השוק לא ממש מתרגש מההצהרות להוריד את מחירי הדיור

בזמן ששר האוצר הטרי משה כחלון מנסה להתניע את התוכנית שלו לפתרון משבר הדיור, הכולל בין היתר התחייבות להחייאה מחדש של מכרזי מחיר למשתכן שבהם הזוכה הוא זה שהציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה, הקבלנים וקבוצות הרכישה דווקא ממשיכים להציע מחירים גבוהים, שוברי שיאים, על הקרקעות.

תוצאות מכרזי קרקע אחרונים של רשות מקרקעי ישראל מעידים שוב שהשוק לא ממש נותן קרדיט לקבינט הדיור החדש. מחירי הקרקעות באזורי הביקוש רק ממשיכים לעלות, והמשמעות היא רק אחת - גם מחירי הדירות נמצאים נכון לעכשיו, לפחות בעיני היזמים והבנקים שמוכנים לממן אותם - בדרך למעלה.

דוגמא ראשונה לסחרור המחירים ניתן למצוא בפתח תקווה. בשבוע שעבר נסגר מכרז בעיר, שהיה אמור לכלול במקור שני מתחמים לבנייה רוויה למגורים בהיקף 161 דירות. לאחר כמה דחיות הוחרג מתחם אחד מהמכרז בשל העובדה שהוא אינו זמין לבנייה והמכרז השני נשאר באוויר. מדובר במגרש בשטח של כ-6 דונם הממוקם בשכונת הדר המושבה (אם המושבות) המיועד לבניית 117 דירות. בשל העובדה שמדובר במכרז בלב אזור הביקוש, לא מעט קבלנים ויזמים לטשו אליו עיניים ולמכרז הוגשו 12 הצעות שונות.

חברת רמי שבירו הנדסה בנייה והשקעות היא זו שזכתה בקרקע לאחר שהציעה את המחיר הגבוה ביותר - 81.9 מיליון שקל. לאחר סגירת המכרז הביעו קבלנים ויזמים פליאה על המחיר, בין השאר נוכח הפער הגדול בינוי לבין ההצעות האחרות. ההצעה השנייה באותו מכרז עמדה על כ-72 מיליון שקל, 10 מיליון שקל פחות. ממוצע ההצעות עמד על 58.4 מיליון שקל, נמוך ב-30% מההצעה הזוכה (פער של 23.5 מיליון שקל). שבירו שילם על הקרקע סכום שהיה גבוה ב-286% ממחיר המינימום למגרש, ו-36% מעל המחיר שקבע השמאי הממשלתי לקרקע, שעמד על 60.6 מיליון שקל.

חישוב שווי הקרקע, כולל דמי הפיתוח, מציג סכום שיא למגרש באם המושבות - 719.2 אלף שקל לקרקע לדירה. רק לשם ההשוואה, מכרזים אחרונים שפרסמה רמ"י בעיר, בשכונת רמת ורבר הממוקמת מדרום לרחוב ז'בוטינסקי שבמרכז העיר ובמרחק קצר מהקניון הגדול ומבית החולים בילינסון, הניבו מחיר של 570 אלף שקל "בלבד" לקרקע ליחידת דיור. המכרז ברמת ורבר נסגר בדצמבר 2014, כך שמדובר בעלייה של 26% בתוך פחות משנה.

טל תפוחי, שמאי מקרקעין ומנכ"ל גמלא הראל, ניתח לפני שבועות אחדים את המכרז עבור "גלובס", והעריך כי שווי הקרקע נאמד בגבולות של 500-550 אלף ליחידת דיור, נמוך ב-24% לפחות מההצעה הזוכה.

"נקודת פתיחה"

מכרז שנסגר לפני כשבועיים בראשון לציון העמיד גם הוא סטנדרט גבוה חדש. מדובר במכרז שפרסמה רמ"י לבניית 88 דירות בשישה מגרשים בשכונת חלום ראשון במזרח העיר. גם למכרז זה ניגשו עשרות מציעים, וגם במכרז זה ההצעות הזוכות הרקיעו שחקים. כך, ההצעות הזוכות, בצירוף עלות הפיתוח, משקפות שווי קרקע לדירה במכרז של בין 788 אלף שקל ל-910 אלף שקל קרקע לדירה. כל ההצעות הזוכות היו גבוהות במיליוני שקלים מהערכת השמאי.

