שוק המשרדים בעולם: רציונלי מאוד, ולא במקרה

הנדל"ן המניב פועל בקו מקביל להתפתחות הכלכלה הגלובלית, שכן השחקנים הראשיים בו הם משקיעים מנוסים ומקצוענים, הבוחנים צעדיהם בראש ובראשונה ממניעים אובייקטיביים ורציונליים. זאת, להבדיל מתחומי נדל"ן אחרים כדוגמת תחום הדיור, אשר השחקנים בו מונעים גם משיקולים אחרים, שאינם בהכרח קשורים למצב הכלכלי.

מחקר של CBRE באשר למצב שוק המשרדים הגלובלי, הבוחן את מצב השוק בכל אחד מאזורי המפתח בעולם, וצולל לרזולוציות של מדינות וערים, מלמד בשל המתאם הישיר הזה על התפתחות הכלכלה בכל אחד מאותם אזורים.

ככלל, רוב השווקים ממשיכים לייצר צמיחה איטית הדרגתית, אך עם זאת, התנודתיות ממשיכה להיות גבוהה ומרמזת כי הצמיחה אינה צמיחה בריאה ונורמטיבית שכן היא מתבססת על סביבת ריבית אפסית, אשר היא "מאלצת צמיחה".

למרות שיש סימנים ורמזים לכך שרמת הריבית אמורה להתחיל לעלות בחודשים הקרובים, התחזיות צופות כי הריבית ארוכת הטווח תישאר נמוכה לאורך זמן רב, כך שאותה צמיחה מלאכותית עשויה להימשך, ומכאן שההשקעה בנדל"ן מניב תמשיך להיות אטרקטיבית בשל התשואות העודפות שהיא מניבה על פני השקעות אלטרנטיביות.

יש שווקים, בעיקר בארה"ב, שבהם העלייה המתמדת במחירי שכירות המשרדים, "משקרת פחות" ומבוססת על יסודות ואינדיקטורים אמיתיים המעידים על התאוששות הכלכלה בפועל. כך למשל בערים רבות ברחבי המדינה, כדוגמת פילדלפיה, סן דייגו ומיאמי קצב עליית מחירי שכירות המשרדים גבר והלך ברבעון הראשון של השנה, ולעומתן במרכז העצבים העסקי של העולם - ה"דאון טאון" של ניו יורק - נרשמה אמנם עלייה של 2% במחירי שכירות המשרדים ברבעון הראשון, אך שיעור העלייה נמוך מהקצב השנתי. נתון זה עשוי לרמז על התייצבות מחירים מתקרבת והולכת. ביוסטון, המתבססת בעיקר על תעשיית האנרגיה, נרשמו ירידות במחירי השכירות בשל מצבו המעורער של הזהב השחור.

האחות עתירת הנפט מהצפון, קנדה, נפגעה אף היא מירידת מחירי האנרגיה, שהשפיעו לשלילה על מחירי שכירויות המשרדים ברוב הערים המרכזיות במדינה, בהן מונטריאול, ונקובר וקלגרי. בטורונטו נרשמה דווקא עליית מחירים, אך היא צפויה להיבלם נוכח העלייה העתידית במלאי המשרדים.

ברזיל ממשיכה לאכזב ולאשש את החשש כי המדינה נמצאת במיתון. מחירי שכירות המשרדים בערים המרכזיות ריו דה ז'נירו וסאו פאולו המשיכו לרדת והתחזיות מנבאות כי מגמה זו תימשך לתוך שנת 2015.

הברזילאים יתנחמו אולי מן העובדה שגם אצל שכנתם ויריבתם המושבעת ארגנטינה, המשבר הכלכלי המשיך לתת אותותיו ובבירה בואנוס איירס נרשמו ירידות מחירים בשוק שכירות המשרדים, אם כי בקצב מתון יותר העשוי להעיד על סיום קרב של המגמה השלילית.

