הפתרון המיידי והיעיל של פרופ' צבי וינר למחירי הדירות

יוקר הדירות לא יורד מסדר היום הציבורי כבר שנים. ברמת הפרט, הקושי להגיע לדירה או לשפר דיור מורגש ברוב משקי הבית. הבעיה של היחס בין מחירי הדירות (במיוחד במרכז הארץ) לגובה השכר הממוצע במשק מכבידה על משפחות רבות ולא ניתנת לפתרון מיידי.

הבעייתיות נובעת משילוב של כמה גורמים:

■ ריכוז מקומות העבודה, הבילוי והשירותים השונים במרכז הארץ.

■ מערכת תחבורה שאינה מפותחת מספיק.

■ הליכים ביורוקרטים שאורכים זמן רב בכל הקשור בבנייה.

■ מחסור בעובדים בענף הבנייה.

■ ריביות נמוכות במיוחד.

בנוסף לכל אלה, ההשקעה בנדל"ן נתפסת כהשקעה אטרקטיבית ומניבה לטווח הארוך לעומת אלטרנטיבות אחרות להשקעה. כל הגורמים הללו יצרו ביקוש גדול מאוד לדירות, במיוחד במרכז הארץ וגרמו להמשך עליית המחירים.

למרות שנראה שמחירי הדירות רק עולים בישראל, חשוב לזכור שמדינות רבות בעולם עברו משברי נדל"ן בשנים האחרונות, כאשר המשבר מתאפיין בירידות חדות במחירי הדירות, חוסר-יכולת להחזיר משכנתאות, חוסר יציבות של מוסדות פיננסיים, מיתון כלכלי ואבטלה.

אז נכון שכלכלת ישראל לא במקום הזה, אך חשוב לוודא שגם לא נגיע למשבר כלכלי הרסני על ידי נקיטת צעדים לא אחראים להוזלת הדיור.

ההשקעה ב"דירות ביניים"

בישראל מקובל מאוד לדאוג לילדים (גם כשהם עצמם כבר מבוגרים) והורים רבים עושים מאמצים אדירים לתמוך ולסייע להם. אנו עדים לכך שחלק גדול מהחיסכון של הפרט מיועד לרכישת דירות, למשל רכישה של דירה למגורים על ידי משפחה לשימוש שלה או חיסכון של הורים במטרה לסייע לילדים להגיע לדירה. כיוון שמחירי הדירות גבוהים מאוד ביחס לשכר, אנשים נאלצים לחסוך במשך שנים רבות למטרה זו.

החיסכון מתבצע בדרך כלל באחד מאפיקי ההשקעה המקובלים: תכניות חיסכון בבנקים, השקעות בשוק ההון ואחרים. אבל המצב הנתון היום, שבו שוקי המניות בישראל ובעולם נמצאים בשיאם ההיסטוריים ותשואות אגרות החוב נמצאות בשפל היסטורי, דוחף אנשים רבים שיש להם חיסכון כלשהו להשקיע בנדל"ן. גם הריביות על המשכנתאות בישראל היום מאוד נמוכות וזה מאפשר מינוף משמעותי לכספי חיסכון.

אם לא די בכל הגורמים הללו, גם עליית מחירי הדירות משנה לשנה מגבירה את העניין בהשקעות נדל"ן. עד כדי כך, שגם אנשים שאין להם ההון העצמי המינימלי הנדרש לרכישת דירה שיכולה לשמש אותם או את ילדיהם, בכל זאת קונים דירות להשקעה כ"דירת ביניים". הם קונים באזורים זולים יותר בפריפריה, לוקחים משכנתא גדולה וכך קונים נדל"ן שאינו מתאים לצרכיהם, אך תואם את יכולתם הכלכלית הנוכחית. הם עושים זאת בתקווה להמשיך לחסוך ולהחליף את הדירה שקנו בדירה הרצויה בעתיד.

יש לכך עלויות רבות: עלויות קנייה ומכירה, מסים, דמי תיווך, ריביות על המשכנתא ועלויות תיקון ושיפוץ. אם הדירה מושכרת, לפעמים יש גם תקופות של אובדן הכנסה כאשר הדירה אינה מושכרת ובזמן חילופי דיירים. וכן, יש עלות משמעותית בזמן המושקע ברכישת הדירה ובמכירתה ובכל הטרחה הקשורה בטיפול בהשכרת דירה.

הפתרון: כלי פיננסי צמוד למחירי הדירות

אין פתרונות קסם לבעיית מחירי הדירות, אך ברצוני להעלות הצעה שעשויה לייעל את החיסכון לדירה ואף להקטין את הביקוש לדירות כאפיק השקעה. מדינת ישראל היא המנפיקה הגדולה של אגרות החוב בשוק הישראלי, כאשר היא מנפיקה שני סוגים של אגרות חוב: אגרות חוב שקליות ואגרות חוב צמודות למדד.

