המהלכים שמקדם שר האוצר משה כחלון להורדת מחירי הדירות רק יביאו לעליית המחירים ולניפוח בועת מחירי הנדל"ן - כך טוען הכלכלן הראשי לשעבר באוצר, מיכאל שראל, שהתפטר מתפקידו במחאה על יוזמת שר האוצר הקודם, יאיר לפיד, להטיל פטור ממע"מ לרוכשי דירות. לטענת שראל, הוזלת מחיר הקרקע והוזלת מחיר הדירות באמצעות תוכניות מחיר למשתכן ייגרמו להגדלת הביקוש לדירות ולהתייקרות מחירי הדירות, בדיוק כמו הפטור ממע"מ.
בנוסף מותח שראל ביקורת על הכוונה להעלות את מס הרכישה על משקיעים, וטוען כי אין כיום אפליה בין משקיעים בנדל"ן למשקיעים בשוק ההון וכי והעלאה נוספת של המיסוי על משקיעים רק תקטין את מספר הדירות להשכרה ולא תקל על זוגות צעירים המחפשים דירה.
הראיון עם שראל נערך לקראת פרסום דוח מצב של מכון קהלת שבו הוא משמש כיום חוקר בכיר לענייני כלכלה. למרות שהוא מסכים שמחירי הדירות בישראל, ובמיוחד בתל אביב, נמצאים בשיא היסטורי, הוא סבור כי הקושי לרכוש דירה היום נמוך משמעותית מזה שהיה בשיא הקודם שנרשם במחירי הדירות ב-1997 - זאת בשל הריבית הנמוכה.
"הרבה יותר קל לקנות דירה היום מאשר לפני 20 שנה, וגם בהשוואה למצב לפני 10 שנים - הקושי לקנות דירה אינו גדול יותר. יש שני רכיבים לרכישת דירה: ההון העצמי והמשכנתא. אם אתה משווה את ההון העצמי הנדרש ואת תשלומי המשכנתא הנדרשים כאחוז מההכנסה הפנויה - שניהם נמוכים יותר ממה שהיו לפני 20 שנה.
"אני מזכיר שהייתה ירידה ריאלית במחירים מ-1997 עד 2007, כך שאם אתה משווה ל-1997, אזי הדירות היום יותר יקרות אבל לא ב-80 או 100 אחוז אלא בפחות מזה. גם ההכנסה של משקי הבית עלתה. אם ההון העצמי הוא נניח חצי מעלות הדירה - אז הוא פחות ממה שהיית צריך לפני 20 שנה, והחזר המשכנתא הוא הרבה-הרבה פחות, כמעט בחינם לעומת מה שהיה לפני 20 שנה. אתה יכול לנעול היום משכנתא עם החזרים שהם כמעט רבע ממה שהיה לפני 20 שנה. לעומת זאת, בהשוואה למה שהיה לפני 10 שנים אז ההון העצמי הנדרש היום הרבה יותר גבוה, אבל החזרי המשכנתא יותר נמוכים - וזה פחות או יותר מתאזן".
- המדד של מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה נמצא היום בשיא של כל הזמנים - יותר מ-130 משכורות.
"המדד הזה מאוד בעייתי. ראשית, כשאומרים 130 משכורות לא לוקחים בחשבון שיש היום הרבה יותר מועסקים במשק ולכן יש יותר משכורות למשק בית (גובה המשכורת הממוצעת יורד - ע.ב). שנית, המדד הזה מבוסס על משכורות ברוטו, אבל השכר נטו עלה הרבה יותר מהשכר ברוטו. שלישית, משווים ל-2007 או 2008, אבל מ-1997 הייתה ירידה ניכרת במספר המשכורות לדירה. אבל זה לא נראה טוב בעיתון להגיד שהקושי של רכישת דירה הוא פחות ממה שהיה לפני 20 שנה. או למשל שאומרים שצעירים בספרד צריכים פחות משכורות לרכוש דירה מאשר צעירים בישראל - אין לזה שום משמעות כי לחצי מהצעירים בספרד אין משכורות כי אין להם עבודה".
- אבל המחירים מאוד גבוהים ואם תהיה עליית ריבית המצב יהיה בעייתי.
"ברור. אני מאוד מודאג מבחינת מחירי הדירות וההשפעה המאקרו-כלכלית שתהיה לירידת מחירי הדירות. המחירים מבחינה היסטורית מאוד גבוהים, במיוחד בתל אביב. כשאתה משווה את מחירי הדירות ביחס לתוצר לנפש ולצפיפות האוכלוסייה, יוצא שהם יותר גבוהים מאשר בערים מרכזיות בעולם. גם היקף המשכנאות מסך האשראי יחסית גבוה, אז אתה רואה שיש בועה. אני לא חושב שבועה ענקית כמו שהייתה ב-2006 - אבל לא רחוק מזה. לכן, אין ספק שבסופו של דבר תהיה ירידה במחירי הדירות. השאלה האם תהיה ירידה איטית והדרגתית כמו שהייתה בארץ מ-1997 עד 2007, או ירידה כמו מה שהייתה בארה"ב בין 2006 ל-2009 של 40%.