אירופה דווקא מפתיעה לטובה

יבשת אירופה מציג נתונים מפתיעים לטובה. למרות אי הוודאות באשר ליציבות הגוש והסוגיה היוונית המאיימת, עדיין נרשמה הטבה כלכלית ביבשת שכלכלתה צמחה בקצב רבעוני של 0.4%, הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות.

הבולטת ביותר מבין המדינות האירופאיות היא ספרד, אשר למרות שמצבה הכלכלי ממשיך להיות רעוע, רשמה צמיחה רבעונית של קרוב לאחוז בכלכלתה, אשר השפיעה באופן ישיר על מחירי שכירות המשרדים בעריה הגדולות, מדריד וברצלונה. עליות מחירי השכירות בערים אלו לובו לא רק בשל ההטבה היחסית בכלכלה המקומית אלא גם משום שבשנים האחרונות, בשל המשבר העמוק, נרשמו ירידות מחירים רצופות ומשקיעים גלובליים החלו לאסוף נכסים במחירים נוחים, המרמזים על כך שהתחתית כבר נקבעה.

באירלנד, אשר אף היא בדומה לספרד, נמצאת בראש רשימת הנפגעות מהמשבר הכלכלי, הורגשה הטבה נוספת במצב המאתגר ובשל עליות מחירי השכירות שנרשמו בשנת 2014, שוכרים רבים חיפשו אלטרנטיבות זולות יותר, מחוץ למרכז הבירה דבלין, מה שגרם להתרככות מסוימת בקצב עליית המחירים.

במדינה הנחשבת לקטר של הכלכלה האירופית - גרמניה נרשמה עלייה במחירי השכירות ברוב הערים המרכזיות. דווקא בבירה ברלין נרשמה אתנחתא קלה במחירים, אך המומחים מעריכים כי מדובר בעצירה קלה בתחנה לקראת המשך התייקרות.

בלונדון, כמו בלונדון, למרות שהשמש כמעט ואינה נגלית העניינים ממשיכים להתחמם. שילוב של ביקוש גואה והיצע מוגבל מנבא כי מגמת העלייה במחירי השכירות במרכז העיר תמשך ואף תתעצם.

בצד הפחות עליז של היבשת נמצאת שלא במפתיע רוסיה, הסובלת ממבול של מכות, שבראשן הטלטלה במחירי הנפט והסנקציות הכלכליות מהעולם, המשפיעות באופן ישיר וכואב על מחירי השכירויות בבירה מוסקבה שהמשיכו לצנוח.

אסיה: המדדים בגבהים מבהילים

המצב הכלכלי בשוק הפסיפי מורכב אף הוא, והאופטימיות השוטפת את שוקי ההון בטוקיו ובשנגחאי, שם המדדים המובילים מטפסים לגבהים מסוכנים, מעט מוגזמת לנוכח שיעורי הצמיחה היורדים בעיקר לסין.

עם זאת, ההערכות הן כי הממשל המקומי ימשיך בפעולות ההרחבה הכלכלית שיתמכו בהמשך עליית מחירי השכירויות בערים המרכזיות. כך למשל בערים שנגחאי ושנזן נרשמה המשך מגמת עליות מחירי השכירות, בעיקר בשל ביקושים ערים מקרב חברות מקומיות. ירידת מחירי הנפט היטיבה את מצבן של החברות והכלכלה היפנית והתבטא ישירות בעלייה של כ-2.3% במחירי שכירות המשרדים (GRADE A) במרכז טוקיו הבירה.

בעריה המרכזיות של הודו נרשמו ביקושים ערים למשרדים, אך בניגוד לבירה דלהי שם ההיצע החדש לא הדביק את קצב העלייה בביקושים, במומבאי נרשמה יציבות מחירים עם נטייה לירידות בשל היצע מוגבר. העיר בנגלור, הממוקמת בדרום המדינה, רשמה את עליות המחירים הדרמטיות ביותר ברבעון וזאת בשל דרישה עזה מקרב חברות היי-טק למשרדים בערים המאופיינים ברמת גימור גבוהה.

 זה שעולה וזה שיורד