מעגל קסמים

עשרות אלפי זוגות צעירים ממתינים כבר שנים לבשורה שתפתור סוף-סוף את מצוקת הדיור במשק. המחירים הגואים והדרישה להון עצמי אסטרונומי, מותירים בידי אותם זוגות אפשרות אחת - מגורים בשכירות. בשנה האחרונה, כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עלו מחירי השכירות של דירה ממוצעת בישראל ב-5.7%, כאשר בתל אביב נרשמה עלייה של 7.5%; באזור השרון 7.4%; ובירושלים - 5%.

לאחרונה עלו לכותרות הצעות שונות שמטרתן להקל על שוק השכירות, זאת במקביל לרמיזות בדבר האפשרות להקפיא את שכר הדירה. יותר ויותר שוכרים נאחזים בהצעות הללו ומקווים שאולי מהן תגיע הישועה, אבל בזמן הזה המחירים ממשיכים לעלות. בפועל, מדובר במעגל קסמים משום שכל עוד שוק השכירות ימשיך להסתמך אך ורק על השוק הפרטי, מהלכי הממשלה השונים, גם אם לא עוסקים ישירות בתחום השכירות, יובילו רק לעלייה במחירי השכירות.

כך למשל, העלאת מס הרכישה שאושרה לאחרונה בממשלה, ככל הנראה לא באמת תשפיע על מחירי הדירות, אבל היא כן עשויה לעשות זאת למחירי השכירות. העובדה שאותו מס עולה, גם אם בשיעור של אחוזים בודדים, מהווה תמריץ למשכיר להעלות את שכר הדירה כפיצוי על עשרות אלפי השקלים הנוספים שעליו לשלם.

אגב, גם אם היו מעלים את מס הרכישה בשיעור גבוה יותר במטרה להפחית את משקלם של המשקיעים בשוק, שוק השכירות היה נפגע. ההיגיון אומר שאם למחיר של דירה יתווסף גם מס בגובה של מאה אלף שקל או יותר - כבר לא בטוח שמשקיעים ימהרו לקנות דירות. אלא, שאז יפחת גם היצע הדירות להשכרה, וכמו תמיד, במצב של מחסור בהיצע וביקוש קשיח - מחירי השכירות יעלו. במקביל, משקיע שכן יבחר לרכוש דירה להשקעה למרות היקף המס הגבוה, צפוי גם הוא לעלות את שכר הדירה כדי להשיג את התשואה המבוקשת.

גם בימי הממשלה הקודמת, וגם בזו הנוכחית, דובר לא מעט על צעד אגרסיבי נוסף שתכליתו הקפאת שכר הדירה לשלוש שנים. על הנייר מדובר במהלך שעשוי לעצור את העלייה המתמשכת במחירי השכירות, אבל הבעיה במקרה הזה היא הציפיות. ככל שבעלי הדירות ירגישו שהדבר עומד לקרות, הם יעלו מראש את שכר הדירה כדי לפצות על האובדן. ראו תוכנית מע"מ אפס שגרמה לירידה דרמטית במכירת הדירות החדשות בשנה שעברה; והשמועות על העלאת מס הרכישה למשקיעים שהובילו לגידול היסטרי ברכישות ברבעון הראשון של השנה הנוכחית.

מדובר אמנם בצעד מתבקש שבעיקר יכול להועיל לרשות המסים שתוכל לקבל נתונים על מספר הדירות להשכרה שקיימות בשוק (במידה שרוב המשכירים ידווחו כנדרש). אבל גם במקרה הזה, הראשונים שיושפעו מהמהלך יהיו השוכרים ששכר הדירה שלהם יזנק. אפילו באוצר הבינו שזה מה שצפוי לקרות, ולכן, כפי ש"גלובס" חשף בשבוע שעבר, ראש מטה הדיור המיועד אביגדור יצחקי החליט לרדת מהנושא.

על הנייר, גם ההצעה לפצל דירות יכולה להוסיף להיצע הדירות להשכרה. אבל, וכאן מסתתר אבל גדול, השאלה מה תהיה הדרך ליישום המהלך. הנושא עלה לדיון כבר ב-2011, ואף הוחלט על פרסומה של הוראת שעה המאפשרת פיצול; אבל, בשטח, ההשפעה של אותה החלטה הייתה זניחה, בעיקר בשל הדרישה לקבל הסכמה לכך מכל בעלי הדירות בבניין. לא צריך להכביר מילים על הקושי שבגיבוש הסכמה שכזו, ולכן הצהרות בדבר הכשרת פיצול דירות לא יועילו אם עדיין יהיו חסמים שיתקעו את הגדלת ההיצע.

בסופו של יום, הטיפול בשוק השכירות אינו פשוט כפי שניתן לחשוב מההצהרות של הפוליטיקאים.הגדלת ההיצע בתחום הדיור להשכרה חייבת להיעשות על ידי הקצאת שטחים המיועדים להשכרה בלבד, או כאלה שחלקם להשכרה, ופרסום מכרזים בהיקף נרחב. שלושת המכרזים שכבר פרסם משרד האוצר בשנה שעברה הם טיפה בים, ומורכבותם הפכה אותם למסורבלים וארוכים. במקביל, על המדינה לדאוג לא רק להיצע גדול יותר, אלא גם לאלפי דירות להשכרה שיהיו נתונות לפיקוח עם שכר דירה שיתאים לעשירונים הנמוכים. עד כה, מכרזי המדינה בתחום זה נתנו מענה לעשירונים העליונים בלבד - ולא זו המטרה.

עשרות אלפי זוגות צעירים שאין ביכולתם לרכוש כיום דירה, צריכים לקבל מענה באמצעות הגדלת היצע הדירות להשכרה או אפשרות לשכור דירות במחיר נמוך, אפילו מסובסד, עד שהגדלת ההיצע בשוק תוכל להשפיע על המחירים. בכל מקרה, לצערם של השוכרים, מדובר בתהליך של שנים, ועד אז ירידה במחירי השכירות לא נראית באופק.