שושלת בוימלגרין: האב הותיר חובות ענק, הבן חי בעושר

"בעולם הנדל"ן של ניו יורק, קשה לבן לצאת מהצל של אביו. אך המשימה אפילו יותר מרתיעה כאשר האבא היה בעבר חייב מיליונים לנושים ונרדף על-ידי שורה ארוכה של תובעים", כך נפתחה כתבה שפורסמה בפברואר 2014 על סם בוימלגרין (38), בנו השלישי (מתוך שמונה) של שעיה בוימלגרין, באתר חדשות הנדל"ן הניו יורקי The Real Deal.

תחת הכותרת "סם בוימלגרין, מטהר את שמה של משפחתו?" מתארת הכתבה איך החל בוימלגרין הבן לעבוד ב-2012 על מספר פרויקטי נדל"ן במסגרת חברת Boymelgreen LLC. סם מתואר כעדין ורך דיבור, וכניגוד לאביו החברותי. בכתבה עולה התהייה של "מקורות בתעשייה" האם כספו של האב עומד מאחורי השקעות הבן בנכסים בברוקלין. הבן הכחיש את הדברים.

לפי הכתבה, סם בוימלגרין עזב את בית הספר בגיל 14 ועבר ללמוד בישראל. לאחר מכן השלים את המבחנים וסיים תיכון בארה"ב, ולא תכנן לעבוד בנדל"ן. אך בגיל 21, לאחר ביקור באתר בנייה של החברה של אביו באיסט וילג' בניו יורק הוא החליט שזה מה שהוא רוצה לעשות, הצטרף לאביו, וניהל 40 פרויקטים.

ב-2012 החל בוימלגרין הבן לפעול באופן עצמאי. לפי The Real Deal, בוימלגרין רכש ב-2013 בניין בברוקלין, שהיה נתון בהליכי עיקול ובנייתו טרם הושלמה, תמורת 25 מיליון דולר. בתחילת 2015, עם סיום הבנייה ותחילת השכרת הדירות, בוימלגרין מכר את הבניין תמורת 76 מיליון דולר לקרן ההשקעות האמריקאית Emmes. אמנם שווי הבניין הוערך כמה חודשים קודם לכן ב-90 מיליון דולר, אך גם ב-76 מיליון דולר אין ספק שבוימלגרין רשם רווח יפה של פי 3 על השקעתו.

מדובר בבניין של שמונה קומות שידוע בשם Kestrel שממוקם ברחוב Caton Place בשכונת Windsor Terrace בברוקלין. הוא מכיל 126 יחידות דיור להשכרה, בגודל ממוצע של כ-86 מ"ר. במגזין הנדל"ן Commercial Observer פורסם כי הבניין כולל, בין היתר, חניות, מחסנים, חדר כושר, סאונה וחדר משחקים. שכר דירה במקום נע בין 1,662 דולר ל-3,600 דולר (נכון לספטמבר 2014). מקור אחר מדווח על שכר דירה שמגיע ל-5,300 דולר לדירת שלושה חדרים.

וזה לא הכל. באתר האינטרנט Curbed פורסמה בדצמבר 2014 עסקת נדל"ן נוספת שביצע סם בוימלגרין. הפעם דובר על מבנה תעשייתי ישן בברוקלין בשטח של כ-8,900 מ"ר. בוימלגרין שכר את המבנה לתקופה של 96 שנים, פועל לשיפוצו, והוא פנה לרשויות בבקשה לאשר את הפיכת הבניין למלון עם 162 חדרים, מסעדה, בית קפה וספא. התכנון כולל הוספת שלוש קומות למבנה שכולל כיום ארבע קומות. לפי הפרסומים, ההשקעה המתוכננת בשיפוץ עומדת על 6.7 מיליון דולר. על פי הערכות מעורב בוימלגרין ג'וניור בפרויקטים נוספים ברחבי ארה"ב.

חייב 800 מ' ש' לדיסקונט ומזרחי

אבל עם כל הכבוד למיזמי הנדל"ן של סם בוימלגרין, הנקודה המעניינת בסיפור שלו היא כיצד יכול בנו של מי ש"שרף" יותר ממיליארד שקל מכספי הבנקים ומחזיקי האג"ח בישראל להמשיך לעשות עסקים כרגיל, ואפילו להרוויח יפה, מבלי שהדבר יסייע ולו במעט לנושיו של האב.

בוימלגרין האב, ששב זה מכבר לארה"ב, הותיר אחריו חובות של כ-800 מיליון שקל לבנקים מזרחי טפחות ודיסקונט, בנוסף לתספורת של מאות מיליוני שקלים אותה נאלצו לספוג נושי האג"ח של בוימלגרין קפיטל, החברה הציבורית שבאמצעותה הוא ביצע באמצע העשור הקודם סדרה של רכישות ענק ממונפות במחירים מנופחים.

מדוחות בוימלגרין קפיטל למחצית הראשונה של 2014 (מאז הוגשה בקשה לפירוק החברה והיא נמחקה מהמסחר בבורסה) עולה כי לחברה יתרת חוב בהיקף של כ-700 מיליון שקל לבנק מזרחי טפחות, בגין מימון העסקה הכושלת של רכישת השליטה בחברת הנדל"ן אזורים.

