חיים בנדמה לי: כמה מבקשים וכמה מקבלים במכירת דירה?

הרצון לקבל כמה שיותר כסף על הדירה שלך משותף לכולם, לא רק לישראלים. והלוחות האינטרנטיים, המאפשרים לכל אחד לפרסם את הדירה שלו למכירה ללא כל התחייבות או תנאים, הופכים את הרשת למקום שבו כל מספר זוכה. אולם בדיקת ההפרש שבין מחיר המבוקש עבור דירה למחיר שבו נסגרת בסופו של דבר עסקה בפועל, מלמדת שלרוב המחירים הללו יורדים כלפי מטה. כלומר, שהמוכר ראה בכמה נמכרה דירה לידו ואולי הוסיף כמה אחוזים למחיר, אבל בסוף כוחות השוק עושים את שלהם, וגם הקונים בודקים את המחיר. בחלק מהיישובים בישראל מדובר בהפרש של אחוזים בודדים בין מחיר ביקוש לזה שנסגר בסוף, אבל ביישובים אחרים מדובר בהפרשים שמגיעים לא פעם גם לשיעורים דו-ספרתיים.

נתונים שנאספו על ידי אתר יד2 לבקשת "גלובס" והושוו למאגר העסקאות של רשות המסים, חושפים את התמונה המלאה של ההבדל בין המחיר המבוקש לזה שמתקבל בסופו של דבר. הנתונים מתייחסים לעסקאות בשוק הדירות מיד שנייה בלבד, שבוצעו בשנה החולפת. כל עסקה שדווחה ברשות המסים השוותה למודעה שפורסמה באתר קודם כן. הנתונים מתייחסים ל-40 ערים ויישובים בישראל, שבהם העלתה הבדיקה לפחות 50 עסקאות מוצלבות.

ההפרש הגדול ביותר בין מחיר הביקוש - המחיר שבו נקב בעל הנכס במודעה - לבין הסכום שבו נמכרה הדירה בסופו של דבר שעולה מהצלבת הנתונים, עומד על לא פחות מ-19.7%. זה קרה בעיר ערד, שם בעלי הנכסים חושבים כנראה שניתן לקבל הרבה יותר על הדירה שהם מציעים למכירה. ההפרש בערד בין המחיר המבוקש לבין זה שנסגר בפועל עומד כאמור על קרוב ל-20%. המחיר הממוצע שהוצג במודעות עמד על כ-409 אלף שקל, ואילו המחיר הממוצע שבו נסגרו אותן עסקאות עמד על כ-351 אלף שקל, הפרש של כ-57 אלף שקל.

במקום השני והמכובד נצרת עילית, שם עומד הפער על 12.8%. כך, המחיר הממוצע בו נקבו בעלי הנכסים במודעות שפרסמו עמד על כ-548.3 אלף שקל ואילו המחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו בסופו של דבר עמד על כ-495.3 אלף שקל - הפרש של כ-52.6 אלף שקל.

במקום השלישי מבין 40 היישובים שנסקרו נמצאת קרית אתא, שם הפער בין המחיר המבוקש למחירי הסגירה עומד על 12.5%. כך, המחיר הממוצע במודעות שפורסמו בלוח עמד על כ-741.3 אלף שקל בעוד המחיר הממוצע בו נסגרו העסקאות עמד על כ-671.3 אלף שקל. מדובר בהפרש של כ-70 אלף שקל.

הפרש של מאות אלפי שקלים

מה קורה בערים הגדולות בישראל? גם שם הפער שנחשף גדול למדי. אולי ההפרש באחוזים נמוך יותר מהדוגמאות שהובאו לעיל, אבל משום שמחירי הדירות גבוהים יותר, מדובר בהפרש שמגיע גם למאות אלפי שקלים בין מה שרצה בעל הדירה לקבל לבין מה שקיבל בפועל.

נתחיל בתל אביב-יפו. על פי הנתונים, ההפרש שבין המחיר שצוין במודעות שפרסמו בעלי הדירות לבין העסקאות שנחתמו בפועל אינו מבוטל ועומד על 10.9%. מכיוון שמחירי הדירות בתל אביב-יפו גבוהים, גם הפער האמור מסתכם בלא מעט כסף - כמעט 200 אלף שקל. כך, המחיר הממוצע במודעות עומד על כ-2.26 מיליון שקל בעוד העסקאות שנסגרו בפועל עמדו על מחיר ממוצע של כ-2.06 מיליון שקל.

גם רמת גן מככבת ברשימה עם הפרש בין ביקוש לסגירה בשיעור של 9.1% והפרש כספי של כ-147 אלף שקל. ברעננה מדובר על הפרש של 7% בין מחיר מבוקש ממוצע של כ-2.17 מיליון שקל לבין מחיר סגירה ממוצע של העסקאות שעומד על כ-2.04 מיליון שקל. הפרש ניכר נרשם גם בכפר סבא, שם הפער עומד על 8.4% וההפרש הכספי, או במילים אחרות, ההנחה שצריך לתת בעל הדירה הממוצע על הדירה כדי למכור אותה בפועל עומדת על כ-144 אלף שקל.

מתוך 40 הערים והיישובים בטבלה, בשבעה יישובים הפער שבין המחיר המבוקש למחיר הסגירה גבוה מ-10%, וב-34 מתוך 40 היישובים הפער המדובר גבוה מ-5%.

מחוברים לשטח

ומה היישובים שבהם בעלי הנכסים ריאליים? מחוברים טוב יותר לשטח או אולי דווקא הרוכשים מסכימים לשלם את המחיר הקרוב ביותר למחיר המבוקש? בתחתית טבלת הפערים ניתן למצוא את מעלה אדומים עם פער של 2.7% בלבד, באר יעקב ובני ברק עם פער של 3.7% בלבד ואור יהודה שם עומד הפער על 4.7%.

הנתונים שמשווים בין פרסום הדירה לבין סגירת העסקה מזכירים לנו גם שמכירת דירה היא עניין לא קצר: התקופה הממוצעת הדרושה למכירת דירה הוא 4.8 חודשים. בגן יבנה ובפרדס-חנה כרכור, משך הזמן הממוצע היה יותר מחצי שנה, ואילו באור יהודה על 3.8 חודשים בלבד.

"שוק דירות יד שנייה מתנהל, ככל שוק, על פי ביקוש והיצע", מנתח יבין גיל מור, מנכ"ל אתר יד2 את הנתונים, "מאז ומתמיד אנשים מציעים את הנכס שלהם במחיר גבוה, כדי שתהיה להם עמדת מיקוח טובה. מניסיוננו, ברגע שאין ביקושים למודעה, אותם מפרסמים שנוקבים במחירים מופרזים מעדכנים את המחיר המבוקש למחיר ריאלי התואם למחירי השוק. השילוב של המחירים המפורסמים במודעות יחד עם המידע על עסקאות אמת שבוצעו ברשות המסים מאפשר למוכר לנקוב במחיר במשקף את השוק ולרוכש לקבל את כל המידע שהוא צריך לפני שהוא מבצע את הרכישה הגדולה בחייו".

 ההפרש בין הרצוי למצוי