תופעת המשרדים בדירות מגורים: אין מידע ואין מדיניות

ניסיון הרציני היחידי להילחם בתופעת דירות המגורים שנעשה בהם שימוש למשרדים/מסחר היה במכרז להקמת מרכז השלום (מגדלי עזריאלי), כאשר התנאי לזכייה במכרז היה אכלוס המגדל המרובע במשרדים שיפונו מדירות מגורים בשכונת לב העיר, בשכ"ד ראשוני אטרקטיבי. אחרי הזכייה ביקש עזריאלי לחרוג מהתנאי ולהקים בית מלון. מישהו בעירייה הסכים, והתוצאה היא ש-1,000 דירות מגורים בלב העיר ממשיכות לפעול כמשרדים.

כאשר שר האוצר משה כחלון יכריז מחר (ב') בישיבה הראשונה של קבינט הדיור על יוזמה כלשהי בתחום זה, האם יש לו נתונים אמיתיים שעליהם אפשר לבסס תוכנית פעולה? "גלובס" מתריע שוב ושוב על היעדר מידע אמין בתחום הנדל"ן, והפעם - היוזמה המיוחסת לצוות הדיור של כחלון, להפסיק או לצמצם את התופעה של שימוש בדירות מגורים לשימוש כמשרדים/מסחר, על מנת להגדיל את היצע הדירות להשכרה בעיקר באזורי הביקוש. ברוב המקרים אלה הן אותן דירות 3 חדרים במרכזי הערים, בדיוק הדירות שזוגות צעירים, סטודנטים וצעירים בכלל, משוועים להן ומצפים שרק ייצאו לשוק השכירות.

יש טיעונים טובים בעד "עירוב שימושים" במרכזי ערים ומידת הנוחיות שדירות משרדים/מסחר מספקות לציבור, ובעיקר בקומות הקרקע ובדירות מרתף, באופן שמעיק פחות על דיירי הבניין, ואפילו במחיר של אישור לכניסה נפרדת. מוסכם על כל גופי התכנון שלפחות בעניין פעוטונים וגני ילדים, חשוב וראוי לספק אישורים לשימוש חורג בדירות מגורים, ובצדק.

מצד שני, מדובר בעבריינות השכיחה והבוטה ביותר בתחום השימוש החורג במרכזי הערים: אלפי דירות מגורים מתפקדות כמשרדים - רואי חשבון, סוכני ביטוח, עורכי דין, רופאי שיניים - בניגוד לחוק, בניגוד לייעוד הקרקע, וללא היתר כדין לשימוש חורג. סטטיסטית, משרד מייצר פי 4 תנועות רכב מאשר דירה, ובכך משרד גם מעצים מצוקות חניה ומגדיל רעש וזיהום אוויר במרכזי הערים.

השאלה היא כמה דירות משרד/מסחר יש במרכזי הערים, משני הסוגים: אלה הפועלות ללא היתר כדין לשימוש חורג, ואלה שקיבלו מהעירייה היתר לשימוש חורג. מדובר בהיתר הניתן על ידי העיריות לתקופות של 5 שנים, תוך תשלום היטל השבחה וארנונה עסקית. העיריות נהנות מהכנסות אלה ובכך הן מצויות בניגוד עניינים מסויים בשאלת השימוש החורג בדירות מגורים.

נתוני הבסיס הם: סה"כ מספר הדירות בישראל הוא כ-2.4 מיליון. סה"כ דירות מושכרות בשוק - 550-600 אלף. סה"כ דירות ריקות, על פי דוח חברת חשמל - כ-40 אלף.

בכמה דירות נעשה שימוש למשרדים/מסחר, בין שבהיתר חורג ובין שללא היתר? הנתון הרלוונטי האחרון שמצוי בלמ"ס, על בסיס מפקד דירות ב-1995, הוא 102 אלף דירות מגורים שאינן משמשות למגורים, והיו אז 82 אלף דירות ריקות. מנכ"ל משרד השיכון היוצא, שלמה בן אליהו, נוהג לנקוב במספר 100 אלף, מחציתן במרכז הארץ. על פי סקר מ-2012 של חברת המחקר "צ'מנסקי בן שחר", יש בישראל כ-100 אלף דירות כאלה, וניתן לפנות 50-60 אלף מהן למגדלי משרדים ולמרכזים מסחריים.

הלמ"ס ניסה לאמוד ב-2013 את מספר הדירות הללו בת"א. מישהו זרק שם את המספר 12 אלף, אבל המחקר הסתיים ללא תוצאה, בהיעדר נתונים אמינים. ירון ביבי ז"ל, שהיה מנהל מחוז ת"א ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, העריך גם הוא את מספר הדירות הללו בכ-100 אלף בכל הארץ, ומתוכן כ-20 אלף בתל אביב בלבד.

עיקר דירות המשרדים - באזורי ביקוש

בראיון ל"גלובס" אמר נתניהו: "הייתי מצפה שהממשלה תפעל בצעדים כלכליים, כדי לגרום למעבר השימושים החורגים המסחריים מהדירות לבניינים ייעודיים לשימושים אלה. למשל בתחום המיסוי, על ידי אי הכרה בהוצאות בעל העסק של דמי השכירות בשימוש חורג בדירת מגורים או בקציבת זמן מרבי לשימוש החורג בדירת מגורים, למעט עבור גני ילדים פרטיים. צעד כזה, רק בתל אביב, יכול להביא לשחרור מיידי של 5,000 דירות, שחלקן יהיה להשכרה מיידית".

החלק המכריע של הדירות הללו מצוי באזורי הביקוש, ובעיקר בערים הגדולות. הניסיון להבין את הנתונים על מספר הדירות המשמשות למשרדים/מסחר, בהיתר לשימוש חורג וללא היתר כזה, מעלה ממצאים מפתיעים.

בירושלים 211 אלף דירות (כולל בשכונות הערביות). מהעירייה נמסר: "בירושלים מצויות להערכתנו כ-5,000 דירות בשימוש חורג, רובן במרכז העיר. לרובן יש אישור לשימוש חורג, אך אין לנו בשלב הזה את הנתון המדויק. מציאת הנתון המדויק הינה תהליך מורכב ביותר שעשוי להימשך זמן רב".

בחיפה יש כ-100 אלף דירות. מהנדס העיר חיפה, אריאל וטרמן, אומר שרק למאות בודדות לכל היותר ניתן היתר לשימוש חורג למשרדים או מסחר. בחיפה, הוא אומר, העירייה מובילה מגמה הפוכה: שינוי ייעוד מתחמי משרדים ומחסנים, בעיקר בעיר התחתית, למגורים ומעונות סטודנטים. וטרמן כופר בנתונים על עשרות אלפי דירות בארץ המשמשות לעסקים: "למספרים האלה אין בסיס והם מופרזים בסדרי גודל ממה שקיים בפועל בשטח".

בתל אביב 190 אלף דירות. כמחצית התושבים, 200 אלף איש, גרים בדירות שכורות, ורוב השוכרים הם צעירים עד גיל 35. לעיריית ת"א אין מידע על כמות הדירות המשמשות למשרדים/מסחר ללא היתר לשימוש חורג. על פי נתוני מהנדס העיר ת"א, מ-1990 ועד היום אישרה העירייה שימוש חורג ל 1,100 דירות, למשל גן ילדים, משרדים ומלונות, ולהפך - ממשרדים/מסחר למגורים. נמסר כי "עיריית תל אביב יפו אוכפת עבירות על חוק התכנון הבנייה בהתאם לתלונות משכנים או מידע ממוקד על פתיחת עסק ללא היתר בבניין מגורים".

אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר, אומרת כי הנתון של 100 אלף דירות כאלה בארץ היה אולי נכון לפני 20 שנה, אבל כיום מדובר במספר נמוך הרבה יותר, אפילו זניח, משום שבעקבות עליית מחירי הקרקע זהו שימוש לא כלכלי.

המסקנה: בהיעדר נתונים אמיתיים, כשאין מדיניות ממשלתית ברורה מלווה בחקיקה, במקלות ובגזרים, ובלי רצון אמיתי של ראשי הערים - קשה לסמוך על המסלול הזה כפתרון משמעותי לתוספת מהירה של דירות להשכרה במרכזי הערים. חבל.