דירה בגודל של מיטה? כך אמור החוק להגן על השוכרים

בשבוע שעבר פורסם כי שר האוצר משה כחלון ואנשי משרדו בוחנים כיצד לקדם חוק שיקבע בפעם הראשונה כללים בשוק השכירות הישראלי. הנקודה המשמעותית בחוק זה עתידה להיות הסדרת היחסים שבין שוכר הדירה למשכיר הדירה אולם היא עשויה גם להתייחס לפיקוח על העלאת שכר הדירה וכן לפרמטרים שיקבעו מה היא דירת מגורים ראויה להשכרה.

נוסח החוק החדש טרם גובש, אז אולי כאן המקום להמליץ לשר האוצר לעיין בתזכיר החוק הקודם שהופץ לעיון השרים בנובמבר 2014 על ידי שר האוצר דאז יאיר לפיד ושרת המשפטים דאז ציפי לבני, תזכיר חוק בן 22 עמודים, עם תוספת קטנה אך משמעותית תחת הכותרת "דירה הראויה למגורים". תוספת זו כוללת שורה של פרמטרים הקובעים דרישות סף לדירה אותה יוכל משכיר להשכיר לשוכר.

סטנדרטים אלו קובעים כי מדובר בדירה ששטחה אינו קטן מ-26 מ"ר; שבנייתה הושלמה; שיש גישה חופשית של השוכר לדירה; שהדירה כוללת מטבח, חדר שירותים ורחצה, כיור, אסלה ומתקן רחצה; וכן שיש בה מים זורמים, אספקת מים חמים, מערכת נקזים לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין, מערכת חשמל ותאורה, פתחי אוורור, מכלולים לסגירת פתחים ודלת כניסה עם מנגנון נעילה; ושאין בדירה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

כל אלו הן דרישות סבירות לגמרי לנכס שאמור לשמש למגורים, אבל המציאות מלמדת שבישראל מושכרות דירות רבות שאינן עומדות בפרמטרים הללו.

כמעט 2,000 דירות קטנות מ-26 מ"ר

על פי נתוני אתר יד 2, דירות שאינן עומדות בפרמטרים האמורים אינן נדירות כלל. באתר מתפרסמות היום לא פחות מ-1,950 דירות שאינן עומדות בפרמטר העיקרי של שטח הדירה, כלומר דירות הקטנות מ-26 מ"ר. 286 דירות כאלו מפורסמות כיום בתל אביב, 181 מפורסמות בירושלים ולא פחות מ-101 דירות קטנות מ-26 מ"ר מפורסמות להשכרה בעיר חיפה.

למשל, מודעה שפורסמה לפני כמה ימים מציעה חדר ברחוב ליבנה בתל אביב, בשטח 20 מ"ר. על פי המודעה מדובר בדירת חדר בקומה שלישית ואחרונה, בבניין ללא מעלית, במחיר של 2,200 שקל לחודש. בתיאור הדירה במודעה נכתב: "דירה משופצת לחלוטין ברמה גבוהה מאוד, הכל חדש. הדירה נעימה, מוארת ושקטה עם נוף פתוח".

בדרום תל אביב מוצעת דירה בשטח 11 מ"ר בשכירות חודשית של 1,600 שקל ודירה בשטח 18 מ"ר מוצעת להשכרה תמורת 1,800 שקל לחודש. דירה ברחוב רש"י בתל אביב, בשטח 24 מ"ר, מוצעת ב-4,200 שקל לחודש.

הנוף נהדר, אבל אין שירותים

לא רק פרמטר השטח של הדירה אינו עומד בקריטריונים שמפרטת הצעת החוק, אלא גם סעיפים נוספים. למשל, דירה המוצעת להשכרה ברחוב הרב רפאל קצנלבוגן בתל אביב, היא לא רק קטנה מ-26 מ"ר (שטחה על פי המודעה 20 מ"ר) - גם אין בה שירותים. הדירה ממוקמת בקומת הקרקע ומתוארת כ"מוארת, מאווררת, עם נוף מהמם, חשמל ומים וכניסה נפרדת, דלת פלדלת. מתאים לכל מטרה (ללא שירותים)". המחיר: 1,100 שקל לחודש.