לדברי אחד היזמים שהפסיד במכרז, "מחירים כאלו בשכונה במזרח העיר לא ציפינו לראות, וזו תוצאה ישירה של מצוקת הקרקעות. הבעיה הכי גדולה, וזה נכון בראשון לציון, בפתח תקווה ובכל מקום שבו התקבלו הצעות גבוהות כל כך, שמרגע שמכרז נסגר ברמות מחירים כאלו, זו נקודת הפתיחה של המכרזים הבאים. המדינה יוצרת ואקום של קרקעות והמחירים עולים. זה לא טוב לאף אחד, לא לקבלנים ובטח לא לרוכשי הדירות. אולי רק למדינה שממשיכה לשאוב כסף מהקרקע".

דוגמא נוספת לעליית מחירים משמעותית באזור הביקוש ניתן למצוא גם בשוהם.

לאחרונה נסגר מכרז שהתייחס לחמישה מגרשים ביישוב, המאפשרים בניית 229 דירות בסך הכל. גם במכרז זה נרשם ביקוש רחב מצד קבלנים ויזמים ולכל המגרשים הוגשו בין 16 ל-20 הצעות. גם הפעם, התוצאות הזוכות סימנו רף חדש למחירי הקרקע ביישוב.

על פי ניתוח המכרז, בהשוואה למכרזים הקודמים שפורסמו ביישוב לבנייה רוויה (מכרז להקמת 303 דירות משנת 2011), זינק המחיר הממוצע ששילמו הקבלנים על הקרקע והפיתוח בלא פחות מ-38% בארבע שנים. המחיר הממוצע לקרקע לדירה, כולל פיתוח, נסגר בשנת 2011 על 617 אלף שקל, ואילו כעת קפץ המחיר ל-855 אלף שקל.

ואגב, את המחיר הגבוה ביותר הציעה קבוצת רכישה - גורם שלא פעם בעבר הקפיץ מחירים מעבר לכל היגיון כלכלי (מה שכמובן מטיל צל כבד על יכולת מארגן הקבוצה לעמוד במחירי הדירות אליהם "התחייב"). קבוצת הרכישה קנתה את הקרקע בשוהם ל-17 יח"ד לפי מחיר של 911 אלף שקל לקרקע כולל פיתוח.

סיבוב מהיר בשוהם: אלקטרה במו"מ למכירת המגרש

חברת אלקטרה השקעות, שזכתה רק לפני שלושה חודשים במכרז של רשות מקרקעי ישראל בשכונת כרמים בשוהם, נמצאת כעת במו"מ למכירת המגרש ליזמים אחרים, כך נודע ל"גלובס".

אלקטרה השקעות זכתה במגרש לבניית 17 דירות, בעוד חברת משולם לוינשטיין הצליחה לזכות בשלושה מגרשים לבניית 195 דירות סך הכל (במגרש נוסף לבניית 17 דירות זכתה קבוצת רכישה). אלקטרה הציעה 14 מיליון שקל כולל פיתוח, מחיר המשקף 821 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח.

עו"ד שמואל שוב ממשרד עוה"ד שוב ושות' מונה על ידי אלקטרה השקעות למכור את השטח. לדבריו, "החברה התמודדה במכרז על כמה מגרשים, מתוך כוונה לבנות ביישוב המבוקש פרויקט משמעותי. לאחר שהתברר לחברה שהיא זכתה במגרש המיועד ל-17 דירות בלבד, היא בחרה למכור את הקרקע ולהתמקד בפרויקטים גדולים יותר המתאימים להיקף הפעילות שלה".

על פי גורמים בענף, לחברה לא שווה להפעיל אופרציה שלמה כדי לבנות דירות מעטות באזור שבו אין לה פעילות אחרת. קרוב לוודאי שאלקטרה כיוונה מראש לזכות בהיקף גדול יותר של יחידות דיור במכרז. עם זאת, חשוב לציין שהחברה תזדקק גם לאישור רמ"י ומשרד הבינוי למכירה בפרק זמן קצר כל כך מתום המכרז.