"התוכנית שאושרה בקבינט עלולה להחריף את מצוקת הדיור"

לאחר שקבינט הדיור אישר שורה של החלטות מהותיות לענף הנדל"ן, בראשן ההחלטה לפרסם את כל מכרזי הקרקעשל המדינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, מגיבים כעת גורמים בענף הנדל"ן ופוליטיקאים לתוכניות השונות שאושרו.

אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בת"א-יפו בת-ים, סבור שפרסום כל מכרזי המדינה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן עשויה להשפיע לרעה על היצע הדירות העתידי לכלל הציבור. "רצון הממשלה להוריד את מחירי הדיור בישראל הינו חשוב ומבורך, אך נדמה כי הבטחות הממשלות הקודמות יצרו רק בלבול גדול יותר בענף, שהוביל בשנים האחרונות לעליית מחירים ולאי יציבות כללית. אני חושש שהתוכנית שאושרה היום בקבינט עשויה להחריף את המצוקה עוד יותר ולא להקל על המצוקה".

לדברי לוי, "התוכנית, המהווה שיווק של כלל הדירות במסלול מחיר למשתכן, נועדה אך ורק לחסרי דיור, זוגות נשואים מחוסרי דיור, ולא נשואים מגיל 35 ומעלה, שמעולם לא רכשו או ירשו דירה. אישור מסלול זה, מייצר התעלמות מאוכלוסייה שלמה - משפחות מתרחבות, צעירים שירשו דירה אך לא עושים בה שימוש, אוכלוסייה מבוגרת המבקשת להוזיל עלויות ע"י מכירת נכס, המעוניינים לעבור לנכס קטן יותר ועוד רבים נוספים. למעשה, מחיר למשתכן יצמצם את ההיצע בענף ויוביל רבים לסבול מעליית מחירים משמעותית נוכח הרפורמה".

ח״כ מיקי לוי, (יש עתיד), סגן שר האוצר לשעבר, התייחס גם הוא לאישור התוכנית בקבינט הדיור ואמר: "אני מברך את שר האוצר כחלון על אישור התוכניות להגדלת היצע הדיור והורדת המחירים, תוכניות שאת רובן גיבשנו וקידמנו בממשלה הקודמת. התנופה בשוק הדיור להגדלת ההיצע, הסרת הביורוקרטיה ולטיפול בנושא השכירות חייבת להימשך. אנחנו ניתן לתוכניות אלו רוח גבית גם ממקומנו באופוזיציה. יחד עם זאת ראוי כי הקריטריונים לקבלת סבסוד או הטבה מהמדינה ייועדו לציבור שעובד, משלם מיסים ומשרת בצבא ולא לקבוצות לחץ סקטוריאליות. אין סיבה לתעדף נישואים על פני מיצוי כושר השתכרות או שירות בצבא, ואנו נמשיך להילחם על כך".

חשש: "התוכנית תפריח תקוות שלאחריהן תגיע מציאות מרה"

ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, אמר היום כי תוכנית מחיר למשתכן תוביל שוב לבעיה של מרכז מול פריפריה ובסופו של דבר בגלל היצע קרקעות נמוך רק ברי מזל יזכו בהטבה. "מכרזי מחיר למשתכן נותנים הטבה גדולה יותר ככל שערך הקרקע גבוה יותר ולכן מי שיצליח לרכוש במחיר למשתכן דירות באזורי הביקוש, יזכה להטבה משמעותית יותר. הנקודה היא שאין כמות משמעותית של יחידות דיור באזורי הביקוש ואותם אלו שיצליחו לזכות בהגרלה, ייהנו על חשבון שאר הציבור. דירה של מחיר למשתכן תימכר בהרצליה בכ-100 אלף שקל יותר מדירה בטירת הכרמל. פועל יוצא הוא שלכאורה מי שיכול לקנות דירה בטירת הכרמל, יכול להתאמץ מעט ולקנות דירה בהרצליה".

פרידמן הוסיף עוד כי "יהיה מעניין לראות את ההתנהלות סביב ההגרלות מאחר ומי שייגש להגרלה במקום אחד ויזכה, יפסיד את הזכאות שלו להשתתף בהגרלה במקום שבו ההטבה תהיה הרבה יותר משמעותית. אבל מאחר ואין מספיק לכולם, מי שלא יזכה בהגרלה יצטרך להמתין עד שישתחרר מלאי נוסף בשיטה זו או שיאלץ לקנות דירה במחיר מלא אצל יזם שרכש קרקע פרטית או קרקע בבעלות מדינה, שלא משווקים לפי השיטה הזו, ומן הסתם מחירן יהיה גבוה יותר".

