גם הבנקים לא חוששים

לא רק רוכשי הדירות ויזמי הנדל"ן ממשיכים להתנפל על שוק המגורים, בניגוד מוחלט להצהרות על שינוי כיוון שמשחררים שר האוצר כחלון וסביבתו.

מסתבר שגם הבנקים מעזים ומסתכנים הרבה יותר בחודשים האחרונים. כשענף הנדל"ן רותח אבל הריביות אפסיות (הן ליזמים והן לנוטלי משכנתאות), הבנקים מצאו מקור הכנסות חדש: בחודשים האחרונים הם מציעים ליזמי נדל"ן השלמה להון העצמי לצורך הקמת הפרויקטים.

הבנקים, שדורשים בדרך כלל מיזמים הבונים פרויקטים למגורים להביא מהבית הון עצמי בשיעור של 15% לפחות כדי ללוות אותם בתהליך הבנייה, מאפשרים יותר ויותר לאותם יזמים לקבל הלוואה משלימה, מזנין, לאותו הון עצמי. במסלול האשראי החדש הבנקים יכולים לדרוש מהיזמים שנוטלים את אותן הלוואות ריביות של 10%-12%, לעומת ריביות נמוכות במיוחד בהלוואות הרגילות.

מדובר לא פעם בהלוואות בשיעור של כמחצית מההון העצמי. המשמעות היא שאם יחול זעזוע קל בענף (כפי שמבטיחה לנו הממשלה חדשות לבקרים), נניח ירידה של 5%-10% בלבד במחירים, ההון העצמי של הבנק (ושל היזם) עלול להימחק לחלוטין.

אבל מי בכלל חושב שזה יקרה? עובדה היא שההלוואות הללו הולכת וצוברות תאוצה. מעניין שמי שלא נכנס בינתיים למשחק המסוכן הזה הוא הבנק הבינלאומי. צדיק בינו, בעל השליטה בבנק, כבר נכווה בעבר מהלוואות מזנין כאלו. חברת בילו השקעות שבשליטתו נסגרה לפני כעשור, לאחר שהעמידה הלוואות (שלא חזרו) בהיקף של עשרות מיליוני שקלים לבניית פרויקטים של בנייה למגורים.

מעניין גם שהמפקח על הבנקים, שמתריע בכל הזדמנות מפני האשראי התופח לשוק הדיור, בוחר לפי שעה שלא להתערב. מבחינת הבנק המרכזי, מדובר עדיין בסביבת סיכון-סיכוי שבה מותר לבנקים לפעול, למרות שהיא כמובן מגדילה את המשקולת של הבנקים ואת התלות הגדולה שלהם בשוק הבנייה למגורים (בשוק כבר תוהים האם המפקחת החדשה על הבנקים, ד"ר חדווה בר, תשנה מדיניות).

ומה שלא יהיה, מדובר ללא ספק באיתות מדאיג מאוד מהשוק עצמו, המשדר שמבחינתו מה שהיה הוא שיהיה. לבנקים, כמו גם ליזמים שממשיכים לרכוש קרקעות במחירי שיא ולאזרחים שרכשו גם בחודש האחרון דירות במחירי שיא (גם אם זה כדי לחסוך כמה עשרות אלפי שקלים במס הרכישה הישן), אין לפי שעה שום ציפיות לשינוי בשוק.