איש העסקים המסתורי שמחזיק קרקעות ביו"ש בעשרות מ' ש'

איך ייתכן שתאגיד הפועל בתחום המקרקעין ביהודה ושומרון - על קרקעות מדינה שניתנו בחינם וללא מכרז, ומעורב בהליכי שיווק של אלפי דירות למגורים במאות מיליוני שקלים - מסתיר את זהות השולטים בו? האם הסתרה זו משרתת בין השאר, ואולי בעיקר, "שיקולי מס"?

איש עסקים תושב אוסטריה - לא אזרח ישראלי ואפילו לא יהודי, רחמנא ליצלן - החזיק, ואולי עדיין מחזיק, בבעלות על מחצית ממניותיה של חברה מסתורית הפועלת בתחום המקרקעין ביו"ש. בשלב זה ניתן לכנות אותו בשם "בעל המניות האוסטרי", או, לשם קיצור - "האוסטרי". הזיקה העסקית היחידה של האוסטרי לישראל היא בתחום המקרקעין ביו"ש.

בחלק מעסקאות המקרקעין ביו"ש יש אנשי ביניים, בעלי מניות מסתוריים, חברות הרשומות ברחבי העולם שאינן משלמות מע"מ בארץ הקודש ואנשי קש המסתווים מאחורי רישומים משורשרים ברחבי העולם. האוסטרי מנהל בחודשים האחרונים מערכה חריפה על נכסיה ועל שוויה של חברה מסתורית הפעילה בתחום המקרקעין ביו"ש.

זוהי החברה Reltore Investments Inc, שתיקרא להלן בשם "רלטור". מדובר בחברה שנוסדה בשנת 2000 בפנמה, ונאמניה, שומרי סוד זהות הבעלים, הם חברת עורכי הדין הפנמים "מוסק ופונסטה".

עו"ד גליק - דמות מפתח

הנסיבות שבהן הגיע האוסטרי לבעלות על מניות למוכ"ז של רלטור יתבררו ככל הנראה בקרוב במסגרת הליכים משפטיים, שבהם תיבחן השאלה האם היה שותף אמיתי או שימש איש קש? מניות למוכ"ז, יש לזכור, יכולות לעבור מכספת לכספת בלי רישום ובלי דיווח, בוודאי בחברה פנמית אלמונית.

מה שברור הוא, שהשווי הכולל של רלטור, על-פי זכויותיה בקרקעות ובמיזמים גדולים של מגורים ביו"ש, מוערך ב-90 מיליון שקל לפחות. מה שעוד ברור הוא, שהאוסטרי מנהל את המאבק מול אחת הדמויות הבולטות ביותר בעסקאות מקרקעין ביו"ש - עו"ד משה גליק.

עו"ד גליק הוא דמות מפתח בעסקי הקרקעות ביו"ש. בחלק מהעסקאות שבהן הוא מעורב קשה להבין אם הוא רק יועץ משפטי. הוא מהמייסדים, היועץ המשפטי והמוציא והמביא של "הקרן לגאולת קרקע", שקיבלה בחינם, בפטור ממס שבח וללא מכרז, כ-9,000 דונם מהממונה על אדמות המדינה והרכוש הנטוש ביו"ש. שווי הקרקעות שקיבלה הקרן לגאולת קרקע מוערך ב-2-3 מיליארד שקל, והן נמסרו כדי ליזום עליהם פרויקטים של בנייה, כולל כאלה שהדמות המובילה בהן היא עו"ד גליק.

האוסטרי דורש לחשוף מידע

בחודשים האחרונים מתנהלת מערכה בין האוסטרי לבין עו"ד גליק. פרקליטיו של האוסטרי הם עו"ד ד"ר לדיסלב מרגולה מווינה ועו"ד עופר נתנאל מתל-אביב. את עו"ד גליק מייצג עו"ד עמית פינס ממשרד וקסלר ברגמן ושות'. זה התחיל בכך שעו"ד גליק הודיע לאוסטרי שעליו לוותר על מניותיו ברלטור. האוסטרי עשה כך, אבל, בתגובה, שלח לעו"ד גליק דרישה מפורטת לחשיפת מידע, כולל את הדוחות השנתיים של רלטור וחברות קשורות אליה בתקופה שבה האוסטרי החזיק במניות.

