נפילת מניות הנדל"ן המניב: איבדו חצי מהעליות השנה

החלטת הריבית האחרונה של בנק ישראל, שטלטלה השבוע את שוקי האג"ח והמט"ח המקומיים, הובילה גם להחרפת המגמה השלילית במניות חברות הנדל"ן המניב. הסקטור, שהיווה את מנוע העליות בבורסה בימים שבהם עוד האמינו בשוק שריבית בנק ישראל תרד אל מתחת לאפס, הפך כעת למשקולת שלוחצת את מדדי המניות כלפי מטה.

מדד נדל"ן-15 התאושש היום עם עליות של כ-1% ואף יותר, אולם בסך הכול איבד המדד בשבוע המסחר הנוכחי כמעט 4% מערכו, והשלים ירידה של כ-7% מתחילת יוני. המדד עדיין גבוה ב-11% מרמתו בסוף 2014, אם כי מאז השיא שקבע בתחילת אפריל הספיק לאבד כ-12% מערכו. במילים אחרות, המדד מחק בחודשיים וחצי האחרונים כמחצית מעלייתו, וכך גם מניות מרכזיות בסקטור כגון מליסרון ואמות.

הסיבה העיקרית לראלי בחברות המגזר בתחילת השנה הייתה הפחתות הריבית של בנק ישראל, שאפשרו לחברות הנדל"ן המניב למחזר חובות ישנים בחדשים נושאי ריבית נמוכה בהרבה, ולהבטיח לעצמן עלויות מימון נמוכות ביותר בשנים הקרובות. בנוסף, הורידו הפחתות הריבית את שיעורי ההיוון של תזרים המזומנים העתידי של החברות, והעלו את שווי הנכסים המניבים שברשותן. כעת, לאחר שהשבוע הבהיר בנק ישראל כי הריבית בישראל לא תרד כנראה מעבר לרמתה הנוכחית (0.1%), וכי עד סוף 2016 היא אף צפויה לעלות ל-1.25%, ברור כי התנאים בשוק השתנו.

אלא שעוד קודם לכן, יותר נכון מאז תחילת אפריל, החלו הרוחות בשוק להשתנות. כבר אז הסבירות לריבית שלילית במשק הלכה ופחתה, והתשואות על האג"ח הממשלתיות החלו לטפס, בהשפעת המגמה העולמית. כך למשל, התשואה השנתית לפדיון של האג"ח הממשלתית הצמודה לפירעון בעוד 9 שנים (גליל 5904), שנפלה השנה עד לרמת שפל של כ-0%, חזרה השבוע לרמה של 0.72% שאפיינה את המסחר בה בסוף 2014. במצב כזה, חלק ניכר מהעליות של תחילת השנה נראות בדיעבד מוגזמות.

תשואות של 17% בקרנות הנאמנות

מהירידות בסקטור נכוו כמובן גם קרנות הנאמנות המתמחות בתחום זה. הכוכבת של הרבעון הראשון, קרן הנדל"ן המניב בישראל של אי.בי.אי, ספגה מאז השיא באפריל נפילה של 14%, אולם עדיין מציגה תשואה מכובדת של 15.7% מתחילת השנה. תשואה דומה של 15.4% מציגה קרן הנדל"ן של אלטשולר שחם, שמרבית חשיפתה היא לנדל"ן מניב בישראל, אך היא הציגה ירידה מתונה יותר של 3.9% החודש, בזכות פיזור רחב יותר של נכסים.

מי שעברה כעת להוביל את הרשימה היא אנליסט נדל"ן, שמציגה תשואה של 17.2% מתחילת השנה. הקרן, שלה חשיפה משמעותית גם לנדל"ן בחו"ל, רשמה ירידה של 4.7% מתחילת יוני. למגדל נדל"ן תשואה של 13% מתחילת השנה, לאחר ירידה של 6.6% ביוני.

חברות נדל"ן מניב בישראל נוהגות לגייס חוב הצמוד למדד המחירים לצרכן, כדי לנטרל את השפעות האינפלציה על הכנסותיהן (חוזי השכירות בתחום המסחר והמשרדים בישראל צמודים לרוב למדד המחירים). את השפעת העלייה האחרונה בתשואות כבר ניתן לזהות בהנפקות האחרונות של החברות בסקטור.

קבוצת עזריאלי למשל, חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל שפועלת בתחום הקניונים והשכרת משרדים ומדורגת AA פלוס על ידי S&P מעלות, ניצלה בתחילת השנה את התשואות הנמוכות בשוק וגייסה 623 מיליון שקל בהנפקת אג"ח (סדרה ב') במח"מ בינוני של 5.4 שנים, ובריבית צמודת מדד של 0.65% בלבד. ביום חמישי שעבר היא הרחיבה את הסדרה עם הנפקת המשך של עוד 600 מיליון שקל בניכיון של 0.44% על ערך הפארי, אולם מאז איבדה האג"ח עוד כ-2% מערכה על רקע הירידות בשוק.

התשואה עולה על הריבית בהנפקה

גם אמות השקעות ושיכון ובינוי הספיקו להשלים את השלב המוסדי בגיוסי החוב שלהן טרם הסערה האחרונה, אולם באופן כללי מציג החודש שוק האג"ח הקונצרני תשואות שליליות, והמצב מקשה ועוד יקשה על השלמתן של הנפקות חדשות, ובעיקר כאלו בדירוגים נמוכים יותר.

כך למשל, זכתה אדגר השקעות לדירוג A3 ממידרוג לקראת גיוס של עד 250 מיליון שקל בהנפקת סדרה ט' החדשה, שצמודה למדד המחירים לצרכן והיא בעלת מח"מ ארוך של 6.7 שנים. אולם לאור עליית התשואות נאלצה החברה לקבוע ריבית מקסימלית של 4.9% לקראת המכרז המוסדי, ובסיכומו של דבר אף העדיפה להיענות להזמנות בהיקף של 130 מיליון שקל בלבד, שנקבו בריבית של 4.65% או פחות. רק לשם השוואה, לאדגר סדרה ארוכה נוספת (ח') שנושאת כיום מח"מ של 5 שנים ושהונפקה לפני כשנה וחצי בריבית צמודת מדד של 3.5% בלבד, וזו נסחרת כיום בתשואה של 3.7%, כלומר יותר מהריבית בה הונפקה.

ברשימת ההנפקות שעומדות לפי שעה בתור מופיעות כעת חברות נדל"ן כמו ישרס, אלמוגים החזקות, קבוצת חג'ג', ישרס, אופטיבייס ו-JDS. לראשונה דירוג גבוהה יחסית של A1 ממידרוג, ולכן בריבית המתאימה ביכולתה להשלים את ההנפקה. אולם, עבור שאר החברות, שמדורגות פחות מ-A, מהווה המצב הנוכחי אתגר גדול בהרבה.

 מדד נדל