חברות נדל"ן ישראליות רוכשות נכסים בגרמניה במאות מ' ש'

נמשכת הפעילות האינטנסיבית של חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בגרמניה. הללו סיפקו ביממה האחרונה דיווחים על שלל עסקאות ומהלכים, ונהנות מהתייחסויות חיוביות של האנליסטים כלפיהן.

חברת הנדל"ן איי.די.או (ADO) עדכנה על התקדמות עם הנפקת פעילותה בבורסת פרנקפורט שבגרמניה. איי.די.או, מקבוצת שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון, דיווחה אתמול כי דירקטוריון החברה החליט לאשר את ביצוע מהלך ההנפקה, בדרך של הקצאת מניות חברת הבת ובדרך של הצעת מכר של חלק ממניות הבת סוואלובירד (Swallobird) "בהיקף של 400 מיליון אירו לפחות".

סוואלובירד היא חברה שרשומה בקפריסין ומרכזת את פעילותה של איי.די.או, העוסקת בהשכרת דירות למגורים בברלין, גרמניה. החברה מחזיקה עבור איי.די.או כ-255 נכסי נדל"ן מניב, בעיקר למגורים.

שלמה זוהר, מנכ"ל איי.די.או, אמר היום כי "הכוונה היא לגייס לפחות כ-400 מיליון אירו בהנפקה ראשונית ומשנית. לא ודאי שתהליך ההנפקה יסתיים, וזה מתנהל מתוך כוונה להיכלל בבורסה של פרנקפורט ברשימת הפריים-סטנדרט ולהיות חלק מאינדקס חברות הנדל"ן הגרמניות".

באיי.די.או הסבירו כי "בכוונת החברה לייעד את תמורת ההנפקה שתתקבל (ככל שתתקבל) בידי חברת הבת, לביצוע רכישות נוספות של נכסי נדל"ן למגורים, בהתאם לאסטרטגיית הפעילות שלה, ותוך מטרה להכפיל את כמות יחידות הדיור שבבעלותה בשנים הקרובות".

עוד ציינו כי כספי ההנפקה ישמשו "לביצוע השקעות ממוקדות בפורטפוליו הנכסים שבבעלותה", וכן כי החברה תבחן אפשרות להשתמש בכסף שיתקבל "לשם חלוקת רווחים".

בבית ההשקעות אקסלנס ציינו היום כי "מהלך ההנפקה והצעת המכר צפויים לתרום להצפת ערך משמעותית ב-ADO, כאשר הנהנית העיקרית מהמהלך תהיה שיכון ובינוי, אשר ככל הנראה גם תקבל דיבידנד גדול לאחר הצלחת המהלך".

באקסלנס צופים כי "גם שיכון ובינוי אשר מחלקת דיבידנדים נאים בצורה רבעונית, צפויה אף היא לשתף את משקיעיה, ולחלק דיבידנד גדול מהרגיל עם הצלחת המהלך בגרמניה".

לקראת ההנפקה, דירקטוריון איי.די.או אישר להעביר את מקום רישומה של החברה הבת מקפריסין ללוקסמבורג, וזאת במטרה להנגיש את ההנפקה גם למשקיעים אמריקאים ואירופים.

אתמול פורסמו ידיעות בתקשורת העולמית על כך שברלין הפכה לעיר הראשונה בגרמניה שבה נכנסת לתוקף חקיקה של פיקוח על דמי שכירות למגורים, בניסיון לעצור עלייה בדמי השכירות שהיא מהמהירות באירופה.

לפי הדיווח, בעלי הבתים בברלין לא יוכלו להעלות את דמי השכירות ביותר מ-10% מעל הממוצע המקומי.

מגבלה זו קיימת כבר לגבי דיירים קיימים, אך כעת היא הורחבה לדיירים (חוזי שכירות) חדשים. בכך הופכת ברלין לחלוצת השימוש בחוק ארצי שאושר במארס בפרלמנט הגרמני, המאפשר הגבלת דמי שכירות באזורים עם מחסור בדיור.

באיי.די.או, שפעילותה כאמור מתרכזת בנדל"ן למגורים בברלין, טרם התייחסו לנושא.

