אלה מסקנות הצוות למצוקת הדיור ביישובי המיעוטים

צוות 120 הימים שהוקם עוד בימי הממשלה הקודמת ועסק בסוגיית מצוקת הדיור בישובי המיעוטים סיים את עבודתו וצפוי להגיש את מסקנותיו לממשלת ישראל בקרוב. מסקנות הצוות וההצעות לפיתרון שעולות ממנו יעלו לאישור בקבינט הדיור הבא שמועד התכנסותו טרם נקבע.

מדובר בצוות בראשו עמד הממונה על התקציבים באוצר, אמיר לוי, שהוקם בעקבות החלטת ממשלה שהתקבלה בנושא בדצמבר 2014. במסגרת עבודת הצוות נפגשו חבריו עם שורה של גורמים באקדמיה, ברשויות המקומיות, במוסדות התכנון ובמגזר השלישי העוסקים בתחום זה. מסקנות הצוות כוללות רשימה ארוכה של המלצות לטיפול במצוקת הדיור, חלקן אף ידרשו הוצאה תקציבית משמעותית מצד המדינה.

עם זאת, הדו"ח אינו כולל התייחסות ספציפית להיקף ההשקעה הכספית המתוכננת. לגבי נושא זה נכתב בסיכום המסמך כי "הצוות מציע, כי במסגרת התכנית הכלכלית לשנים 2015-2016 אשר תובא לאישור הממשלה, תיכלל תכנית לסיוע לרשויות המיעוטים לטובת מימוש הצעות הפתרון הכלולות בדוח זה".

עוד מסקנה מרכזית שעולה מהדו"ח נוגעת למחסור חמור בנתונים אודות תחום הדיור ביישובי המיעוטים. מסיבה זו נקבע כי הרשות לפיתוח כלכלי של המגזר הערבי, הדרוזי והצ'רקסי תרכז את הנתונים מכל הגופים הרלוונטים ותציגו בפני הצוות. הצוות גם קובע יעדים למדידת הצלחת ההמלצות. יעדים אלו כוללים שיווק 13.9 אלף יח"ד בין השנים 2016-2019, אישור 27.2 אלף יחידות דיור, הסמכת 8 ועדות מקומיות ואישור 17 תוכניות מתאר עד 2019. נציין כי מדובר ביעד שאפתני מאוד שכדי להשיגו תצטרך הממשלה להקצות הן משאבים והן תקציבים לא מבוטלים.

הצוות קיים שבע ישיבות במהלך תקופת עבודתו במסגרת עבודת הצוות הגיעו חבריו למסקנה כי "עד היום, נתקבלו מספר החלטות בממשלה במטרה לקדם את שוק הדיור במגזר הערבי, עם זאת, הכלים שהופעלו לא השיגו בדרך כלל את מטרתם, או עשו זאת בהיקף שאינו משמעותי".

 יעדים למדידת הצלחת יישום המלצות הצוות

כך למשל עולה מהדו"ח כי מתוך כלל השיווקים שבוצעו במגזר הערבי נכשלו לא פחות מ-43% מיחידות הדיור ששווקו. עוד עולה כי על פי נתוני משרד הבינוי, בשנים 2005- 2009 תוכננו כ-200 אלף יח"ד המתאימות לשיווק, מתוכן כ-30 אלף יח"ד ביישובי המיעוטים, אולם בפועל, שווקו רק 20% מיחידות הדיור שתוכננו ביישובי המיעוטים לעומת 70% מיחידות הדיור שתוכננו ויועדו ליישובים יהודיים או מעורבים. סיבות אלו הובילו בין היתר גם לעליית מחירי הדיור ביישובי המיעוטים ולהגדלת מצוקת הדיור לאוכלוסייה הרלוונטית. עוד נכתב בדו"ח כי עתיד מצוקת הדיור בהתבסס על המצב הקיים אינו ורוד: "עוצמת הבעיה והיקפה צפויה להתעצם בשנים הקרובות", זאת בין היתר בשל קצב גידול האוכלוסיה במגזר זה שמהיר בהרבה מקצב גידול האוכלוסיה הכללית.

במסגרת הדו"ח נותחו הכשלים העומדים בבסיס מצוקת הדיור במגזר המיעוטים. בין היתר מדובר בעובדה שהיישובים כפופים לוועדות תכנון ובניה מרחביות דבר הפוגע בסמכותו של ראש הרשות המקומית ואף מסיר ממנו אחריות. עוד סיבות לכשלים הן מצבן הסוציו אקונומי הנמוך של הרשויות האמורות, היעדר בתוכניות מתאר ותוכניות מפורטות וגם מחסור בקרקעות מדינה המיועדות בפיתוח ביישובים האמורים. עוד נקודה חשובה אליה מתייחסים חברי הצוות היא תופעת הבנייה הבלתי חוקית שמשפיעה גם היא על מצוקת הדיור.