דוגמא אחרת, מראשון לציון, מוכיחה שדירה יכולה להיות גם ללא מטבח. המודעה מציעה להשכרה יחידת דיור על גג דירה ברחוב יעקב פריימן בעיר, בשטח 25 מ"ר, בקומה השלישית והאחרונה, עם מעלית וחניה, אך ללא מטבח. כך מתוארת הדירה במודעה באתר יד 2: "יחידת דיור על גג, נוף יפה ואוויר טוב. יש מקום למיטה זוגית, יש ארון, אין מטבח מסודר אבל אפשר להכין אוכל באמצעים חשמליים (טוסטר אובן, מיקרוגל, כיריים חשמליים, מקרר וכו')". המחיר המבוקש: 2,200 שקל לחודש.

ואם אתם רוצים לחזור לשנות ה-50 של המאה הקודמת, יש גם מקרים שבהם המטבח משותף לכמה דירות. מודעה שפורסמה לאחרונה מציעה להשכרה דירה בשטח 40 מ"ר ברחוב מלכי ישראל בתל אביב. על פי המודעה, הדירה בקומה הראשונה בבניין עם מעלית, הדירה משופצת, ממוזגת ומותקנים בה סורגים. בתיאור הדירה באתר נכתב: "דירה קטנה ומקסימה, מחולקת באופן חוקי, משופצת, המטבח בלבד משותף". המחיר? 3,700 שקל לחודש.

אלה הן רק כמה דוגמאות מתוך רבות. השוק החופשי מצליח להניב שלל פתרונות יצירתיים מצד בעלי דירות, והביקוש הגדול לשכירות מוביל להשכרת נכסים שעל פי תזכיר החוק שפורסם בשנה שעברה היו מוגדרים כדירות שאינן ראויות למגורים.

תמיד תישמע הטענה שיש מי שרוצה לשכור את הדירות הללו וזה המחיר שהוא מוכן לשלם בעבור קורת גג, בעיקר אם מדובר בעיר גדולה, אבל טענה שכזו אסור שתתקבל. המדינה חייבת לקבוע רף מסוים של סטנדרטים שלא יאפשרו לכל בעל דירה בעל דמיון מפותח להשכיר נכסים לפי ראות עיניהם, גם אם יש אנשים שמוכנים לשלם בעבורן אלפי שקלים בחודש. הנקודה הזו חשובה לא פחות מהגבלת שכר הדירה לתקופה כזו או אחרת. אם מצוקת הדיור תחמיר עוד יותר, ייתכן שמה שנחשב היום להזוי עוד ייחשב מחר לדירה "טובה" שתיחטף יום אחרי שתפורסם.

"חוזה שכירות הוא חוזה מיוחד"

תזכיר החוק, שפורסם בימי הממשלה הקודמת אך לא הספיק להתקדם עד פירוק הממשלה, גובש בעקבות החלטת קבינט הדיור בנושא על ידי צוות בראשו עמד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ. חברים נוספים בצוות היו עו"ד רני נויבואר ועו"ד לירון מאוטנר ממחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, נציגים בכירים של משרדי האוצר, הבינוי והפנים, נציגי המועצה הלאומית לכלכלה ונציגי עיריית תל אביב-יפו. הצוות בחן שורה של תיקונים לחוק הקיים, אשר נועדו להתמודד עם הקשיים המאפיינים את שוק השכירות בישראל, על חוסר הוודאות וחוסר היציבות המצויים בו, וכן גיבש הוראות בדבר הגבלת העלאת דמי השכירות.