בדוחות נכתב כי דרישתו של מזרחי טפחות להעמיד את החוב לפירעון מיידי ואי הוודאות בדבר יכולתה של החברה להסדיר את התחייבויותיה כלפיו "מצביעים כי החברה אינה פועלת עוד כ'עסק חי'". עוד נכתב בדוחות כי שעיה בוימלגרין עצמו העמיד לבנק ערבות לחוב עד לסך של 88 מיליון דולר, לרבות באמצעות נכסים ששועבדו.

מזרחי טפחות אינו הבנק היחיד בישראל שבו הותיר בוימלגרין אדמה חרוכה. בפברואר 2014 הגיש בנק דיסקונט בקשת פשיטת רגל נגד בוימלגרין בגין ערבותו לחובות של כ-100 מיליון שקל, חוב שכנגדו שועבדו בין היתר מניות בוימלגרין קפיטל.

מספר חודשים לאחר הגשת הבקשה הגיעו הצדדים לפשרה מוסכמת, במסגרתה שילם בוימלגרין כ-10 מיליון שקל בלבד והתחייב לשני תשלומים עתידיים בסכום דומה. דיסקונט, מסתבר, העריך כי לא יוכל לגבות מבוימלגרין סכום גבוה יותר. ביהמ"ש התבקש על ידי הצדדים למחוק את הליך פשיטת הרגל ולבטל את הצו לכינוס נכסיו של בוימלגרין.

החברות עם לבייב הסתיימה ביריבות

ישעיהו (שעיה) בוימלגרין, 64, הוא ישראלי לשעבר שהיגר לניו יורק בשנת 1969 כדי ללמוד בישיבת חב"ד בחצרו של הרבי מלובביץ'. מאוחר יותר נכנס לעסקים כמו הסרת תקרות אזבסט ובאמצע שנות ה-90 החל להיות מעורב בפרויקטים קטנים של פיתוח נדל"ן במנהטן.

ואז הגיעה הפריצה, כשפגישה מקרית עם לב לבייב, בעל השליטה באפריקה ישראל, נתנה לו דחיפה משמעותית. השנה הייתה 2001, השווקים החלו להתאושש מהתפוצצות בועת מניות הטכנולוגיה, ובוימלגרין ולבייב שילבו כוחות והחלו להקים פרויקטי מגורים בארה"ב. לבייב הביא את הכסף, בוימלגרין הביא את הניסיון וההיכרות עם השוק האמריקני, והשניים יזמו עשרות פרויקטים בניו יורק ובערים מרכזיות אחרות בארה"ב.

לפי כתבה שפורסמה אודות בוימלגרין האב לפני כמה שנים ב"ניו יורק טיימס" הוא בנה 2,400 דירות ואף למעלה מכך בניו יורק לבדה, וכך הפך מקבלן בינוני לאחד מהקבלנים הידועים בעיר, כשהוא ולבייב מנצלים את הביקוש הגובר ליחידות מגורים ב"תפוח הגדול" והגאות במחירי הנדל"ן שם. אבל עם הזמן התברר שלבוימלגרין אין את התשתית הנדרשת. שיתוף הפעולה עם לבייב עלה על שרטון (גם על רקע התקררות שוק הנדל"ן בארה"ב) והוא מצא את עצמו עם פרויקטים בעייתיים ועם חובות שהעיקו על צווארו.

בד בבד, החליט בוימלגרין להקים לעצמו חברת החזקות בורסאית משלו, אולי כדי להשתוות בעוצמתו ללבייב, שהפך בינתיים מידיד ליריב מושבע. לצורך זה הוא רכש ב-2005 את החברה הציבורית גמביט מידי סוחר המעו"ף מייקל דייויס ושינה את שמה לבוימלגרין קפיטל. בשנים הבאות פיזרה החברה סכומי עתק על רכישות שהתבררו תוך זמן קצר כיקרות הרבה יותר מדי. היה אף מי שהשווה את מסע הקניות הראוותני הזה לזה שביצע האוליגרך ארקדי גאידמק, שגם הוא ירד בסופו של דבר מנכסיו.

מה שברור הוא שהעסקאות שיזם בוימלגרין בוצעו במהירות וללא בדיקה מעמיקה, ובכולן שולמה פרמיה משמעותית על מחיר השוק. לצורך מימון הרכישות נעזר בוימלגירין, ברוח התקופה, בכספי הבנקים והגופים המוסדיים, שמימנו את הרכישות הגרנדיוזיות שיזם.

את העסקה המשמעותית ביותר ביצע בוימלגרין בשנת 2006 כשרכש באמצעות בוימלגרין קפיטל את השליטה בחברת הנדל"ן אזורים מידי אי.די.בי של נוחי דנקנר תמורת 1.2 מיליארד שקל - 25% מעל שווי השוק שלה. באותה שנה הוא הספיק לרכוש באמצעות אזורים את השליטה בקבוצת אנגל, דרכה נכנס לפעילות נדל"ן במזרח אירופה, לפי שווי מנופח של 600 מיליון שקל. בנוסף, הוביל בוימלגרין עסקאות לרכישת מלונות שרתון ואקור בישראל, מתחם עלית ברמת גן ומתחם אסותא בתל אביב.

