ניתוח עסקה: קפיצת המדרגה שעשתה גזית גלוב בנורבגיה

מאז הסכמי אוסלו לא נחתמה בנורבגיה עסקה כה חשובה הקשורה לישראל. נכון, שילוב של נורבגיה ונדל"ן מסחרי מעוגן סופרמרקטים אינו נשמע בהכרח מסעיר, אך מדובר בעסקת ענק שבה רכשה גזית גלוב, באמצעות החברה-הבת סיטיקון, את ענקית הנדל"ן הנורבגית סקטור בכ-1.475 מיליארד אירו - מגה-עסקה לכל הדעות, גדולה יותר מהאקזיט של וייז, שנמכרה לגוגל תמורת 1.1 מיליארד דולר, למשל.

תהיינה השלכות העסקה אשר תהיינה, עבור חיים כצמן, היו"ר והרוח החיה מאחורי גזית גלוב, זהו ניצחון אישי, שכן הוא מחזר אחר חברת סקטור כבר שנים אחדות. פעם אחת הוא פספס אותה ברגע האחרון, בפעם השנייה סרב להצעה להיות בה מיעוט, ובפעם השלישית הבינו בעלי סקטור כי לא תהיה להם ברירה ונכנעו לעקשנותו. וכמו כל חתן מאושר, ולמרות הקור הנורבגי של סוף מאי האביבי, לכצמן יש רק מילים חמות לומר על הכלה.

"זו קפיצת מדרגה גדולה מאוד עבורנו ונקודה משמעותית לסיטיקון ולגזית גלוב. לא סתם רדפנו אחריהם הרבה שנים, ראינו מה יש להם ביד ולכן התעקשנו. היה חשוב לנו להיות המובילים אך הבעלים פשוט סירב למכור, והיינו איתם בקשר עד שנכנעו. ידענו שזה יהיה הכול או כלום, ולכן הזדקקנו להרבה ארוחות ערב ולהרבה שתייה על מנת לשכנע אותם", צוחק כצמן, שמוסיף כי "18 שנים לקח לבנות את הפורטפוליו הזה ואנשים לא יודעים לכמת זאת למספרים, אך מדובר פה בחיסכון של שנים ומיליונים רבים של דולרים. בכל פורטפוליו יש כמה נכסים שאני אוהב פחות, אך היתרונות גדולים מהחסרונות. הייתי מוותר אולי על 5%-10% מהנכסים ויכול להיות שנממש לאורך הדרך, אך מה שבטוח שנגדל בנורבגיה".

- לחברה נכסים בעלי שיעורי תפוסה כמעט מלאים, והריבית האפסית מעוותת את המחירים בשוק. אינך חושש מה"דאונסייז" האפשרי ומהקושי בהשבחת החברה לנוכח הנתונים הבסיסיים?

"קל מאוד להגיד 'לא' לעסקה, אך המרווחים כאן גבוהים מאי פעם, כך שסביר שיצטמצמו. איך שאני מסתכל על האופק ועל הדמוגרפיה של נורבגיה - אני אופטימי. באשר לשיעורי התפוסה, הם תמיד היו קרובים למקסימום, גם בזמנים קשים יותר, ולכן אני לא חושש מכך, במיוחד שמדובר באחת המדינות העשירות בעולם, עם תל"ג לנפש גבוה במיוחד. בכלל, השוק הנורדי לא מקבל את היחס הראוי באירופה. זו טעות להסתכל על כל מדינה בנפרד. צריך להסתכל על המכלול שמונה כ-25 מיליון איש והתמ"ג דומה לזה של קנדה, שבה יש לנו 200 מרכזי קניות ופה רק 55, כך שהדרך עוד ארוכה".

- גזית גלוב ממעטת לפעול בשווקים פופולריים כמו גרמניה ובריטניה, ופונה לאזורים שבהם דווקא המקומיים שולטים. אתם מנסים לבדל עצמכם מהאחרים?