האוסטרי ביקש תשובות לסדרה של שאלות: מדוע ביקש גליק מהאוסטרי להחזיק במניות רלטור ומהם "שיקולי המס" שהוזכרו במגעים ביניהם? מהם הרווחים שנזקפו לטובת המניות שהחזיק האוסטרי ברלטור, ומי קיבל אותם? מדוע התבקש האוסטרי לוותר על מניותיו ברלטור? מהו השימוש שעשה עו"ד גליק במסמך הוויתור על המניות? מי קיבל את מניותיו של האוסטרי, מה הייתה התמורה בגין המניות ומי קיבל את הכסף?

עו"ד פינס, בשמו של עו"ד משה גליק, השיב לפרקליטיו של האוסטרי, כי השאלות והדרישות הללו הן מרחיקות לכת, אינן מבוססות על בדל ראיה, והן בבחינת ניסיון "לדוג מסמכים" כדי לבסס עילת תביעה תמוהה, מופרכת ומוכחשת. עו"ד פינס ביקש להעביר אליו מסמכים ספציפיים שאליהם יוכל להתייחס, וככל שאין ברשות האוסטרי מסמכים כאלה, האוסטרי נדרש לחדול מלהטריד את עו"ד משה גליק.

שאלת הבעלות ושאלת השווי

הסכסוך המר בין האוסטרי לפרקליט ואיש המקרקעין מיו"ש עדיין לא הגיע להתנגשות גלויה ביניהם בבית משפט, שבו צריך לגלות קלפים וזהויות (ראו מסגרת נפרדת על ההליכים בדין תורה). תהליך זה צפוי להתרחש בחודשים הקרובים. בכל מקרה, מתעוררות כמה שאלות:

איך ייתכן שמדינה המקפידה במדיניותה על מניעת רכישת קרקעות על-ידי "זרים" שאינם תושבי ישראל, עוצמת עין כלפי מעורבות של "זרים" בהליכי תכנון ובנייה ביו"ש? אולי החברה הפנמית היא מסווה ל"שייח'ים סעודים" שמסתערים בסתר על קרקעות העם היהודי? אולי האוסטרי הוא מסווה לנוצרים אוונגליסטים שמחפשים לתקוע יתד בארץ הקודש? מהו השווי הכספי של הרכוש והזכויות של רלטור שעליו נלחמים? מהו בדיוק מעמדו של עו"ד משה גליק ביחס לרלטור?

30 שנות הליכים

נכס עיקרי של רלטור הוא זכויותיה לקבלת חלק מהתמורה בשיווק יחידות הדיור במיזם שכונת "מתתיהו מזרח" שבעיר החרדית מודיעין עילית. כמו מיזמים אחרים הקשורים בהקצאת קרקעות לקרן לגאולת קרקע, גם שכונת מתתיהו סיפקה היסטוריה עשירה המתועדת בשלל עצום של הליכים משפטיים, החל בבית הדין הרבני, עובר בבתי המשפט המחוזיים וכלה בבג"צים שונים. זאת עוד לפני ההליך הצפוי בין האוסטרי לבין גליק.

עיון באותם תיקים משפטיים מעלה תמיהות: מדוע נתנה המדינה "מתנה" ליזמים פרטיים? כיצד חלק מרווחי המיזמים מוסטים לחברה פרטית המאוגדת בפנמה, שכלל לא ברור מהו השירות שהיא מעניקה בתמורה לזכות שניתנה לה?

הפקעת קרקע מפלסטינים ומסירתה ליזם פרטי ללא תמורה באמצעות הצינור של הקרן לגאולת קרקע; דיון בבג"ץ בעניין גדר ההפרדה; סכסוך משפטי עם המדינה ופשרה המעניקה עוד זכויות בשווי מאות מיליונים ליזמים, בחינם; אפילו חברה עלומה מפנמה שזהות בעליה לא ידועה - כל אחד מהמרכיבים הללו מתאים כדי לתאר את פרשת "מתתיהו", אך לא רק. ראו לדוגמה את התחקיר הקודם שפורסם ב"גלובס" בעניין היישוב צופים.

