק על מענקים לרכישת דירה. בפברואר האחרון פרסם בנק ישראל מחקר, ולפיו 20%-40% מהסיוע בשכר דירה לסטודנטים בירושלים "התגלגל לבעלי הדירות של המלגאים". לפי נתוני הבנק, שכר הדירה במרכז העיר עלה בעקבות כניסת המלגות ב-4%-7% - כי למה שרק הסטודנטים ירוויחו ממענקי העירייה?

 מענקי מקום / צילום: רוני שיצר

חוק שכירות הוגנת

בעלי הנכסים, בעיקר באזור תל אביב והמרכז, מודעים לכוח הרב שלהם ולביקוש הקשיח למוצר שברשותם, ולכן הם מרשים לעצמם לגבות מחירים אסטרונומיים תמורת הדירות בעיר, גם כאלה שקשה אפילו להגדיר אותן כדירות הראויות למגורים.

מאחר שמחירי הדיור אינם מאפשרים לרוב שכבות האוכלוסייה לרכוש דירה, השכירות הינה אלטרנטיבה יחידה. כוחות השוק ברורים וחותרים לעליות מחירים מחד והרעה בתנאי השוכר מאידך.

לנוכח המצב העגום, חוק שכירות הוגנת, שאמור לעלות כאחד הנושאים הראשונים על שולחן הממשלה הנכנסת, מנסה לעצור את התופעה. החוק אוסר על העלאת דמי השכירות בשיעור של למעלה מ-2% בשנה למשך שלוש שנים ומגדיר את הנכסים הראויים להשכרה ואת יחסי השוכר מול המשכיר.

אך לצד הכוונות הטובות, גם במקרה הנ"ל כוחות השוק עלולים להותיר את השוכר קירח מכאן ומכאן. הוספת רגולציה, שיכולה להעלות למשכיר את ההוצאות על הדירה (ולהקטין את התשואה ממנה), עלולה בקלות להיכנס מראש לשקלול מחיר הדירה.

לא נופתע אם בסופו של יום החוק רק יחריף את הבעיה. כך למשל, בתום שלוש שנים משכיר הנכס יכול לשוב ולגבות את שכר הדירה שיחפוץ, ללא כל פיקוח. זאת ועוד, מאחר שבעל הנכס מודע למגבלה מלכתחילה, הוא יגלם למחיר הנוכחי את עליית המחירים העתידית בשלוש השנים הקרובות ומכאן שמחירי השוק יעלו באופן מידי.

 חוק שכירות הוגנת / צילום: אריאל ירוזולימסקי

מעבר לשקלים

במבט לאחור, שוק הנדל"ן של שנת 2007 נראה כיום כחלום רחוק, שבו המחירים היו שפויים בהרבה ונושא הדיור לא היווה מטרד מאיים ויומיומי על יציבות כלל המשק. למעשה, כבר אז הישראלים ביכו על מצבם ועל יוקר הדיור המדינה. כבר אז ניסתה הממשלה למתן את המחירים, ואחד הפתרונות לכך היה איסור על מכירת דירות בדולרים וקביעה כי השקל הישראלי יהווה את המטבע היחיד לביצוע עסקאות (החוק עצמו נגע רק לקבלנים שמוכרים דירה ראשונה, אולם שוק הדירות הישנות יישר בהדרגה קו).

אולי הציבור אינו מודע לכך, אך קיבוע מחירי הדירות לשקל היווה את אחד הזרזים לעליות המחירים המפחידות שאנו חוזים בשנים האחרונות. השלכותיו, ולאו דווקא ביודעין, הפחיתו בצורה משמעותית את הסיכון שברכישת דירה וכפועל יוצא הגבירו את הביקושים למוצר הנכסף, בעיקר מצידם של המשקיעים שאינם צריכים לפחד מחוזקו או מחולשתו של המטבע האמריקאי. הורדת החשיפה לשינויים במטבע החוץ, הפחיתה עימה מהמשוואה נעלם גדול מאוד של חוסר וודאות והפכה את הרכישה לספקולטיבית פחות. וכמו בכל השקעה, ככל שרמת הסיכון נמוכה יותר המשקיע יהיה מוכן להוריד את התשואה המבוקשת, קרי עליית מחירים.

נוסף לכך, המעבר המהיר מהדולר לשקל ניתק את המחירים מהסרגל עליו נעו המחירים במשך תקופה ארוכה. ללא הבנצ'מרק הישן, למחירים היה קל יותר להתנתק במהירות ולנסוק כמעט ללא הגבלה.

 מעבר לשקלים / צילום: תמר מצפי