"אנו מחפשים הזדמנויות מעניינות ולאו דווקא מדינות שנהוג לעשות בהן עסקים. זיהינו את האזור הנורדי ככזה שניתן להפוך בו למוביל שוק ולהשביח נכסים, ותוך 11 שנים הפכנו לגדולים ביותר. במדינות כמו אנגליה וגרמניה פשוט לא ניתן לעשות זאת".

אחת מאותן מדינות שהמשקיעים חוששים להיכנס אליהן היא רוסיה. בנוגע אליה אמר בעבר כצמן כי לא ישקיע במדינה, כי "אני לא מוכן לקום יום אחד בבוקר ולראות טנק בלובי של המלון".

- כיום רוסיה מהווה 3% מנתח הנכסים של גזית גלוב בעולם. האם שינית את דעתך עליה?

"לא. אנו פועלים ברוסיה דרך אטריום, פלטפורמה שרכשנו לפעילות שלנו במרכז אירופה עם ספיחים כדוגמת רוסיה, ולהפתעתי הנכסים ברוסיה מתפקדים היטב. כפי שאמרתי, לעתים כאשר רוכשים פורטפוליו לא אוהבים את כל הנכסים, והחשיפה הרוסית אצלנו היא זנב שלא נרחיב בה את הפעילות. אני לא הייתי נכנס היום למדינות מזרח אירופאיות אך בסופו של דבר נדל"ן זו שאלה של מחיר ואין לעשות הכללות. גם לאזור הנורדי אף אחד לא נכנס, אז מה, הנה אנו כאן".

על ברזיל, שכמו רוסיה היא חלק ממדינות ברי"ק המתפתחות (יחד עם הודו וסין), לכצמן דעה שונה לחלוטין: "זו מדינה של 200 מיליון תושבים, עם גידול בלתי נתפש באוכלוסיה. אנו מתמקדים בסאו פאולו כי במונחים של דרום אמריקה היא הלונדון של אירופה והמנהטן של ארה"ב, אך המחירים בה לעומתן נוחים להשקעה, בוודאי כשמדובר בהשקעה אסטרטגית כשלנו. נכון, כיום המדינה במיתון ושיעורי הצמיחה בה נמוכים מהתחזיות, אך הנתונים היסודיים מדהימים. כך למשל, שכר הדירה ממשיך לעלות גם בתקופה זו. להבדיל מסין ומהודו, מדינות הגדלות בקצב דומה לברזיל, התרבות בברזיל מערבית כך שקל ובטוח יותר לעשות שם עסקים".

מתרחקים ממדינות העוגן

הדוגמה הברזילאית והעסקה הנוכחית בנורבגיה ממחישות את השינוי בקונספציה העסקית של גזית שמחפשת מנועי צמיחה הרחק ממדינות הבסיס והעוגן, בהן החלה את הפעילות, כדוגמת קנדה, ארה"ב וישראל, שם קצב העסקאות פוחת והמימושים מתרבים.

"בארה"ב ובקנדה אנו קונים פחות כי השווקים מאוד קשים והמחירים גבוהים, למרות שפה ושם אנו מזהים הזדמנויות. אני לא קונה לפי התיאוריה שאומרת שתמיד יבוא פראייר גדול יותר ויקנה במחיר גבוה יותר. מצד שני אני לא ממהר לממש גם כאשר אני חושב שהשוק חם יותר, כי אני משקיע לטווח ארוך. אינני בארה"ב ובקנדה רק בשביל לעשות פליפים".

- ומה לגבי ישראל? לא מצער אותך להיות מבין הגדולים באירופה ובאמריקה ודווקא במולדתך אתה קטן?

"אני לא מחפש כבוד ולא רוצה להיות הכי גדול בכוח. אנו רוצים להיות מובילים בכל מקום שבו אנו נמצאים ובישראל זה בלתי אפשרי ולכן העמדנו את הפעילות שלנו למכירה, אך נמכור רק אם המחיר שנקבל יהיה נכון. יש לי סנטימנט לבעלי המניות שלי ופחות לנכסים שלי, ובצניעות המתחייבת אומר, שעם הפריסה הבינלאומית שלנו, יש לנו כרגע הזדמנויות מעניינות יותר בעולם מאשר בארץ".