"מתתיהו" מוכרת לרבים ממאבקם המתוקשר של תושבי הכפר הפלסטיני בילעין הסמוך, בתוואי גדר ההפרדה. על טענותיהם של התושבים הפלסטינים לגזילת אדמותיהם נשפכו כבר מילים רבות. אפילו נשברו 5 מצלמות הווידיאו שצילמו את הסרט, שזכה לתשואות מעבר לים והרגיז חלקים בציבור הישראלי.

תחילת הסיפור בשנות ה-80' של המאה שעברה, אז לטענת הקרן לגאולת קרקע, רכשה את האדמה שעליה תקום לימים השכונה. תושבי בילעין מכחישים שאי-פעם נמכרה האדמה לקרן לגאולת הקרקע. לטענתם, מסמך שהציג עו"ד משה גליק מטעם הקרן, המעיד כביכול על מכירת הקרקע, הינו מזויף. כך או אך, הדיון בנושא התייתר לאחר שבתחילת שנות ה-90' נעתר הממונה על הרכוש הממשלתי לפנייתו של גליק, והכריז על הקרקע כאדמת מדינה. מיד לאחר מכן, מסר אותה לקרן לגאולת קרקע, בחינם.

מנתוני הממונה עולה כי סך הכל, הקצתה המדינה לקרן לגאולת קרקע, בחינם, קרקע בת 1,250 דונם במודיעין עילית. הקרן, כדרכה, התקשרה עם יזמים פרטיים לפיתוח המיזם. בחלק אחד של השכונה התקשרה הקרן עם חברת "חפציבה" הזכורה לשמצה; ב-900 דונם מתוך הקרקע קשרה הקרן שותפות, לאחר גלגולים רבים (שהותירו אחריהם הליכים רבים), עם חברה קנדית בשם "גרין פארק", שמאחוריה עומד איש העסקים שעיה בוימלגרין, בעל השליטה ב"אזורים" לשעבר.

מתחם "גרין פארק", שבתחילה אמור היה לאכלס כ-1,000 יחידות דיור, יאכלס בסופו של תהליך כ-3,000 משפחות. זאת, אם יאושרו התוכניות המעודכנות שהגישו היזמים ושאישורן עומד על הפרק. המדינה מצדה הבטיחה "להתנהג יפה", ולא להערים קשיים. מדוע? כי כמו במקרים אחרים, גם במודיעין עילית הגיעה המדינה לכדי הסכם פשרה עם היזמיות, לאחר שאלה תבעו אותה במאות מיליוני שקלים על נזקים שנגרמו להן כביכול. זאת, בקשר לקרקע שקיבלו מן המדינה - בחינם.

הרוכשים פלשו לאתרי הבנייה

ב-2004, כשהחל תכנונה של גדר ההפרדה, הייתה תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה בשכונת "מתתיהו מזרח" עוד בשלבי תכנון. זאת, לאחר שנתגלה שחלק מן התב"ע הקיימת, שעל בסיסה ניתנו אישורי בנייה על-ידי עיריית מודיעין עילית, נגע לקרקע מחוץ לתחום השיפוט של העירייה וחלק אחר נגע לקרקע פרטית פלסטינית, שעליה תוכננו בניינים שלא על דעת הבעלים. למרות שהתוכנית הוחזרה לתכנון מחדש, החלו היזמיות במקום לבנות מאות יחידות דיור לפי התוכנית החדשה, נטולת התוקף, ולמכור אותן "על הנייר" לזוגות צעירים. "עבודות הבנייה של השכונה נעשו חלקן ללא היתר וחלקן על-פי היתרי בנייה בלתי חוקיים", קבע בג"ץ בהמשך. האצת הבנייה הבלתי חוקית במקום, התיימרה, וגם הצליחה (חלקית) לקבוע עובדות בשטח, ששינו בפועל את תוואי גדר ההפרדה.

בחלק משכונת מתתיהו, שאותו פיתחה קבוצת חפציבה, התרחשה תופעה קיצונית, שהותירה חותמה בתוואי הגדר. ב-2007 קרסה חפציבה בקול גדול, והמנכ"ל בועז יונה נמלט מישראל. אז החלו עשרות רוכשי דירות ששילמו את מיטב חסכונותיהם כמקדמה על דירה מחפציבה לפלוש לאתרי הבנייה שבהם רכשו דירות, מחשש שאם ימתינו לקבלת ההיתרים לאכלוס, מסירת הדירות תתעכב בשנים. בג"ץ הורה בהמשך שלא לפנות את הרוכשים-הפולשים.