בתזכיר החוק נכתב כי: "הצוות הגיע למסקנה כי נדרשת התערבות לצמצום חוסר היציבות ולהסדרת היחסים בין הצדדים, וזאת באמצעות קביעת מנגנון המגביל את האפשרות להעלות את שכר הדירה לתקופה מוגבלת. מוצע לתקן את חוק השכירות והשאילה בכמה היבטים מרכזיים. היבט אחד הוא הוספת פרק מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים אשר תכליתו היא להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו, לגביה נמצא כי יש להתייחס אליהם בצורה מיוחדת כ'חוזה מיוחד'. ענין אחר הוא תיקונו של חוק השכירות והשאילה בנושאים שבחלוף השנים נראה כי החוק הקיים אינו מציע פתרונות הולמים להם ויש בפתרונות אלה להיטיב את ההסדרה לגבי חוזה השכירות למגורים. היבט אחר הוא הבטחתה של רמת איכות מזערית לדירות כך שבתנאי ביקוש ובכלל השוכרים ייהנו מדירות בעלות רמת איכות מסוימת ולא למטה מזה".

בין היתר הציע תזכיר החוק לקבוע הוראת שעה המגבילה את אפשרות העלאת שכר הדירה על ידי בעל הדירה במשך שלוש שנים. כך, המשכיר לא יוכל להעלות את שכר הדירה מעבר לפעם אחת בשנה בשיעור שלא יעלה על 2% וזאת גם אם התחלף השוכר באותה תקופה. לאחר תום שלוש השנים יוכל המשכיר להעלות את שכר הדירה ללא מגבלה וזה יהיה שכר הדירה לשלוש השנים הבאות.

עוד הציע תזכיר החוק הטלת חובה על בעל דירה לחשוף בפני שוכר הדירה המיועד את החוזים שעליהם חתם בעל הדירה ב-12 החודשים הקודמים, התנאים שנחתמו ודמי השכירות. סעיפים אחרים התייחסו לקביעת סטנדרט לחוזה להשכרה, לקבוע מערכת יחסים בין השוכר למשכיר וגם לקבוע באופן חד משמעי כי משכיר הדירה לא יהיה רשאי לדרוש מהשוכר לשלם על ביטוח המבנה.

כאמור, תזכיר החוק האמור לא צלח את פירוק הכנסת ולכן דין הרציפות לא חל עליו. ביומה הראשון של הכנסת הנוכחית, הגישה חברת הכנסת סתיו שפיר הצעת חוק חדשה, הראשונה שהוגשה במושב הכנסת, המעלה על סדר היום שוב את הצעת החוק לשכירות הוגנת. סביר להניח שגם הפעם, כמו בכנסת הקודמת, הקואליציה תקדם הצעת חוק משלה וזו תהיה ההצעה שתתקדם, בתקווה שהפעם תספיק לעבור מספיק משוכות עד הבחירות הבאות.

מגורים תמורת עבודה

עוד אבולוציה בשוק השכירות הישראלי הן הצעות למגורים שאינן כוללות דמי שכירות חודשיים אלא הצעות לעבודה. ברמת גן, למשל, פורסמה מודעה למגורים בדירת סטודיו מרוהטת בשטח 50 מ"ר, בתמורה לעבודות ניקיון ובישול: "דירת סטודיו מרוהטת ונפרדת בווילה בר"ג, ללא תשלום, תמורת עבודות בית קלות ובישול שלוש פעמים בשבוע בשעות הבוקר", כך המודעה, "מיועד לאישה לא מעשנת ועם ניסיון בתחום".

בתל אביב, ברחוב הקונגרס בנווה שאנן, פורסמה מודעה בזו הלשון: "מיועד להשכרה בסופי שבוע בלבד. מחיר זול בתמורה לניקיון הדירה". מדובר על דירת 2.5 חדרים בקומה שלישית ואחרונה ללא מעלית וסכום השכירות המבוקש עומד על 300 שקל, ללא ציון האם מדובר במחיר לאחר ההנחה על הניקיון או ללא ההנחה.

 המינימום ההכרחי בדירה שכורה

 מודעת יד שניה

 דירה להשכרה / צילום מסך