"עדיף להתמקד בהגדלת היצע הדירות בלי הצהרות"

חצי שנה אחרי שנחשפו לראשונה בראיון ב"גלובס" ועל רקע פרסום התוכנית המקיפה של שר האוצר הנכנס, משה כחלון להורדת מחירי הדירות דרך פגיעה בציבור המשקיעים, מדברים שרוליק חנוך ודן ליברמן, בעלים משותפים ב-SDB על הטעויות של קבינט הדיור והצורך של מקבלי ההחלטות להגיע אל השטח ולקבל משם את ההחלטות.

- ניגש יש לעניינים. התוכנית החדשה של כחלון וריכוז כל סמכויות הדיור בידיו זה פתרון הקסם שיוריד את מחירי הדיור בישראל?

חנוך: "מחירי הדירות לא יעלו לנצח עם כחלון או בלעדיו. כל הטקטיקות שבהן מכריזים מלחמה על הקבלנים, משקיעים או לא חשוב מי רק מזיקות לשוק ומכניסות אותו לסחרור, ראינו את זה כבר כמה פעמים במהלך השנים האחרונות. עדיף להתמקד ביוזמות שיגדילו את היצע הדירות בלי לצאת בהצהרות מפוצצות ומחייבות על ריסוק המחירים שסתם גורמות נזק ומשיגות את ההפך".

- בנק ישראל פרסם מחקר שהצביע שהעשירונים הנמוכים מתאבדים על המשכנתא, כלומר נוטלים אותה באחוזי מימון גבוהים וביחס החזר להכנסה פנויה גבוה. מה הפתרון?

ליברמן: "הפתרון הוא שבמקום להילחם במשקיעים צריך דווקא לעודד אותם - המשקיעים דווקא תורמים להגדלת היצע הדירות ולא להקטנתו, זה קורה בכל העולם. אם דווקא יעודדו את המשקיעים יהיה אפשר דווקא להגדיל את היצע הדירות. משקיעים מגדילים את היצע הדירות להשכרה ומקטינים את הלחץ של אנשים שרוצים לרכוש דירות. משקיעי הנדל"ן מעוניינים בתשואה שוטפת מההשקעה בדמות דמי שכירות ולא ישר חושבים על עליית ערך הנכס. אם יהיו הרבה דירות להשקעה לטווח ארוך, יוכלו אותם עשירונים לבחור לשכור דירה במקום לקנות אותה ולא לסכן את עצמם ברכישה של דירה הגדולה למידותיהם. מעבר לכך, דירות להשקעה ברמה גבוהה כמו שיש בגרמניה הן ברמת תחזוקה גבוהה ולכן יש כאן התחשבות בדיירים".

- המעבר של צה"ל לעיר הבהדים שמתרחש בימים אלה מביא לעלייה בביקוש לדירות בכל מה מוגדר כאזור באר שבע. לא בטוח שמרבית קציני הצבא שיעתיקו את מגוריהם יבחרו לגור בפועל בבאר שבע?

חנוך: "אתה צודק לחלוטין, לא בטוח בכלל שקציני הצבא יבחרו בבאר שבע למגורים. ירוחם ודימונה זולות הרבה יותר. אבל זה לא ממש משנה, כי באר שבע היא בירת הנגב ומהווה מרכז בילוי, תרבות, קניות ומוקד משיכה לכל תושבי האזור. אפשר להקביל את זה למגורים בראשון לציון ובילוי בתל אביב. העיר באר שבע תזכה לתנופה גדולה מאוד כתוצאה מהקמת עיר הבהדים ויהיה לכך ביטוי בעלייה במספר מקומות העבודה ובמספר העסקים. זו התפתחות חיובית מאוד שתזניק את העיר".

- שר השיכון החדש, יואב גלנט, רוצה לבנות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בבאר שבע כדי לפתור את מצוקת הדיור ולהוריד את המחירים. זה יעבוד?

