תחקיר "גלובס": סרט בורקס במרכז העיר יהוד

עיריית יהוד-מונוסון במבוכה גדולה. ראשת העיר החדשה, עו"ד יעלה מקליס, קיבלה ירושה לא פשוטה מקודמיה, והיא נאלצת להתמודד מזה שבועות אחדים עם גילוי חדש ומוזר הנוגע לפרויקט הדגל הראשון של פינוי בינוי במרכז העיר, ברחוב הראשי הקרוי על שם סעדיה חתוכה.

מדובר בפרויקט ששמו בלה לוגאנו, הכולל מאות יחידות דיור ושטחי מסחר, ומתיימר להעתיק ליהוד שכונה דומה בעיר לוגאנו, פנינת תיירות אירופית. במסגרת התוכנית הכוללת של חידוש מרכז העיר מדובר על כ-1,300 דירות ו-7,500 מ"ר למסחר (יחס של 3.5-4 דירות חדשות כנגד יחידה מתפנה).

המסמכים העתיקים שהתגלו לאחרונה מעלים ספק גדול בנוגע לתקינות הפרויקט כולו. בכל מקרה, ברור שהעירייה מפסידה בפרויקט מיליוני שקלים. מה שחמור לא פחות - ספק אם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היתה בכלל מוסמכת לפרסם את המכרז לפרויקט ללא שיתופה של עיריית יהוד בתמורות ממנו.

וכל זה התגלה בגלל יהודה חזן, שחנות הבורקס שלו במרכז העיר היא שם דבר ביהוד.

המסמכים שהתגלו במהלך הליכי פינוי נגד בורקס חזן מעידים על כך שחלק מהקרקעות עליהן רמ"י הוציאה את המכרז הן למעשה קרקעות שכבר לפני 60 שנה הוחכרו לעיריית יהוד. השאלה היא איך נעלמו המסמכים, למי היה אינטרס להעלים את חוזי החכירה האלה מעיריית יהוד, או שאולי מדובר בסתם רשלנות רבתי.

נכסים פרטיים של ראשי ערים

עו"ד יעלה מקליס, ראשת עיריית יהוד, מכירה היטב את עבודת המערכת העירונית ביהוד ויש לה גם ידע לא מבוטל בנדל"ן מניסיונה כעו"ד פרטי בענף. לאחרונה היא נתונה למתקפה בפייסבוק מצד בעלי עניין ביישוב, משום שהעזה להציע חשיבה מחודשת על מידת הצפיפות ועל היעדר מספיק שטחים ציבוריים ומוסדות ציבור בפרויקטים לפינוי בינוי. יהוד היא עיר המזוהה יותר מכל עם פרויקטים של פינוי בינוי. זו העיר שבה פועל היזם הבולט ביותר בתחום סמי מצלאוי. זו עירו של המומחה לפינוי בינוי עזריאל רגב, וזו עירם של נבחרי ציבור שמחזיקים גם נכסים פרטיים.

שני ראשי העיר הקודמים ביהוד, יוסי בן דוד ועוזי מאיר, הם תומכים מובהקים של תוכניות לפינוי בינוי בעיר, ושותפים לרעיון הדגל במסגרת תוכניות אלה - פרויקט בלה לוגאנו. בן דוד ומאיר, שני ראשי העיר בדימוס, מחזיקים כל אחד במספר נכסים מסחריים בעיר, בנכסים הכלולים במסגרת התוכניות לפינוי בינוי והאמורים להתפנות כנגד פיצוי.

בנוגע למאיר נכתב בדו"ח מבקר המדינה שהוא מחזיק בשבעה נכסים במדרחוב של יהוד והרחיב אותם ללא היתרי בנייה. גם לבן דוד יש זכויות במספר דומה של נכסים במרכז העיר.

נחזור לפרויקט בלה לוגאנו. עיריית יהוד יזמה את התוכנית והוועדה המחוזית תמכה. רמ"י הוציאה את מכרז הביצוע של הפרויקט, ומי שהכין עבורה את מסמכי המכרז היתה חברת עמידר. רמ"י הציגה את המכרז ככזה שמתנהל על קרקע מדינה: אדמות רשות הפיתוח (אדמות מופקעות ואדמות האפוטרופוס על נכסי נפקדים) המנוהלות על ידי רמ"י.