מהלכים אלה נעשו במקביל לגיוס של מאות מיליוני שקלים מהבנקים וגיוס כסף מהציבור באמצעות הנפקת אג"ח בריבית נמוכה וללא ביטחונות. זמן לא רב לאחר מכן, החל המשבר הכלכלי, שפגע אנושות בעסקי אזורים, ובעיקר בחברה הבת אנגל שקרסה, ואשר הפך את בוימלגין קפיטל, שבראש הפירמידה, לחדלת פירעון.

מניות השליטה באזורים, הנכס המרכזי של הקבוצה, הועמדו למכירה על ידי בנק מזרחי טפחות, שמימן את רכישת השליטה בחברת הנדל"ן, ובסופו של דבר נמכרו בתחילת 2011 לידי איש העסקים הקנדי הרשי פרידמן תמורת 300 מיליון שקל בלבד - רבע מהסכום ששילם בוימלגרין תמורתן חמש שנים קודם לכן.

כאמור, גם לאחר שהבנק קיבל את כספי המכירה, נותר החוב של בוימלגרין כלפיו על כ-700 מיליון שקל (כמחצית מהסכום בגין ריביות פיגורים גבוהות). למרות שלבנק ניתנו כאמור ערבויות של בוימלגרין בגובה מרבית יתרת החוב המקורי (בעיקר נכסי נדל"ן בארה"ב), הסתבר כי הללו קשות למימוש, מה עוד שהליך המימוש עצמו יקר ומורכב. לעומת בנק דיסקונט, שוויתר על ניסיון למימוש הערבויות שקיבל והסתפק במה שהצליח לקבל מבוימלגרין, במזרחי עדיין לא הרימו ידיים, למרות הסיכויים הקלושים לגביית החוב.

גם אצל זיסר: האב הותיר חובות ענק לנושים, הבן מקדם פרויקט גרנדיוזי

שעיה בוימלגרין אינו איש העסקים היחיד שמצד אחד הותיר חובות עצומים לנושיו, ומן העבר השני בניו ממשיכים לבצע עסקים בהיקפים משמעותיים. תמונה דומה ניתן למצוא גם במשפחת זיסר, שם האב, הטיקון לשעבר מוטי זיסר, חייב יותר ממיליארד שקל לבנק הפועלים, והיה אחראי להסדר חוב שגילם מחיקה של מיליארדים מכספם של מחזיקי האג"ח בחברת אלביט הדמיה. השבוע הגיש בנק הפועלים בקשה לביהמ"ש להכריז על זיסר כפושט רגל ולמנות כונס לנכסיו האישיים, לאחר שהאחוזה המפוארת שלו בפתח תקוה נמכרה על ידי כונסי הנכסים של עסקיו.

בפברואר השנה נחשף ב"גלובס" כי דוד זיסר, בנו של מוטי, יזם והחל לבצע עסקת ענק באמסטרדם, בירת הולנד. במסגרת העסקה חבר זיסר הבן לרשת המלונות רדיסון, ויחד הם מקימים קומפלקס מלונאות, משרדים, בידור והסעדה באמסטרדם. המלון המפואר ינוהל על ידי חברת רזידור תחת המותג Inn Park, והוא צפוי להיות מלון הכנסים הגדול באמסטרדם עם 478 חדרים, מרכז כנסים בשטח עצום של יותר מ-4,000 מ"ר, ספא מיוחד ומרכז בידור גדול. סך היקף ההשקעה בפרויקט הוא כ-50 מיליון אירו.

עם פרסום הידיעה על הפרויקט הדגיש עורך דינו של זיסר הבן כי "מדובר בפרויקט שיזם ומוביל דוד זיסר בעצמו ולבדו. אין לפרויקט ומעולם לא היה לו כל קשר למוטי זיסר, וכל ניסיון לקשור בין עסקיו של דוד זיסר למוטי זיסר תלוש מהמציאות".

בעבר נחשב מוטי זיסר לאחד מיזמי הנדל"ן המובילים בישראל, וניהל אימפריית נכסים חובקת עולם, בעיקר במזרח אירופה ובהודו, באמצעות החברה הציבורית אלביט הדמיה. קריסת שוקי הנדל"ן במדינות הללו גררה איתה מטה גם את החברה של זיסר, והובילה אותה להסדר חוב ענק בהיקף של 2.5 מיליארד שקל, שכלל תספורת חסרת תקדים של כ-70% מהחוב. זיסר נאלץ לוותר על השליטה בחברה, ולהעביר אותה לידי מחזיקי האג"ח. מעבר לכך, לזיסר יש כאמור חוב פרטי של כמיליארד שקל לבנק הפועלים בגין רכישת מניות אלביט הדמיה בעבר.