"לכן צריך לנקוט בצעדים כדי למתן את הירידה הצפויה במחירי הדיור, כולל גידול בהיצע, מיסוי והגדלת היציבות הפיננסית על ידי מגבלות רגולטוריות. השאלה האם צריך במקביל לעשות מדיניות שמגדילה עוד יותר את הביקוש והבועה במחירי הנדל"ן כמו סבסוד מחיר הקרקע, מע"מ אפס או מחיר למשתכן - כל הדברים האלה מגבירים את הביקוש לרכישת דירות. הם מגדילים את הבועה. הם גורמים למי שרוצה לקנות דירה של 100 מ"ר, לקנות דירה של 120 מ"ר כי יש היום מבצע ואפשר לקבל את הדירה יותר בזול. זה בדיוק הפוך מהמדיניות הרצויה. המניע לכך יכול להיות רק פוליטי או חוסר הבנה של הגורמים לעלייה במחירי הדירות".
מהלך שגוי נוסף שמקדם כחלון, לדעת שראל, הוא העלאת מס הרכישה למשקיעים (כלומר לרוכשי דירה שאיננה דירת מגוריהם - ע.ב). "גלובס" חשף כי באוצר דנים על האפשרות להחיל מס אחיד של 20% במקום מדרגות המס הנוכחיות, הנעות בין 5% ל-10%. המהלך הזה נהנה מתמיכת אגף התקציבים באוצר שטוען כי מדובר בכלי לצמצום הביקושים בשוק, וכחלון טען כי בדרך זו הוא מסייע לזוגות צעירים שנאלצים להתמודד מול משקיעים על רכישת דירות. רשות המסים מצדה מקדמת את ביטול הפטור ממס למשכירי דירות עד 5,000 שקל לחודש. הנימוק לביטול הפטור הוא שאין הצדקה להפלות לטובה בעלי דירות לעומת בעלי מניות ואגרות חוב שמשלמים מס על הדיבידנדים והריבית שהם מקבלים מהשקעותיהם.
"מדובר בצעדים שנובעים מחוסר הבנה, לא מכוונות רעות", אומר שראל.
- הטענה היא שמי שמשקיע בדירות נהנה ממיסוי נמוך יותר ממי שמשקיע במניות.
"פעם באמת הייתה אפליה לטובה של המשקיעים לעומת השקעות אחרות, אבל מאז שבוטל הפטור ממס שבח והועלו מדרגות מס הרכישה - אין יותר הבדל. במניות משלמים מס רווחי הון ומס על דיבידנדים, אבל אין מס רכישה - כך שמבחינת מקרו זה מתאזן.
"רוצים כל הזמן להכביד את המיסוי על המשקיעים מתוך רעיון שזה יקטין את הביקוש לרכישת דירות ויפנה דירות לזוגות צעירים, אבל מכיוון שכמעט כל הדירות שנרכשות על ידי משקיעים מושכרות - אז זה לא יקטין את הביקוש לרכישת דירות. כשאתה מוציא מהשוק את המשקיעים אתה גם מוציא את מי שמספק פתרונות דיור לשוכרי דירות, ולכן הביקוש לדירות לא יקטן. גם ההצעה לבטל את הפטור מהשכרת דירות עד 5,000 שקל בעייתית, משום שככל שאתה מגדיל את המיסוי על השכרה, כך יהיה פחות כדאי להשכיר ומספר הדירות הריקות רק ילך ויגדל. יש כאן גם סכיזופרניה - מצד אחד רוצים לעודד שכירות, ומצד שני אתה עושה כל שאתה יכול כדי שלא יהיו דירות להשכרה. זה היגיון שאי אפשר להבין אותו".
השתלבות החרדים והערבים בשוק העבודה הורידה את הפריון
פריון העבודה הנמוך בישראל הוא אחד האתגרים הגדולים העומדים בפני המשק בשנים הקרובות - כך קובע דוח בשם "דרכה של ישראל לשגשוג כלכלי וחברתי" שכתב ד"ר מיכאל שראל עם עמיתיו מפורום קהלת, מכון מחקר ירושלמי חדש הפועל לקידום עקרונות השוק החופשי בישראל וחירויות הפרט.
נכון ל-2013, עמדה רמת הפריון לשעת עבודה בישראל על 36.7 דולר - גבוה רק במעט מהפריון ביוון ובפורטוגל. שראל מודה כי אחת הסיבות לפריון הנמוך היא דווקא חיובית: העלייה בשיעור ההשתלבות בשוק העבודה בשנים האחרונות, שהכניסה לשוק התעסוקה עובדים לא-מיומנים רבים, בעיקר מהמגזר החרדי והערבי, המקבלים שכר נמוך. בעיה מרכזית נוספת היא רמת ההישגים הנמוכה של תלמידי ישראל, בעיקר בתחום המתמטיקה - זאת למרות ששכרם הממוצע של המורים עלה בעשור האחרון בקרוב ל-50%.
מחירי הדירות לפני 20 שנה היו גבוהים מהמחירים לפני 10 שנים
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
