האם כדאי לרכוש דירה חדשה או דווקא אחת מיד שנייה?

נתונים מעודכנים שהגיעו לידי "גלובס נדל"ן", המבוססים על נתוני מס שבח ומתייחסים לכמות העסקאות ולרמת המחירים בדירות חדשות ובדירות יד שנייה, מעידים על פער גדול בין מחירי הדירות החדשות לדירות יד שנייה בחלק מהערים בישראל. יש יישובים בודדים שבהם מחיר דירה חדשה כמעט זהה למחיר דירה יד שנייה.

על פי הנתונים, שמקורם בסקירה שהעביר בנק לאומי ליזמי נדל"ן, הפער הגדול ביותר בין מחירי דירות חדשות לדירות יד שנייה, מבין 25 הערים שנסקרו, נמצא בהרצליה, שם עומד מחיר ממוצע של דירה חדשה על כ-2.82 מיליון שקל, בעוד מחיר ממוצע של דירה בשוק היד שנייה עומד על כ-1.91 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-900 אלף שקל לטובת החדשות - סכום שאפשר לקנות בו דירה ביישובי הפריפריה. במקום השני נמצאת חיפה, שם מדובר על פער של 826 אלף שקל בין מחיר ממוצע של דירה חדשה למחיר ממוצע של דירת יד שנייה. במקום השלישי חולון, גם שם הפער גבוה מאוד ועומד על 820 אלף שקל.

מכל מקום, בסקירה ניתן לראות גם שני מקרים שבהם מחירי דירות יד שנייה ודירות חדשות זהים כמעט: באר יעקב ופרדס חנה-כרכור. בעוד באר יעקב משופעת בבנייה חדשה, בפרדס חנה כרכור נראה שהביקוש הגבוהה לדירות בשנתיים האחרונות, כאשר מעגל הביקוש התרחב, הקפיץ את המחיר הממוצע של דירות יד שנייה שהדביק את מחירי הדירות החדשות.

"הנתונים הללו מעידים על שוק בלתי מרוסן", אומר אלי גבאי, מנהל הפיתוח העסקי של קבוצת גבאי. "בהרצליה, למשל, פער המחירים בין דירות יד ראשונה ליד שנייה מגיע כמעט למיליון שקל. דבר כזה עשוי לגרום למחסור בביקוש לדירות חדשות בעיר ומנגד למחסור בהיצע של דירות מיד שנייה ולתקוע את השוק".

עוד מסביר גבאי כי במקום בו הפערים בין דירות יד שנייה לדירות חדשות נמוכים יחסית, הסיבה ברוב המקרים היא היצע גדול קיים: "בערים כמו קרית גת וראש העין, הפערים בין מחירי דירות יד השנייה לדירות חדשות נמוכים ועומדים על כ-200 אלף שקל. זאת, משום שהסכמי הגג הובילו לבנייה מאסיבית של שכונות חדשות, ועד אז כמעט ולא היתה בנייה חדשה בערים אלו. לכן, רוב הדירות שנמכרו בשנים האחרונות בקרית גת או בראש העין הן דירות יד שנייה. הדבר הביא לעליית מחירי שוק היד השנייה ולצמצום הפער מול שוק היד הראשונה.

"כעת, משנכנס שר אוצר חדש שהפך גם לשר לענייני נדל"ן, נפלה בחיקו הזדמנות לתקן את העיוותים בשוק הדיור. צריך לייעד קרקע לפרויקטים להשכרה ולדיור ציבורי, דבר שכחלון נמנע בינתיים מלהתעסק עמו, וכן להגדיל את כמות המכרזים בצורה של מחיר למשתכן כפי שהכריז שיבצע. תוכנית זו מכוונת להטבות אמתיות לצעירים ורוכשי דירה ראשונה וצפויה להקל משמעותית ברכישת הדירה. אם המדינה אכן תסכים לוותר על הכנסותיה ממחירי הקרקע, ובאמת יצאו לשוק מספיק דירות חדשות בבת אחת, הדבר לבטח ישפיע גם על פערי המחירים בין דירות יד השנייה לדירות חדשות".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "הנתונים ברובם הם פועל יוצא של כמות דירות חדשות ששווקה ונבנתה בכל אחת מהערים בתקופה שבה נאספו. כך לדוגמא, בחיפה והרצליה, שתי הערים שבהן כמות הדירות החדשות שנבנו בעשור האחרון היא קטנה, קיים מחסור בדירות חדשות, וההיצע הוא ברובו של דירות ישנות. ערכה של דירה ותיקה בשוק שמציעה תשתיות ותכנון הרחוקים מהמקובל היום, הוא נמוך לא רק ביחס לדירות חדשות בכלל אלא ביחס לדירות חדשות באותה עיר ומכאן הפער".

 דירות חדשות מול יד שנייה