ליברמן: "אם ייבנו הרבה בבאר שבע זה לא יוריד את המחירים בתל אביב. בבאר שבע צפוי מחסור של יחידות דיור בעקבות המעבר לעיר הבהדים, כך שהבנייה היא בהחלט צעד נכון. הטעות של הממשלה היא בדחיקת האנשים שרוצים לגור באזור המרכז לדרום ולצפון הארץ, זה לא עבד בעבר ולא יעבוד בעתיד. יחד עם זאת, אם הממשלה תיתן מענה בדרום ותהפוך אותו לאלטרנטיבה תעסוקתית למי שרוצה לגור במרכז, אז בהחלט נראה שיש תקווה".

- אתם חריגים מאוד בנוף המשקיעים שתומכים בשכירות הוגנת, מדוע אתם חושבים שהחוק טוב גם לבעלי הדירות וגם לשוכרים?

חנוך: "אנחנו נתן לך דוגמא כדי להמחיש מדוע החוק הזה הוא מצוין. יש לנו דירות של משקיעים שרכשו אותן לפני 3 שנים ואף יותר מכך. מיד לאחר הרכישה הם מצאו שוכר ולא העלו לו פעם אחת את שכר הדירה (כידוע במקביל שכר הדירה בשוק עלה בחדות, לפחות ב-10%). השוכר ראה בכך יחסים דו צדדים עם בעל הדירה, שכמובן גם דאג לתחזוקה טובה של הנכס והחליט להישאר לתקופה ארוכה. אם המשקיע היה מעלה את שכר הדירה והשוכר היה בוחר לעזוב ככל הנראה התשואה שלו ממנה הייתה נמוכה יותר. אז קיבלנו מצב של WIN-WIN השוכר לא היה צריך לחפש לעצמו דירה חדשה ולבזבז זמן, חסך כסף רב על מגורים בדירה בשכר דירה שנמוך ממחיר השוק וגם המשקיע קיבל מקסימום תשואה".

- משה כחלון ומשרד האוצר רוצים להעלות את מס הרכישה על כל הדירות להשקעה ל-8%-10% בצורה אחידה, מה אתם חושבים על המהלך?

ליברמן: "לדעתנו צורת המיסוי הקיימת כיום על דירות להשקעה היא הוגנת ומאפשרת למשקיעים לרכוש דירות להשקעה ולתחזק אותן ברמה גבוהה. אם יעלו את המיסוי גם על הדירות הזולות אין ספק שזה ייפגע בנכונות של משקיעים להגדיל את היצע הדירות המושכרות וכך יהיו פחות דירות שבהם יוכלו להתגורר אנשים שאין להם כסף לרכוש כיום דירה. בסופו של דבר ייתכן שיווצר דווקא מצב הפוך - פחות דירות להשכרה יביאו לעלייה בביקושים לרכישת דירות".

- נתונים שהתפרסמו הצביעו בחודש מאי על עלייה בגביית המיסוי ממשקיעי נדל"ן. זה קשור לכוונות להעלות את מס הרכישה?

ליברמן: "מיד עם פרסום הכוונה להזניק את מס הרכישה דווקא קיבלנו הרבה מאוד פניות של משקיעים 'שהתנדנדו' לגבי רכישת דירה להשקעה. ברגע שרוצים להעלות להם את המס הם מחליטים שאם כבר לבצע את המהלך זה טרם עליית המיסוי ולא לאחריו. לכן ברור שבטווח הקצר הביקושים לדירות להשקעה עולים בצורה חדה וייתכן שגם משפיעים על המחירים שאותם כחלון רוצה להוריד. ההיסטוריה הוכיחה שכל פעם שמשנים את המיסוי ומבלבלים את השוק מקבלים את התוצאה ההפוכה, אז למה לשנות?".

- אז איך הייתם מציעים לממשלה לפתור את בעיות הדיור?

"הטעות הכי גדולה של כולם היא חוסר היכרות עם השטח. אם לא יורדים לשטח ומדברים עם הנפשות הפועלות ורואים את הבעיות מקרוב אז אי אפשר לענות בכלל על הצרכים. קודם כל להתחבר למה שקורה בשטח ומשם להביא את הפתרונות".