ב-2010 נקבע הזוכה: חברה שהוקמה לצורך כך, "פרויקט לוגאנו יהוד", שהשותפים בה הם אלי ויואב פפושדו (מבעלי קבוצת ים סוף) וקבלן התשתיות גבי מגנזי, המקושר לעיריית יהוד כקבלן עבודות תשתית. הזוכים שילמו 36 מיליון שקל, והחלו את המסע לפינוי מחזיקים בנכסים, טיפול בפולשים, קידום תוכניות בוועדה המקומית וכמובן הליכים של שינוי תב"ע ליצירת תמהיל דירות נוח יותר לשיווק. זהו מסלול לא פשוט.

לצד זה התחולל מאבק משפטי אחר, שבו היו מעורבים יוסי בן דוד והיזם-מתווך בנצי מורדוב. מורדוב טען שהוא פעל כמי שארגן הסכמות של דיירים בפרויקט. במסגרת תביעת דיבה (בהליך של קובלנה פלילית) שהגיש מורדוב נגד ראש העיר לשעבר בן דוד, העיד גם הזוכה במכרז, גבי מגנזי. לדברי מגנזי בבית המשפט, שתמך בעמדתו של בן דוד, מדובר בפרויקט בהיקף של כמיליארד שקל.

"נוהג משנות ה-50"

כל ילד ביהוד ובסביבה מכיר את חנות הבורקס של יהודה חזן ברחוב סעדיה חתוכה 26 במרכז העיר. כאשר היזמים פנו אליו לצרכי פינוי החנות מהמתחם, לקראת ההריסה, הוא נפנף את היזמים בנימוק שהדהים אותם: החנות שלו נמצאת על קרקע של עיריית יהוד, ויש לו הסכם שכירות מוגנת עם עיריית יהוד. חזן הציג קבלות על שכר הדירה שהוא משלם בכל חודש לעירייה.

הטענה של חזן עמדה בסתירה מוחלטת לעמדה קודמת של היועצים המשפטיים של עיריית יהוד במקרה דומה, לפיה הנכס "מעולם לא היה בבעלות עיריית יהוד, מאז ומתמיד הוא בבעלות המינהל. העיריה לא קיבלה זכות חכירה מהמינהל. החוזים שהיא ערכה מול המחזיקים נעשו מכוח איזה נוהג שהיה משנות ה-50, שהמינהל נתן לרשות את הזכות לנהל את המקרקעין ואין על זה תיעוד במקרקעין או בהסכם חכירה".

פרקליט העירייה, יחיאל אטיאס, ערך בירור משלו בעניין חנות הבורקס, אך כשל בחיפושים אחרי מסמכים היכולים לשפוך אור על הסדרי הקרקעות העתיקים. חיפושים שנערכו בעמידר, בגנזך המדינה, ברמ"י ובעירייה - כולם העלו חרס.

פרקליטיו של חזן, עוה"ד אריה דנציגר וראובן דן-גור, יצאו למסע חיפוש משלהם, בתיקי בניין מעלי אבק ובחוזים ישנים ונספחיהם. אחרי שבועות של חיטוט בניירת מצהיבה, נמצאה חליפת מכתבים ישנה בין עיריית יהוד לבין רשות הפיתוח של מדינת ישראל. מחליפת המכתבים עולה בבירור: מועצת רשות הפיתוח החליטה ב-1953 להחכיר לעיריית יהוד שורה של מגרשים ונכסים במרכז העיר בחכירה לדורות, סה"כ כ-50 דונם, והעירייה שילמה את דמי החכירה שנדרשה לשלם. העסקה הושלמה והנכסים בבעלות העיריה.

המכתבים הללו מלווים במפה מסודרת ובה סימון מדויק של המגרשים המוחכרים. חלקם, כאמור, שווקו על ידי רמ"י במכרז הפינוי בינוי, כאילו זו קרקע שלה. במסמכים המצהיבים יש גם תיעוד מסודר של קבלות על הסכומים שעיריית יהוד שילמה לרשות הפיתוח כדמי חכירה שנתיים עבור המגרשים הללו.