ייתכן שנפשו של כצמן קצה בשוק הישראלי, בגלל ההרפתקאות הלא מוצלחות של גזית גלוב בארץ בחברות א.דורי ואורמת, בפעילויות שאינם מוקדי הפעילות הרגילה שלה ושבגינן הפסידה החברה מאות רבות של מיליוני שקלים. "היו מקומות ותחומים שלא בתחומנו שבהם נפלנו, אך מתקשים לזכור שישנם תחומים שאינם בביזנס העיקרי שלנו ובכל זאת הרווחנו עליהם הון תועפות, כדוגמת בתי אבות ומרכזי בריאות בארה"ב, אך זה נעשה הרחק מהשוק הישראלי".

- ובאשר לשוק המקומי, ביצועי החברה לפחות למן תחילת השנה חסרים אל מול מדד הנדל"ן 15 ומדד המעוף. לא מעריכים אתכם נכון?

"תפקידי לחשוב שלא מעריכים אותנו מספיק ולנסות לעשות יותר, והנה עכשיו למשל, בעסקה הזו, אנו מזכירים זאת למשקיעים שלפעמים שוכחים אותנו. לחברה בעלת נכסים בשווי עשרות מיליארדי דולרים, שהינה נושאת מטוסים, קשה יותר להזיז את המחט מאשר החברות הקטנות. הטעמים יכולים להשתנות וכיווני ההשקעה משתנים אך בסופו של דבר אנו עסק מבוסס של עשרות שנים והמודל שלנו מוכיח עצמו כנכון. המוסדיים התחילו לצאת בעצמם לחו"ל וזה הוריד מעט מהאטרקטיביות שלנו, אך המבחן יהיה בזמנים קשים שהם טרם חוו בתחום זה בהשקעות העצמאיות שלהם. בסוף המשקיעים יידעו במי להיאחז".

- האם אנו לקראת שינוי כיוון בעולם הנדל"ן?

"יש הרבה גופים שהבטיחו למשקיעים תשואות גבוהות והם עומדים עכשיו מול שוקת שבורה, ולכן הנדל"ן המניב הוא עדיין אטרקטיבי. בישראל, למשל, המרווחים ילכו ויצטמקו שכן הם גבוהים מדי ללא סיבה. ברגע שמדד המנופים מתחיל לעלות, הנורה האדומה צריכה להידלק".

- הריבית האפסית כשלעצמה איננה נורה אדומה למשקיעים?

"אני מאמין שהריבית לטווח ארוך תישאר בעולמנו נמוכה לאורך זמן, בין היתר בשל התקדמות הטכנולוגיה שהפכה את העולם מאינפלציוני לדפלציוני שכן היא תחליף לכוח אדם ויוצרת אבטלה. מצד שני, הטכנולוגיה עלולה להוות איום לנדל"ן המניב כשלנו בשל התפתחות תחום הקניות ברשת, *E-COMMERCE *ולכן עלינו להיות סלקטיביים ברכישות ולהימנע מנכסים המדורגים BBB ומטה שיינזקו ראשונים מהתופעה".

הריבית הנמוכה היא הגורם המרכזי לנסיקת מחירי הדיור בארץ. אף שהוא כבר אמר בעבר שהיה מעדיף לראות הנהגה אחרת למדינה, הוא עדיין מנדב לה עצת חינם בנושא. "לא הגיוני שההשקעה הכי אטרקטיבית היום בישראל היא השקעה בדירות. אני האחרון שיגיד שהשקעה בנדל"ן איננה כדאית, אך בישראל המיסוי הוא זה שיוצר את הביקושים ולכן אין כל סיבה להיטיב עם המשקיעים. המחירים פה הם כמו באירופה אך בשכר אנו רבע מהם, ולכן יש להעביר את נטל המס מהשכר לטובת ההון. הנה פה בנורבגיה יש מס של קרוב ל-1% על ההון, למה לא עושים זאת בישראל?"