בנייני משרדים ומאות דירות

חברת נוספת הפועלת בגרמניה, סאמיט, עדכנה הבוקר על השקעה מתוכננת של 230 מיליון שקל ברכישת פארק משרדים בגרמניה. החברה, שבשליטת זוהר לוי, חתמה באמצעות החברה הבת סאמיט גרמניה, הנסחרת בבורסת ה-AIM בלונדון, על הסכם לרכישת קומפלקס בנייני משרדים בשטוטגארט, הכולל שטחי השכרה בהיקף של כ-63 אלף מ"ר, וזכויות בנייה המאפשרות הקמת כ-55 אלף מ"ר נוספים.

בסאמיט ציינו כי דמי השכירות הנוכחיים, נטו, מהקומפלקס הנרכש מגיעים ל-19 מיליון שקל בשנה, והיא צופה מהם רווח תפעולי נקי (NOI) של 17.5 מיליון שקל בשנה, ומציינת כי מחיר הרכישה משקף תשואה שנתית נטו של כ-7.5%.

בימים האחרונים העלתה חברת מידרוג את דירוג האג"ח של סאמיט ברמה אחת, מ-A2 ל-A1 באופק יציב, וציינה כי ההחלטה מסתמכת "בין היתר, על המשך השיפור המשמעותי ביחסי האיתנות".

פעילותה של סאמיט בגרמניה מתרכזת בהשכרה ובניהול של נכסים מניבים.

חברת בראק אן.וי, שבשליטת שמעון וינטרוב ורונן פלד, דיווחה על השקעה של 24.5 מיליון אירו (כ-100 מיליון שקל) ברכישת כ-430 דירות בגרמניה. את עיקר הסכום מתכננת בראק לממן באמצעות הלוואה בנקאית, והחברה ציינה כי היא נמצאת במו"מ מתקדם עם בנק גרמני לצורך כך.

בבראק מציינים כי השטח הממוצע של הדירות, הממוקמות בצפון גרמניה, עומד על 67 מ"ר, וכי שיעור התפוסה בהן עומד על 97% - המניב דמי שכירות שנתיים ברוטו של 1.7 מיליון אירו.

מועד השלמת העסקה צפוי בסוף החודש, לאחר התקיימות כמה תנאים מתלים, בהם אישור הרשויות המקומיות.

בראק פועלת בגרמניה בתחום הנדל"ן המניב המסחרי ולמגורים, ובתחום הנדל"ן היזמי למגורים. בבית ההשקעות IBI ציינו כי "ניתן לראות שבראק משקיעה מאמצים לאתר ולסגור עסקאות חדשות. החברה ממשיכה במומנטום חיובי, הן בתחום הנדל"ן המניב והן בתחום הנדל"ן היזמי למגורים".

אופטיבייס רוכשת 25 סופרמרקטים

לשלוש חברות אלה הצטרפה באחרונה חברת אופטיבייס, שהחלה להיסחר בבורסה של ת"א לפני כחודש, העוסקת בתחום הנדל"ן המניב בגרמניה, שווייץ וארה"ב.

היום עדכנה אופטיבייס, שבשליטת משפחת קפרי, על השלמת שלב ראשון ברכישת פורטפוליו של 25 סופרמרקטים בבוואריה שבגרמניה, תמורת 24 מיליון אירו (כ-100 מיליון שקל). במסגרת העסקה לאופטיבייס אפשרות לרכוש שני סופרמרקטים נוספים, תמורת כ-6 מיליון אירו.

אופטיבייס מתכננת לממן את עיקר ההשקעה באמצעות הלוואה מבנק גרמני, הצפוי להעניק לה כ-15 מיליון אירו לתקופה של חמש שנים.

בגלגולה הקודם, כחברת טכנולוגיה, נרשמה אופטיבייס למסחר בבורסה בתל אביב ב-2007, אולם בעקבות מחזורי מסחר נמוכים החליטה להימחק מהבורסה המקומית ולהמשיך להיסחר בנאסד"ק.

מאז שחזרה להיסחר בשוק ההון המקומי, בתחילת חודש מאי, זינקה מנייתה של אופטיבייס ביותר מ-20%, אולם שווי החברה, העומד על כ-180 מיליון שקל, עדיין רחוק משמעותית משווי שלוש החברות האחרות הפועלות בגרמניה.

סאמיט, בראק ואיי.די.או, הנכללות במדד ת"א 100, נסחרות בטווחי שווי שבין 1.2 מיליארד שקל (סאמיט) ועד ל-1.9 מיליארד שקל (איי.די.או), אחרי זינוקים דו-ספרתיים שמציגות מניותיהן מתחילת השנה.

 הצעדים שביצעו לאחרונה חברות הנדלן הישראליות בגרמניה