הטיפ היומי: חברת נדל"ן ישראלית קטנה עם קצב גידול מרשים

מגה אור נסחרת בבורסה בשווי של כ-387 מיליון שקל. קבוצת מגה אור נדל"ן היא חברת נדל"ן מניב קטנה יחסית, שלהרבה משקיעים עדיין לא יצא להכיר מקרוב. למגה אור מיקוד עסקי חד וברור: היא פועלת בישראל בלבד, ומתמקדת בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים ונכסי תעשייה ולוגיסטיקה.

לחברה 20 מרכזים קיימים, בהיקף של כ-135 אלף מ"ר, ושמונה מרכזים נוספים בהיקף של כ-132 אלף מ"ר אשר צפויים להיפתח עד תום הרבעון השני של 2016. נכסי החברה נמצאים בשיעורי תפוסה ממוצעים גבוהים של כ-99%, וחלק מהשטחים בנכסים בהקמה מושכרים מראש לשוכרי עוגן.

בשנים האחרונות מגה אור הציגה קצבי גידול מרשימים בהיקף הנכסים, בעיקר בזכות יכולת ייזום יוצאת דופן ושותפות אסטרטגית עם ביג, רמי לוי וריט 1. לשותפות האסטרטגית ישנו ערך רב. כך למשל, המרכזים המסחריים שנבנים בשותפות יחד עם רמי לוי מאפשרים לחברה מצד אחד להשכיר חלק משמעותי מהשטחים של המרכזים החדשים שנבנים, ומצד שני להכניס שותף פיננסי חזק לפרויקט.

בשנה וחצי הקרובות החברה צפויה להשלים בנייה ואכלוס של שמונה נכסים חדשים שצפויים להגדיל את ה-NOI (רווח תפעולי לפני פחת ומימון) בכ-44 מיליון שקל, גידול מרשים של כ-70% ביחס ל-NOI הנוכחי.

נכסי החברה הקיימים מניבים תשואת NOI בפעול של כ-7.5% ובניכוי של זכויות הבנייה ושטחים ריקים, שיעור התשואה המשוקלל עומד של כ-8.39%.

לפי תחזיות החברה, התשואה הגלומה בנכסים הנמצאים בייזום צפויה לעמוד על כ-10%-11%. להערכתנו, ברגע שמגה אור תסיים את הבנייה ותאכלס את הנכסים החדשים היא צפויה להכיר ברווחי הון משמעותיים, כתוצאה משערוך של הנכסים החדשים לפי שיעור תשואה נמוך יותר.

לאור האסטרטגיה העסקית המיוחדת של החברה, הניהול השמרני והאחראי ויכולת ייזום יוצאת דופן, אנחנו סבורים שבמגה אור טמון פוטנציאל רב וממליצים על המנייה עם מחיר יעד של כ-20 שקל, הגבוה ב-20% ממחיר המניה בבורסה. להערכתנו, גם בשנים הקרובות החברה תפעל לאיתור הזדמנויות חדשות ותיזום הקמה של נכסים חדשים, דבר שעשוי לתמוך בעתיד הנראה לעין בהעלאה של מחיר היעד כלפי מעלה.

בן נובו שלם, מנהל מחקר, בית ההשקעות אפסילון

הגורמים בכתבה עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים, לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם