המכה שנחתה בהפתעה על רוכשי הדירות

בחודש האחרון מצאו עצמם נוטלי משכנתאות רבים מופתעים: הריבית במשק נותרה ללא שינוי, ובכל זאת ההצעות שקיבלו רק באחרונה לריבית במשכנתא עלו באופן משמעותי - בשיעור של עד 0.8%. איך זה יכול להיות? הנפילות החדות בשוקי האג"ח, שהחלו בחודש מאי והתחדשו בימים האחרונים, חלחלו גם למחירי המשכנתאות.

בתקופה של ריבית נמוכה, שבה הריבית במשכנתאות נעה סביב 1.5%-3.5%, מדובר בהתייקרות דרמטית, שגורמת אכזבה ותסכול מצד הלווים שנערכו לריבית מסוימת, ובסופו של דבר גילו שבעקבות נפילות האג"ח, הם "נתקעים" עם ריבית גבוהה יותר.

למה שוק האג"ח משפיע על המשכנתאות, מה היקף ההשפעה ומה צפוי בעתיד - התשובות לפניכם:

על מי משפיעות הנפילות בשוק?

כאשר נוטלים משכנתא, ישנם כמה סוגי רכיבים בהלוואה; לכל אחד מהם נקבעת ריבית בהתאם לרמת הסיכון ולמאפיינים נוספים. הנפילות בשוק האג"ח משפיעות על שני רכיבים במשכנתא: משכנתאות הנלקחות בריבית קבועה, וכן משכנתאות בריבית משתנה שבהן ריבית העוגן היא תשואת האג"ח הממשלתיות.

מדוע המשכנתא בריבית קבועה התייקרה?

כידוע, הבנק הוא מעין מתווך - הוא מגייס כספים בעיקר באמצעות פיקדונות ואג"ח (צד המקורות של הבנק), ומנגד מלווה כספים ללקוחותיו, בין היתר באמצעות משכנתאות (צד השימושים של הבנק). באמצע הוא כמובן גוזר קופו - מקור ההכנסות המרכזי שלו. כאשר שוק האג"ח יורד, המשמעות היא שתשואות האג"ח עולות, ולכן צד המקורות בבנק מתייקר. כתוצאה מכך מייקר הבנק גם את צד השימושים, כלומר מעלה את הריבית על המשכנתא. לפי הערכות, מאז החלו הנפילות בשוק האג"ח בחודש שעבר, הריבית במשכנתאות הקבועות התייקרה בתקופות הקצרות של עד 12 שנים ב-0.3%-0.5% ובתקופות הארוכות ב-0.6%-0.8%.

מדוע הריבית המשתנה התייקרה?

בעוד מנגנון הריבית הקבועה פשוט למדי, בריבית המשתנה הוא מורכב יותר, ובנוי על עוגן פלוס מרווח מסוים שקובע הבנק מול הלקוח ביום שבו נלקחת ההלוואה. יש כמה סוגי עוגנים: ריבית הפריים (המתבססת על בנק ישראל) היא המוכרת ביותר; ואולם במקרים רבים, גם תשואת האג"ח מהווה ריבית עוגן. ישנן כמה ריביות עוגן מסוג זה, תלוי באג"ח שעליהן הן מתבססות. על פי רוב, ריביות העוגן מבוססות האג"ח מתעדכנות פעמיים בחודש, בהתאם לתשואת האג"ח ביום העדכון. הנפילות האחרונות בשוקי האג"ח העלו את תשואותיהן ואטומטית הביאו לעלייה בריבית העוגן במשכנתאות.

בכמה עלו תשואות האג"ח?

האג"ח הרלוונטיות הן בעיקר הארוכות יותר, ל-5 שנים ויותר. כך לדוגמה, תשואת האג"ח צמוד מדד ל-6 שנים עמדה היום (ב') עם פתיחת המסחר על 0.02%, לעומת תשואה שלילית של 0.55% בתחילת חודש מאי - כלומר התשואה עלתה בכמעט 0.6%. תשואת האג"ח הצמודות ל-20 שנה עמדה היום על 1.28%, לעומת 0.42% בתחילת מאי, כלומר עלייה של כמעט 0.8%. גם באג"ח השקליות נרשמה כמובן עלייה. תשואת האג"ח ל-11 שנה עלתה תוך פחות מחודש וחצי ב-0.65%, ל-2.45%.

