כחלון מחלק מתנות

אמנון ותמר ישראלי קמו הבוקר וקראו בעיתון ששר האוצר משה כחלון מתכוון בשנתיים הקרובות לשווק את כל קרקעות המדינה במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן". עוד הם קראו, כי כחלון מציע שני קריטריונים בלבד שיהוו סף לזכאות: רוכש הדירה צריך להיות זוג או יחיד מעל גיל 35, שאין ולא הייתה בבעלותו דירה.

הזוג ישראלי שירתו בסדיר ביחידת 8200, והם עובדים כיום בחברת היי-טק ידועה. הם משתכרים ביחד 60 אלף שקל בחודש (ברוטו), ולפי ההגדרות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הם ממוקמים בחלקו הגבוה של העשירון העליון. המקצוע מחייב ניידות, והם בחרו לגור בשכירות. לכן, החליטו אמנון ותמר להירשם לפרויקט "מחיר למשתכן", בעיקר בשל ההטבה הגלומה בו שנאמדת ב-250 אלף שקל.

הם מתכוונים לארגן הון עצמי, לקנות דירה במחיר למשתכן, לא חשוב איפה, להשכיר אותה באופן שמכסה את עיקר המשכנתא, ושיקפצו להם אותם אלו שמכנים אותם "משקיעים". כשאמנון הביע חשש קטן בנוגע לסיכוני המשכנתא, הרגיעה אותו תמר: 'הרי כחלון הודיע שהוא מאמץ את היוזמה של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס שמעניקה משכנתא של 90% משווי הדירה וערבות מדינה למשכנתא'.

רק עניין אחד מפריע להם, כמו שאמר אמנון לתמר בזעם: 'איך הכחלון הזה מעז לבטל את תנאי הסף של מיצוי כושר השתכרות ואת תוספת הניקוד בגין שירות צבאי? איך יכול להיות שזוג חרדים - שלא שירתו בצה"ל או בשירות אזרחי, ובנוסף לכך אפילו לא עובדים - יהיו בדיוק במעמד שלנו בתחרות על דירה במחיר למשתכן? ככה לחלק מתנות לחרדים בלי קריטריונים?'

האם כחלון בכלל חשב בכיוון הזה, או שיש כאן עקיצה סמויה לנתניהו כנקמה על כך שהבטיח לחרדים בהסכמים הקואליציוניים לחזור לקריטריונים של שר הבינוי לשעבר אריאל אטיאס, המעניקים להם יתרון מובהק בזכות הקריטריון המועדף של "ותק בשנות נישואים".

נוצר מצב כמעט מטורף. נתניהו והחרדים חיים בעולם אחד של קריטריונים, ואילו כחלון חי בעולם אחר. חמור מכך - כחלון אינו מציב סט שלם של קריטריונים אוניברסליים שהוא מאמין בהם, ומנסה להתחמק מהשאלה הבסיסית ביותר: איך ניתן להסביר הטבה ענקית בתחום הדיור בלי לקחת בחשבון את הקריטריון האלמנטרי שהוא הסטטוס הסוציו-אקונומי של המועמדים? כחלון לא מפגין את האומץ הנדרש להסתכל לנתניהו בלבן של העיניים, או גם לאריה דרעי ולמשה גפני, ולהתעמת איתם על הקריטריונים. התעלמות מהעימות הבלתי נמנע היא מנגנון הדחקה ילדותי. ובינתיים, יאיר לפיד, אביגדור ליברמן והארגונים החברתיים מתארגנים להתקפה, וכשהמכרזים יפורסמו יוגשו גם הבג"צים.

באוצר מעריכים היום כי הרחבת שיווקי הקרקע במסגרת "מחיר למשתכן" תעלה למדינה 1.2 מיליארד שקל, וזאת כשסך ההכנסות משיווקי קרקע ב-2014 עמד על 1.4 מיליארד שקל. כחלון גם צפוי לגלות מהר מאוד שאי-אפשר לשווק את כל הדירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", שמטבעה מזמינה סטנדרט בנייה בינוני של דירות קטנות יחסית. יש מקום להמשיך בשיווקי הקרקע הסטנדרטיים, בפרופורציה הראויה. על המדפים ברשות מקרקעי ישראל יש שיווקי קרקע גדולים שאינם מתאימים למסגרת הפרויקט - מה עושים איתם? גם אם מדובר בתקופת ניסיון של שנתיים, אי-אפשר ללכת על כל הקופה במסלול אחד, בוודאי כשמדובר בדירות שיועמדו לשיווק לכל המוקדם רק עוד שנה ויותר. שנתיים בעולם הנדל"ן היא תקופה קצרה שלא ניתן להסיק ממנה מסקנות.

תוכנית מחיר למשתכן היא חיובית ביסודה ויש בה פוטנציאל להורדת מחירי הדירות באופן משמעותי, בין השאר משום שמבנה המכרזים הוא הגיוני ופשוט. היזם יודע מהי ההנחה שהוא מקבל על מחיר הקרקע, והוא מתחרה על פרמטר ברור: המחיר למ"ר שהוא מבקש עבור הדירה. זאת, בניגוד למכרזים המסובכים של "דירה להשכיר" ולמכרזי "מחיר מטרה", שבהם השמאי הממשלתי מתיימר לקבוע את "המחיר הסביבתי הנכון" (ממנו קובעים מה יהיה גובה ההנחה); ויש יומרה "לפקח" לאורך שנים על שמירת כללי המשחק.

אפשר לשכלל את "מחיר למשתכן", למשל על ידי הקביעה שאין מחיר מינימום מוכתב מראש עבור הקרקע. עלות הקבלן לבניית מ"ר ידועה (פחות מ-5,000 שקל), עלויות הפיתוח וההיטלים ידועות. שהקבלן יעשה את החשבון שלו ויתמודד על המחיר הסופי לזכאים.

בכל מקרה, בלי לפתור באומץ את שאלת תנאי הסף ואת הקריטריונים לתעדוף על בסיס אוניברסלי וסוציו-אקונומי, ספק גדול אם התוכנית תצליח.

 הכנסות משיווקי הקרקע