בנייה בלתי חוקית

עוד תופעה אליה התייחס הצוות, וגם היא משפיעה על היקפו ועוצמתו של משבר הדיור, היא הבנייה הבלתי חוקית. "מסיורים שערך הצוות ומשיחותיו עם אנשי מקצוע עולה שמדובר בתופעה אשר נזקיה משמעותיים", כך נכתב. חברי הצוות חילקו את התופעה לשני סוגים שונים של בנייה בלתי חוקית: בנייה בלתי חוקית בשטחים פתוחים מוגנים, על שטחי ציבור ותשתיות ובמקביל גם בנייה בלתי חוקית במרקם הבנוי באזור המיועד לפיתוח מגורים.

"תופעת הבנייה הבלתי חוקית גורמת לכך שהבנייה נעשית בלא בקרה על עמידה בסטנדרטים ראויים, דבר העלול לסכן את שלום הדיירים והסובבים אותם. הבניה הבלתי חוקית משליכה גם על ההכנסות של הרשויות בשל אבדן הכנסות מאגרות והיטלים", מסבירים בדו"ח. "הימשכות התופעה מקשה על גביית תשלומים ע"י העירייה ופוגעת ביכולתה לבצע פיתוח ולתת שירותים לכלל התושבים, מקשה על קבלת מימון בנוגע להרחבת או רכישת זכות במבנים אלו ועל כן מקשה על יצירת שוק נדל"ן בישובים בהם התופעה מתקיימת בהיקף נרחב. הצוות סבור שלצורך קידום מטרותיו כפי שהוגדרו בהחלטת הממשלה, אף אם לא מדובר בתנאי שאין בלתו, טיפול בבעיית מצוקת הדיור במגזר הערבי חייב להתייחס גם לצורך לטפל בבנייה הבלתי חוקית".

עם זאת, מצויין בדו"ח כי הטיפול בנשוא הבנייה הבלתי חוקית כמו גם בנושא האכיפה אינו נמצא בידי הועדה: "לכל אורך דיוני הוועדה חזרה וצפה סוגיית האכיפה כלפי עבירות תכנון ובניה במגזר, נושא זה מצוי לפתחו של היועץ המשפטי לממשלה ואיננו כלול במנדט של וועדה זו. יחד עם זאת, אנו מקווים שהמלצות הוועדה ויישומן, יהוו מסד לגיבוש מדיניות האכיפה ע"י הגורמים המוסמכים ומבקשים להדגיש את חשיבות האכיפה והבנייה עלי חוק".

שורה ארוכה של הצעות לפיתרון

במסגרת הדו"ח גיבשו חברי הצוות שורה ארוכה ומפורטת של פתרונות למצוקות השונות בענף הדיור ביישובי המיעוטים. במסגרת ההמלצות הנוגעות לתכנון מציעים חברי הצוות כי משרד הבינוי יחד עם רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון יאתרו מתחמים חדשים בהיקף של מאות דונמים להגדלת ההיצע בראייה כוללת של דיור, תעסוקה, תשתיות וצרכי ציבור.

בנוסף סבורים חברי הצוות כי יש להעצים את עצמאותן של הוועדות המקומיות ביישובי המיעוטים ובמידת האפשר להקים ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ביישובים השונים. עוד מוצע להקים ועדת גבולות קבועה ליישובי המיעוטים כדי שתפעל לבחינת גדלת שטחי הפיתוח לכל רשות. במקביל מוצע גם לתקן את תמ"א 35 כדי להגדיל את שטחי הפיתוח האפשריים ולתקן את חוק הותמ"ל כך שמתחמים קטנים יותר ביישובי המיעוטים יוכלו להשתלב בדיוני הועדה שתליתה קידום מהיר של מתחמי בנייה.

הצוות מתייחס גם לבעיית הרישום ביישובי המיעוטים ומציע להים ועדות משנה "קבינטיות" לועדות המחוזיות כדי שיעסקו בהסדרת הבינוי הקיים ולקידום הרישום, זאת על ידי תיקון בחוק התכנון והבנייה. עוד התייחסות נוגעת לתכנון המתארי והמפורט ביישובי המיעוטים, והצוות מציע לתקצב הכנת תוכניות אלו בקרקע מדינה וגם בקרקע פרטית.

גם בתחום הפיתוח והשיווק ממליץ הצוות על מספר פתרונות אפשריים. כך למשל מדובר בהעמדת מימון פיתוח מראש עבור בנייה רוויה למגורים על קרקע מדינה, הענקת מימון למהלכי מיתוג ושיווק של מתחמי קרקע חדשים לצורך העלאת המודעות ומשיכת יזמי ודם המשך סבסוד הפיתוח ביישובים האמורים. במקביל, מוצע גם להעניק מענקים נוספים לרשויות בבניית מבני ציבור ומענקים נקודתיים לעלויות הפיתוח עד רמה של 75% מסך עלויות הפיתוח במתחם מסויים. בנקודה זו יש לציין שמדובר בצעדים שבצידם עלות לא קטנה למדינה, אולם במסגרת הדו"ח אין התייחסות לנושא התקציבי וחברי הצוות אינם נוקבים בסכומים שייועדו למטרות השונות.