בכמה התייקרו המשכנתאות?

רכיב המשכנתא בריבית קבועה גדל באופן משמעותי בחודשים האחרונים, ומהווה כיום בממוצע יותר ממחצית במשכנתאות החדשות. כאמור, הריבית בחלק הזה במשכנתא התייקר לפי הערכות ב-0.3%-0.8% תוך חודש וחצי. רכיב המשכנתא בריבית משתנה המתבסס על התשואות בשוק האג"ח מהווה לפי הערכות 20% מהמשכנתא הממוצעת בחודשים האחרונים. הריבית ברכיב זה התייקרה בכ-0.5%-0.8% בממוצע. כלומר בשורה התחתונה, הריבית ב-75% בממוצע מרכיבי המשכנתא, עלתה ב-0.3%-0.8%

האם הבנק חייב לגלגל את ההתייקרות ללקוח?

ראשית, חשוב לציין שכאשר הבנק מגיש ללקוח הצעה למשכנתא, הוא מחויב לשמור את ההצעה למשך 12 יום, כך שגם אם אירעו נפילות בשווקים בתקופה זו, הלקוח לא אמור להיפגע, והצעתו המקורית נשמרת. ומה קורה אם הלקוח לא סיים להתארגן לקבלת ההלוואה תוך 12 יום? ברכיב הריבית המשתנה שבו העוגן מתבסס על תשואות האג"ח, אין לבנק גמישות, והוא מחויב לעדכן את העוגן, המבוסס על תשואת האג"ח באותו הזמן.

ברכיב הריבית הקבוע, לבנק יש יותר גמישות, והוא מחליט כמה לגלגל מעליית התשואות על הלקוח. בבנקים טוענים כי הם לא גלגלו את מלוא עליית התשואות על הלקוחות, אלא ספגו חלק ממנה בעצמם, וזאת בשל התחרותיות גהבוהה המאפיינת את השוק הזה, וכן מתוך מחשבה שהשווקים בטווח הארוך יתקנו את הירידות האחרונות. ועדיין, גם רכיב זה התייקר כאמור בכ-0.5% בממוצע.

מה עם מי שכבר נטל משכנתא?

בעיקרון, נוטלי המשכנתאות הוותיקים לא מושפעים מהנפילות האחרונות בשוק האג"ח - החלק של הריבית הקבועה נשמר להם, לא משנה בכמה התייקר צד המקורות של הבנק. עם זאת, בכל הקשור לריבית המשתנה, חלק מהלווים הוותיקים הושפע מהמצב בשוק האג"ח - מדובר באלו שתחנת העדכון שלהם חלה בתקופה זו (תחנות העדכון חלות כל כמה שנים - תלוי בתנאים שסוכמו עם הלווה). ועדיין בעבור רוב הלווים, לא רק שלא מדובר בשינוי דרמטי אלא אף ייתכן שהוזלה להם המשכנתא, שכן התשואות בשוק האג"ח נמוכות לעומת תשואותיהן בשנים הקודמות.

מה צפוי בהמשך?

קשה לדעת מה צפוי בשוק האג"ח. שוק האג"ח המקומי מושפע מהמתרחש בעולם, והנפילות שאירעו בו הם חלק ממגמה גלובלית. ניתן למצוא תחזיות שונות בנוגע לצפוי בשוק, אך רוב המומחים מסכימים כי התנודתיות הגבוהה תימשך. ההערכות הן כי סיכוי נמוך שנראה שוב את תשואות השפל בשוק האג"ח (וכתוצאה מכך הריביות הנמוכות במשכנתאות) שהיו לפני חודשיים. בשורה התחתונה, הלווים בשוק המשכנתאות צריכים להביא בחשבון שבטווח הארוך לא רק תרחיש של עליית ריבית ייקר להם את החזרי המשכנתא, אלא גם עליית תשואות בשוק האג"ח, כפי שאירע בשבועות האחרונים וזאת מבלי שריבית בנק ישראל השתנתה.

 השינוי בתשואות האגח

 התפלגות המשכנתה הממוצעת