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, סבור כי החלת מחיר למשתכן על כל מכרזי המדינה לא תשפיע על היצע הדירות ולא תספק כמות מספקת של דירות מוזלות: "מחיר למשתכן אולי טוב במרכיב אחד בתוך תוכנית כוללת, אולם ההיסטוריה הוכיחה שהצלחתו, אם בכלל, מוגבלת ביותר ונקודתית ביותר, והשפעתו על שוק הנדל"ן שולית. הבעיה העיקרית בכך שמחיר למשתכן איננו נותן פתרון לנושא הקריטי מכולם, העדר היצע דיור. לכן השפעתו על רמות המחירים התבררה בסופו של דבר כאיזוטרית בתכלית. לצערי גם כחלון, דוגמת קודמיו, מחפש מתחת לפנס דרכים עוקפות שבסופו של דבר אינן משנות במאום את המבנה המעוות של שוק הדיור. אני חושש שהמחיר למשתכן לא ייצר רבבות דירות מוזלות לזוגות צעירים, אלא רק יסבך את המערכות השונות, יפריח תקוות שלאחריהן תגיע מציאות מרה וכואבת עוד יותר. רק שיווק קרקע מאסיבי במחירים מוזלים, קידום קרקע מתוכננת ובד בבד התחדשות עירונית מקיפה, ייצרו את מאות אלפי הדירות שיהיו חסרות בשוק כבר במהלך העשור הקרוב".

"טוב שההצעה על פיצול דירות נדחתה"

מלבד אישור תוכנית מחיר למשתכן המעודכנת בקבינט הדיור, אושרו עוד שורה של החלטות. בין היתר מדובר בהחלטה לעודד קבלנים לבנייה מהירה. מדובר בחידוד החלטה קיימת הקובעת כי קבלן שיזכה במכרז של המדינה ויבנה תוך 30 חודשים יוכל לקבל החזר בגובה 15% מהמחיר אותו שילם בעבור הקרקע. יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג התייחס להחלטה זו ואמר: "אני לא מאמין שזה יעבוד בפועל מכיוון שמשך הבנייה לא תלוי רק בקבלנים אלא לא פעם מתעכב בגלל הנושא של הרישוי והבירוקרטיה. לדוגמא, בשכונה החדשה 'נאות פרס' בחיפה למרות שעבדנו סביב השעון, לא עמדנו בטווח של 30 החודשים שנקבע מפני שרק ההמתנה למסירת הקרקע ולהיתרים ארכה למעלה מ-10 חודשים. מסגרת הזמנים צריכה להיות מתאימה לעבודה בפועל תוך לקיחה בחשבון של הסחבת הבירוקרטית".

כזכור, החלטה שהייתה אמורה לעלות לקבינט הדיור אך נדחתה בסופו של דבר למועד מאוחר יותר היא החלטה הנוגעת לפיצול דירות מגורים. החלטה זו ביקשה לאשר נוהל מזורז לפיצול דירות בערים, אך זכתה להתנגדות מצד ראשי השלטון המקומי. יהודה כתב, יו"ר ועדת מיסוי ארצית בהתאחדות בוני הארץ ומנכ"ל משותף בחברת נאות אמיר התייחס לעובדה שקבינט הדיור לא דן בסופו של דבר בהצעה זו ואמר: "טוב עשה שר האוצר משה כחלון שהקשיב לראשי הרשויות ודחה לפי שעה את סעיף פיצול הדירות. מדובר בסעיף פסול, המנוגד לחלוטין לחוק תכנון ובנייה. אם החלטה זו תעבור בהמשך הדבר ייתן לגיטימציה לעברייני בנייה בעצם להכשיר את השרץ.

"בנוסף, מצד אחד מבקש שר האוצר להצר את צעדיהם של המשקיעים באמצעות העלאת המיסוי על רכישת דירות כדי לפנות דירות למשפרי דיור וזוגות צעירים אבל מצד שני הוא רוצה לאפשר לפצל דירות , מה שימשוך חזרה את המשקיעים לשוק מאחר ודירה שניתן לפצלה מאוד אטרקטיבית למשקיעים. אם שר האוצר רוצה לחפש דרכים להגדיל את היצע הדירות המתאימות לזוגות צעירים, ניתן לדוגמה לאשר יותר דירות קטנות במסגרת התב"עות בתוכניות המתאר והיתרי הבנייה החדשים וגם להגדיל את כמות הדירות במסגרת תקנות שבס. כך יוכלו היזמים והקבלנים לייצר יותר דירות קטנות בצורה מסודרת ולא בצורה פרטיזנית כמו שיקרה אם הממשלה תאשר היתר לפיצול דירות".