אגרות החוב הצמודות למדד מבוססות על מדד המחירים לצרכן, אשר מתפרסם כל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומתעדכן יחד עם כלל המחירים במשק. בשוק אגרות החוב הממשלתיות הצמודות יש כיום יותר מ-200 מיליארד שקל. ככל שמדד המחירים לצרכן עולה, כל התשלומים באגרות החוב הצמודות עולים באותה מידה. כתוצאה מכך, התשואה על אגרות חוב צמודות נמוכה יותר מאשר על אגרות חוב שקליות, ואפילו יכולה להיות שלילית.

הצעתי היא שמשרד האוצר ינפיק סדרה חדשה של אגרות חוב הצמודות למחירי הנדל"ן, מדד שאף הוא מתפרסם ברמה חודשית על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. אנשים החוסכים לקניית דירה עתידית יוכלו להשקיע את כספם באגרות החוב במקום ב"דירת ביניים" וכך ליהנות מכל היתרונות של ההשקעה בנדל"ן ובכל זאת לנהל סיכונים באופן מושכל. הם יבטיחו לעצמם התאמה טובה יותר למחירי הדירות בעתיד לעומת אפיקי השקעה אחרים, ללא העלויות הגבוהות שצוינו לעיל.

להערכתי, ישנם סכומי עתק שמושקעים בנדל"ן שמוחזק באופן זמני כאמצעי לחיסכון ובחסכונות לקניית דירה. ישנם לפחות עשרות אלפי משקי בית אשר כל אחד מהם חוסך מאות אלפי שקלים המיועדים לרכישת דירות בעתיד - מה שמבטיח פוטנציאל ביקוש גבוה לאגרות חוב צמודות למחירי הנדל"ן.

הבעיה: מיסוי. הפתרון: למסות ההשקעה בנדל"ן

אם לבחון את האפשרות של השקעה באגרות חוב הצמודות למחירי הנדל"ן לעומת ההשקעה בנדל"ן, יש לבחון גם את היבט המיסוי. וכאן יש בעיה. המיסוי בישראל היום נותן יתרון להשקעה בנדל"ן גם ע"י פטור ממס על שכר הדירה (עד לתקרה) וגם על ידי מתן פטורים מסוימים ממס שבח.

אך מסתמן שתהיה רפורמה גם בתחום זה, שתכלול העלאת מס קנייה. רפורמה כזו תקטין את היתרונות בהשקעה בנדל"ן באופן ישיר, גם בהיבט המיסוי.

ומה יקרה כשמחירי הדירות יירדו?

אם מחירי הדיור בעתיד אכן יירדו, ערך הכסף שיושקע באגרות חוב מסוג זה גם יירד. אך כיוון שמטרת החוסכים היא קניית דירה, זו אינה בשורה רעה למשקיעים. נהפוך הוא: יכולת הקנייה של החוסכים לא נפגעת ובמצב של ירידת מחירים יכולתם של החוסכים לקנות דירות רק תשתפר. אם מחירי הדירות בעתיד יעלו, גם הכסף המושקע באגרות חוב הללו יעלה במקביל.

מבחינת משרד האוצר אשר ינפיק את אגרות החוב הללו, עליית מחירי הדיור בעתיד תהווה בעיה, כיוון שהמדינה תיאלץ לשלם הרבה יותר כסף בגין החזר חוב הצמוד למחירי הדירות.

מנגד, על-ידי גביית מסים, משרד האוצר יגדיל את הכנסות המדינה במידה ותהיה עליית מחירים. לכן ייווצר מצב בו גם המנפיק (משרד האוצר) וגם הרוכשים (האנשים החוסכים לדירות עתידיות) מקבלים התאמה טובה יותר לחשיפה ולסיכונים על ידי יצירת מכשיר פיננסי חדש, הנותן מענה לצורך של בניית חסכון ארוך טווח למטרת מגורים.

לכן, הדרך הטובה ביותר לסייע לציבור במתן המענה לצורך בחיסכון לדיור היא לא על ידי העלאת מס רכישה אלא בהשוואת מיסוי בין הנדל"ן להשקעות אחרות ובמתן חלופות השקעה בשוק ההון שתואמות את צרכי הציבור.

* פרופ' צבי וינר הוא ראש ההתמחות במימון בבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית בירושלים. פרופ' וינר יציג את רעיון מימון האג"ח בכנס השנתי ע"ש מרשל סרנת ז"ל במרכז ללימודים אקדמיים.