עוד מוצע במסגרת הדו"ח לערוך שינוי במכרזים המפורסמים ביישובים האמורים התאמת השיווקים לאופי האוכלוסייה ולאפשר מתן עדיפות לבני המקום, זאת על ידי שינוי החלטת מועצת מקרקעי ישראל הנוגעת לסוגיה זו. חברי הצוות גם מציעים לבחון היתכנות של פתרונות להשכרה לטווח אורך ביישובים אלו על ידי פיילוט שתערוך החברה הממשלתית דירה להשכיר.

בכל הנוגע להסדרת הבינוי הקיים ממליצים חברי הצוות לבצע סקר מבנים ביישובים השונים כדי למקד את הבעיה, לקדם תוכניות איחוד וחלוקה, להאיץ טיפול בתוכניות המסדירות רישום ואף לנתק את הזיקה שבין תשלום חובות ישנים של מס רכוש לבין רישום נכס על מנת לקדם רישום.

עוד המלצות של הצוות עוסקות בהסרת חסמים לבנייה על קרקע פרטית, קידום תוכניות גדולות על קרקע זו באמצעות סיוע של החברה הממשלתית דירה להשכיר (שכזכור קיבלה מנדט מהממשלה הנוכחית לעסוק לא רק בדיור להשכרה), מימון סרת חסמי תשתית תחבורתית ואף על ידי מתן תמריצים לבנייה על קרקע פרטית. במסגרת תמריצים אלו מדובר בין היתר על אישור תוכנית חילופי קרקעות, ומתן זכויות עודפות ליזמים שיותנו בבנייה מהירה.

בסיכום מסמך ההמלצות נכתב כי "במסגרת התכנית יגובשו הסכמים עם רשויות מקומיות אשר מטרתה העיקרית סיוע לרשויות להביא לבניית שכונת מגורים רוויה בסטנדרט גבוה על קרקע מדינה שתהווה סיפור הצלחה שתסייע בהרחבת הבנייה בכלל ישובי המיעוטים וזאת תוך קביעת דרכים למימוש בנייה רוויה גם בקרקע פרטית. כדי להשיג מטרה זו תכלול התכנית צעדים רבים וביניהם סבסוד תשתיות בקרקע מדינה, סבסוד תשתיות בקרקע פרטית, תגבור וחיזוק הועדה המקומית ומוסדות ציבור".

אמיר לוי, ראש אגף תקציבים באוצר שעמד בראש הצוות אמר היום: "עבודת הצוות יצרה כלים מבניים משמעותיים שיאפשרו הגדלה של היצע הדיור ביישובי המיעוטים, תוך התחשבות במאפייניהם הייחודיים לצד קידום משק נדל"ן גמיש ומודרני".

"המבחן של שר האוצר"

בעמותת סיכוי, הפעילה בתחום הדיור ברשויות הערביות ובקידום מדיניות ממשלתית שוויונית וצמצום פערים, מסרו היום עם פרסום מסקנות צוות 120 הימים כי "כארגון שליווה את עבודת הצוות יחד עם ארגוני חברה אזרחית נוספים, אנו סבורים שההמלצות הן בבחינת צעד משמעותי קדימה עבור האוכלוסייה הערבית, שמצוקת הדיור בקרבה מחריפה משנה לשנה. עם זאת, ולמרות המגמה החיובית בהמלצות הצוות, אנו מסתייגים מהצעתו לקדם שכונות מגורים על קרקע מדינה בזיקה להתקדמות בייזום בנייה על קרקע פרטית. משבר הדיור מחייב תוספת משמעותית של יחידות דיור זמינות בשל המחסור הגדול ולצורך סגירת הפער, תוספת זו דורשת הקצאת קרקע מדינה בהיקף משמעותי וללא התניה בפיתוח מגורים על קרקע פרטית. מתוך כך, אנו מציעים להגדיל את יעדי שיווק המקרקעין כפי שהוגדרו על ידי הצוות ביישובים הערביים".

עוד הוסיפו בעמותת סיכוי כי "כעת זה המבחן של שר האוצר שהבטיח לטפל במצוקת הדיור. האם הוא יאמץ את המלצות הוועדה ויתקצב את יישומן בדבר חיזוק הרשות המקומית ופיתוח תשתיות ומוסדות ציבור ביישובים הערביים? האם יקדם את הרחבת גבולות השיפוט ושטחי הפיתוח? האם יפעל לקידום שינוי שיטת שיווק קרקע מדינה שתהיה לטובתם של מחוסרי הדיור? המלצות מדיניות אלו מהוות את הבסיס, את תחילתו של פתרון מצוקת הדיור הקשה בחברה הערבית, המחייבת עבודה אינטגרטיבית של משרדי הממשלה שהנושא בתחום אחריותם יחד עם הרשויות המקומיות ותושביהן. אנו קוראים לשר האוצר לפעול בדחיפות לפתרון המשבר בקרב החברה הערבית, ליישם את המלצות הוועדה ולשריין לכך את התקציבים הדרושים".