ב-2007 קיבל בג"ץ באופן חלקי את עתירת תושבי בילעין בקשר לתוואי גדר ההפרדה, כאשר קבע שלמשרד הביטחון אסור היה לתכנן את תוואי הגדר באופן המתחשב בחלקים הבלתי מאוכלסים, או הבלתי בנויים של שכונת מתתיהו תוך הפקעת קרקעות מתושבי בילעין.

בהתאם להחלטות בג"ץ, נדרש משרד הביטחון לשנות את תוואי הגדר בחלק הלא מאוכלס, ולצורך כך הפקיע קרקעות גם מן היזמים במתחם "גרין פארק". גרין פארק והקרן לגאולה תבעו את המדינה בהמשך לקבלת פיצויים בגין ההפקעה. בתביעה שהגישו סביב 2009, טענו כי היקף הנזק בשל ההפקעה, שגרעה מאות יחידות דיור מן השכונה המתוכננת, נאמד ב-130 מיליון שקל. בעקבות התביעה הגיעו המדינה והיזמיות להסדר ולפיו משרד הביטחון לא יתנגד מטעמי ביטחון להגשת תב"ע חדשה, שתאפשר בנייה במרחק קצר מאוד מגדר ההפרדה באזור בילעין, ולהגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור בשכונה. על ההסדר בין היזמיות לבין המדינה חתם בשם כל היזמיות עו"ד משה גליק.

90 מיליון שקל בעד "שיתוף-פעולה"

כמו בכל הנוגע לקרן לגאולה, כך גם במיזם במודיעין עילית, מסמכי התביעות הרבות בקשר לקרקע לא משאירים מקום לספק - דמות מרכזית במיזם הוא עו"ד משה גליק. הקרקע ניתנת לעמותה, שמטרותיה הן "לגאול קרקעות בישראל ולגרום לרישומם ע"ש יהודים, וזאת שלא על מנת לעשות רווח", ובפועל מפיקות העמותה וחלק מהנפשות הפועלות בה רווח נאה מפעילותה.

כמו במקומות אחרים, גם במודיעין עילית התנהלה הקרן לגאולה באמצעות חברה מסחרית שבבעלותה. אותה חברה, המחזיקה בנאמנות את הקרקע בעבור שאר היזמים המעורבים, היא גם החברה המשכנת במיזם.

כפי שפורסם ב"גלובס" בעבר, לעמותת הקרן לגאולת קרקע נשלל אישור הניהול התקין לאחר שלא הציגה את אחזקותיה בחברה-הבת בשיטת השווי המאזני. כלומר, נמנעה מהצגת השווי האמיתי של נכסיה, וזאת בניגוד לעמדת רואי החשבון של העמותה. מכאן הקושי להסיק כמה הרוויחה החברה-הבת של הקרן מן המיזם. נוסף על כך, משרדו של עו"ד גליק אף גבה שכר-טרחה מחלק ממאות המשתכנים במיזם בעבור חוזי רכישת הדירה, גם זאת, בדומה לפרשת "צופים" ולמקרים אחרים.

ואולם החברה-הבת של הקרן וגביית שכר-טרחה על-ידי משרדו של גליק הן רק חלק ממנועי הרווח של האנשים שמפעילים את הקרן "שלא למטרות רווח". אם יתברר שהאוסטרי היה איש קש בחברה הפנמית, יתגלה כי מנוע הרווח העיקרי של רלטור הוא המיזם במודיעין עילית, דבר המחדד את שאלת הנהנים מההכנסות.

החברה נשכרה על-ידי "גרין פארק" לצורך "שיווק המגרשים", כפי שנטען באחד מן ההליכים, או לצורך "שיתוף-פעולה" כפי שהוגדר תפקידה באופן עמום בחוזה שלה עם היזמיות במתתיהו. ממסמכים שצורפו להליך בבית המשפט, עולה כי בעבור חלקה של רלטור ב"שיתוף-הפעולה" במיזם, זכאית החברה ל-30 אלף שקל בעבור כל יחידת דיור שנמכרת במתחם.