*** הכותב היה אורח גזית גלוב בנורבגיה

העסקה: כ-1.47 מיליארד אירו, מזומן וחוב

גזית גלוב רכשה באמצעות החברה-הבת, סיטיקון הפינית, את מלוא המניות בחברת סקטור גרופן (SEKTOR GRUPPEN), שהיא השנייה בגודלה בנורבגיה בנכסים מניבים מעוגני סופרמרקטים. העסקה נעשתה בהיקף כולל של כ-1.47 מיליארד אירו, המבוסס על שווי נכסי החברה. כ-540 מיליון אירו מהסכום ישולם במזומן והיתרה על ידי נטילת חוב. מימון הרכישה יעשה על ידי הנפקת זכויות בסיטיקון בהיקף של כ-600 מיליון אירו, כאשר גזית גלוב התחייבה לממש את מלוא זכויותיה על פי אחזקותיה (42.8%) כך שחלקה יעמוד על 257 מיליון אירו, וכן על ידי נטילת חוב. בעקבות העסקה תהפוך סיטיקון הפינית לחברת הנכסים המניבים מעוגני סופרמרקטים הגדולה באזור הנורדי והשלישית בתחומה באירופה.

"בלונדון חושבים שהם הכי עשירים, אבל בפועל אלה אנחנו"

החיוך על פניו של מרסל קוקיל, מנכ"ל סיטיקון, לא יורד משפתיו שכן מדובר ביומו הגדול ביותר מאז הגעתו לחברה לפני ארבע שנים. "כצמן החל לדבר עם סקטור עוד לפני שהגעתי ואני שמח שהיום השלמנו את המשימה", הוא אומר. "בעקבות הרכישה גדלה סיטיקון ב-50% ואנו נמשיך להתרחב ולבסס עצמנו כחברה הנורדית הציבורית הגדולה ביותר בתחומנו".

למרות היותו הולנדי, קוקיל רואה עצמו היום סקנדינבי לכל דבר. "נורבגיה היא המדינה העשירה והגדולה ביותר בצמיחה באירופה. למרות שאולי בלונדון חושבים שזה הם, בפועל זה אנחנו".

מלבד הכבוד של להיות הגדול מכולם באזור, קוקיל מסמן יתרונות מוחשיים: "בנורבגיה ובאזור הנורדי כולו נושא המיתוג (BRANDING) נמוך בכ-30% מאשר במדינות אחרות באירופה, ופה הפוטנציאל הגדול, כי קיים מחסור בתחום וכעת עם הפורטפוליו הרחב שיש לנו בסיטיקון, נוכל למשוך ריטיילרים גדולים לבוא אלינו ולהשיק את מותגיהם בכל אחד מ-55 המרכזים המסחריים שלנו, שזו מאסה שאין לאף אחד באזור ולכן אלינו יפנו ראשונים".

במסיבת העיתונאים שערכה סיטיקון לציון הרכישה שהפכה אותה לשלישית בגודלה באירופה, סיפר קוקיל כי המיקוד בסופרמרקטים כעוגן מבטיח שאנשים יגיעו לעתים תכופות יותר למרכזים המסחריים של החברה, שמספקת לצרכן בנוסף את יתר צרכיו - מתיאטראות ועד מרכזים לחיפוש עבודה, שכן "תזרים הצרכנים מביא עמו את תזרים המזומנים".

מאחר שעל פי משנתו של כצמן, ומכאן של קוקיל, על סיטיקון להיות מובילה בתחומה בכל מדינה שבה היא נמצאת, האחרון רומז כי כעת ינסו להרחיב את הפורטפוליו בדנמרק, שם יש לסיטיקון נכס בודד.

אגב, מסיבת העיתונאים נערכה באחד ממלונות הרשת הגדולה בנורבגיה שבעליה, פטר סטורדלן, הינו מבעלי המניות המוכרים ומשמש אף כיו"ר. סטורדלן זה הוא אנטיתזה לדמות הנורבגי הממוצע: נובוריש, מוחצן, סלב מקומי, שסיפר כי לבסוף נענה לבקשתו של כצמן ומכר את סקטור לסיטיקון לא בגלל המחיר שהוצע לו אלא מאחר והשתכנע כי עמה סקטור תמשיך לצמוח לממש חזונה. אין ספק כי נוח לפרגן כאשר יש לך צ'ק שמן בכיס.