רק מסמך אחד לא נמצא עדיין, וזהו הסכם החכירה המקורי שאליו מתייחסת כל ההתכתבות העתיקה הזו בין רשות הפיתוח לבין עיריית יהוד.

עיריית יהוד: "נפעל להשבה מהירה של הזכויות לקופת העיר"

מה ההשלכה של הסאגה הקרקעית על עיריית יהוד מבחינת זכויותיה, למשל היטלי השבחה או תמורות מהמכרז בגין היותה בעל זכויות החכירה בקרקע?

מעיריית יהוד מונסון נמסר: "מפניית עיתון 'גלובס' עולה שמדובר באירועים שאירעו ובחוזים שנחתמו בקדנציות של ראשי הערים הקודמים, ואינם מוכרים להנהלת העירייה הנוכחית. לפיכך, הורתה ראשת העיר, עו"ד יעלה מקליס, על הקמת צוות בדיקה מקצועי שבראשו יעמוד היועץ המשפטי של העירייה, עורך דין רוני חלמיש.

"יחד עם זאת, מעיון ראשוני נראה שמדובר בבדיקה מורכבת, מאחר שמדובר במסמכים שנחתמו לפני כשישים שנים ומטבע הדברים חלק מן הנפשות הפועלות כבר הלכו לעולמן. למרות מורכבות הבדיקה, שתצריך זמן ומשאבים, העירייה לא תחסוך כל מאמץ על מנת לברר את הסוגיות שהובאו בפניה. צוות הבדיקה שמינתה ראשת העיר יבדוק את הפרטים והמסמכים שיוצגו בפניו, וככל שיימצא כי לעירייה אכן ישנן זכויות כלשהן ו/או כי הינה זכאית לקבל כספים כלשהם, יפעל להשבתם המהירה והדחופה לקופת העיר".

רמ"י: "אם יימצא הסכם, הוא ייבחן"

רשות מקרקעי ישראל מסרה: "המכרז לפינוי בינוי, שלרשות המקומית אינטרס מובהק בקיומו, נעשה בתיאום מלא עמה והוא מעשה עשוי. לא אותר הסכם החכירה הנטען בין רשות הפיתוח לבין הרשות המקומית. ככל שיימצא הסכם כזה הוא ייבחן במישור היחסים שבין רמ"י לרשות המקומית".

עזריאל רגב, מחלוצי תחום הפינוי בינוי ותושב יהוד: "לאחר שיהוד הוכרזה כרשות עצמאית (הראשונה אחרי הקמת המדינה), עוד בטרם הוקם מינהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח הקצתה למועצה המקומית שטחים שחלקם היה מיועד למבני ציבור וחלקם לשווקים - מבנים קטנים שכונתיים המכילים כמה חנויות. המועצה יזמה הקמת בתי קולנוע ושווקים שכונתיים, שילמה דמי היתר ראשוניים וגם דמי חכירה שנתיים. בארכיון העירייה היו מסמכים שמהן ניתן היה ללמוד כי היתה התחשבנות בין הרשות לבין רשות הפיתוח.

"בהתאם לחוק שהקנה שטחים שהיו רשומים על שם הכפר או על שם מוכתר הכפר לרשות המקומית, נרשמו שטחים רבים על שם הרשות המקומית יהוד. הדיירים שקיבלו את החנויות שבנתה הרשות חתמו על חוזה שהקנה להם דיירות מוגנת, ובכל פעם שרצו להעביר זכויות, ההעברה התבצעה בהתאם לחוק הגנת הדייר, כאשר הרשות מקבלת את חלקה בהתאם לחוק. לפני כמה שנים העירייה ניקתה את הארכיון, וחלק מהמסמכים המאשרים את האמור לעיל הושמדו.

"אין ספק כי העירייה חייבת לקבל דיור חלוף כפי שמקבלים הדיירים המוגנים ואף יותר, כי היא הבעלים ולא דיירת. העירייה היתה אמורה לוודא כי במכרז יאמר במפורש מהו חלקה של הרשות".