במיזם נמכרו עד כה מאות יחידות דיור, ועד לסיומו, אם יאושרו התוכניות העומדות כיום על הפרק, עשוי להגיע מספר יחידות הדיור ל-3,000 כאמור. המתמטיקה פשוטה, הכנסותיה של רלטור במיזם עשויות להגיע ל-90 מיליון שקל.

מעבר למבנה החוזי המאפשר לחברה הפנמית להרוויח הון עצום מן הקרקע שניתנה לעמותה שמהלכיה קשורים לגליק, הרי שלהסטת הרווחים לחברת רלטור הזרה יש גם יתרונות מיסויים. זאת, בשל הפטור ממע"מ החל על חברות זרות המשקיעות בנדל"ן בשטחים. השימוש בחברות זרות כחלק מתכנון מס הוא דבר כשר וחוקי, גם אם רבים סוברים שמדובר כשימוש בלתי הוגן בכללי המשחק המותרים. אלא שאם אדם מעיד על עצמו שרישומו כבעל מניות נעשה באופן פיקטיבי לכאורה וללא שהוא יודע דבר על מהלכי החברה, מטרתה או נכסיה - עשויה להיבחן חזקת הלגיטימיות עומדת למתכנן המס.

תגובתו של עו"ד משה גליק נמסרה באמצעות עו"ד עמית פינס: "מזה מספר חודשים פועל קרוב משפחה של מרשי, במטרה להוציא שלא כדין, תוך מעשים הגובלים בסחיטה, כספים ממנו ומלקוחותיו לרבות חברת רלטור. טענותיו של אותו קרוב משפחה, מופרכות ובלתי מבוססות. אבקש להדגיש באופן שאינו משתמע לשתי פנים כי מרשי אינו ומעולם לא היה בעל שליטה ברלטור, ומעולם לא החזיק בה מניות. ממילא, איש גם לא שימש כ'איש קש' עבור מרשי.

"על מנת להשלים את התמונה, אבקש להוסיף כי סוגיית בעלי המניות בחברת רלטור הינה סוגייה רגישה עקב מאבקם של גופים פרו-פלסטינים בחברות המשקיעות בפיתוחה של ההתיישבות היהודית ביהודה ושומרון. סוגייה זו כפופה גם לחיסיון עורך דין-לקוח. אציין כי על-פי מידע שנמסר לי על-ידי עורך דין אוסטרי, גם אזרח אוסטרי מחויב על-פי הדין האוסטרי בדיווח על פעילות עסקית מחוץ לאוסטריה ובתשלום המס הכרוך בכך".

גליק טוען בהליך בדין תורה: "חלק מבעלי רלטור אינם אזרחי ישראל ואינם יהודים"

חלק מן הדירות בשכונת מתתיהו מזרח מפותחות ומשווקות באמצעות קבוצות רכישה המאורגנות על-ידי יזמים מהקהילה החרדית. בשנים האחרונות התארגנו עשרות מרוכשי הדירות בקבוצות הרכישה, ותבעו את רלטור ומארגני קבוצות הרכישה בדין תורה בשל ההתמהמהות בקידום הבנייה.

רלטור הוצגה בחלק מן החוזים שעליהם חתמו רוכשי הדירות כבעלת הזכויות במקרקעין, ולפיכך נתבקשה להתייצב לדין תורה. אז השיב עו"ד משה גליק בשמה של רלטור כי לא זו בלבד ש"חברת רלטור לא הסמיכה אותו לייצגה בהליך בבית הדין... בעלי חברת רלטור אינם אזרחי או תושבי ישראל וחלקם אף אינם יהודים והיות וכך הם אינם מעוניינים להתדיין בפני בית הדין".

הרב מנחם מנדל הכהן שפרן, מ"בית דין צדק של בני ברק", נתן באחרונה סעד אופרטיבי בתביעה, שבמסגרתו מינה נציב קבילות לדיירים, ופסק כי על מארגני קבוצת הרכישה לעדכן את בית הדין בהתקדמות המיזם אחת לחודש.