כיצד ישפיעו העבודות על הרכבת הקלה על בנייני המשרדים?

לא רק את תושבי תל אביב וגוש דן פוקדת התרגשות מהולה בחרדה לקראת תחילת העבודות להקמת התשתית ל"קו האדום". גם החברות הציבוריות, שמחזיקות בנכסים בשווי מאות מיליוני שקלים, דרוכות לקראת התקופה שתימשך בין שלוש לשש שנים לפחות, ובה הכנסותיהן יכולות לרדת בשיעור שעדיין לא ידוע, בגלל מיעוט מבקרים או בשל העדפה שלא לשכור את השטחים בגלל שינוי הסדרי התנועה.

ישי ששון, אנליסט נדל"ן בירושלים ברוקראז', ניסה להעריך את ההשפעה הצפויה לשנות ההקמה של מערך הסעת ההמונים על הכנסתן ופעילותן של כמה מהחברות הציבוריות הגדולות במשק.

חברת נת"ע ועיריית תל אביב סיפקו לנו מענה על החלופות התחבורתיות שקיימות באזור, ושיכולות לתת מענה לצרכים, למי שישכילו לשנות הרגלים.

נזכיר כי לאורך הקו האדום נוסע, כבר היום, קו 1 של חברת דן, הפעיל מ-4:00 בבוקר ועד חצות, ונוסע בתדירות שבין 5 ל-10 דקות בשעות היום, ובין 10 ל-15 דקות אחרי השעה 21:00 בערב. לאורך רוב הדרך הקו נהנה מנתיב משלו בקטעים ממסלולו העובר מבת ים ועד פתח תקווה דרך תל אביב ורמת גן. מחברת דן נמסר כי "בהינתן לחץ התנועה הצפוי באזורים המועדים בעקבות העבודות, לא תהיה ברירה אלא לפנות לו את הדרך ולהקדיש נתיב ייעודי לכל האוטובוסים הנוסעים במסלול".

עזריאלי: ירוויחו בקניון, יפסידו במשרדים

קבוצת עזריאלי מחזיקה בכמה נכסים משמעותיים לאורך תוואי הרכבת, בהם כמובן מרכז עזריאלי הכולל קניון ומגדלי משרדים. תחנות הרכבת הקלה הסמוכות צפויות לקום בשדרות יהודית ועל שדרות שאול המלך, ובנייתן צפויה להסתיים באוקטובר 2021. עד אז, באזור צפויים עומסי תנועה קשים, מה שעשוי להביא לצמצום במספר המבקרים הבאים במכונית. עם זאת, מספר הנוסעים שיגיעו למרכז ברכבת ישראל וישתמשו בתחנת השלום, עשוי להגביר את התנועה בקניון ובכך להיטיב עם עסקיה.

בנוסף, הקבוצה מקימה בשרונה משרדים ושטחי מסחר בשטח 122 אלף מ"ר, בפרויקט שבנייתו אמורה להסתיים ב-2017. העבודות על התחנה שתוקם בסמוך אליו, תחנת יהודית, צפויות לגרום לשינויי תנועה רבים באזור. העומס שעלול להיווצר עלול להקטין את מסםר המבקרים שיחליטו להגיע לקניון החדש במכונית פרטית, ולכן אף לפגוע לתקופה מוגבלת בדמי השכירות במגדלי המשרדים, למי שרוצים להגיע למשרד במכוניתם. ערכו של פרויקט זה צפוי לעמוד על כ-8% מסך הנדל"ן להשקעה בקבוצה.

אמות: פתרון חלופי בפתח תקווה

למגדל אטריום, ספינת הדגל של החברה הממוקמת בסמוך לתחנת אבא הלל ברחוב הלל סילבר ברמת גן, צפוי אתגר לא פשוט. עד כה שווקו פחות מ-25% מהשטחים, ואכלוסו צפוי לקראת סוף 2015. הגבלות התנועה בשילוב עומסי התנועה הצפויים באזור, עלולים לדעת עורכי הבדיקה להקשות על שיווקו ואכלוסו בטווח הקצר והבינוני.

מגדל אטריום הוא נכס משמעותי בפורטפוליו של אמות, ועיכוב באכלוסו יעכב את הרווח הטמון בסיום בנייתו.

יש גם נקודת אור לאמות: בשל קשיי ההגעה למשרדים המצויים בקרבת אתרי העבודות בתל אביב וברמת גן, ייתכן גידול אפשרי בביקוש למשרדים בפתח תקווה, שם היא תוכל ליהנות מגידול בשיעור התפוסה במגדל פלטינום, העומד כיום על כ-80% בלבד.

רבוע נדל"ן

פרויקט השוק הסיטונאי (מגורים ונדל"ן מסחרי) נמצא במרכז עבודות הקמת הרכבת. דירות המגורים נמכרו כמעט במלואן (97%), ומשכך לא צפויה השפעה עליהן. לעומתו, בקניון שיוקם במקום, שישתרע על שטח של 33 אלף מ"ר, הושכרו עד כה רק כ-60% משטחי המסחר.

לפיכך צופים עורכי הבדיקה כי רבוע נדל"ן תתקשה להשכיר את השטחים הפנויים בשל הגבלות התנועה הצפויות בציר החשמונאים וברחוב קרליבך - צירי גישה משמעותיים לקניון. כמו כן, שוכרים שכבר חתמו על חוזים עשויים לדרוש מהחברה הנחות לתקופת הקמת הרכבת הקלה, אם וכאשר היקפי המכירות יהיו נמוכים מהצפוי עקב הפגיעה בדרכי הגישה למקום. פרויקט השוק הסיטונאי הוט מהותי מאוד לרבוע נדל"ן ויהווה כ-21% מסך הנדל"ן של החברה לאחר שבנייתו תושלם.

לוינשטיין: פתח ללחץ מצד שוכרים

שניים מנכסיה המהותיים ביותר של לוינשטיין מצויים לאורך תוואי הסלילה: מגדל דיסקונט ומגדל לוינשטיין. עורכי הבדיקה מעריכים כי חסימת התנועה ברחוב יהודה הלוי, הסמוך למגדל דיסקונט, תפגע מהותית בדרכי הגישה אל האחרון.

פגיעה חלקית צפויה גם בדרכי הגישה למגדל לוינשטיין, המצוי בציר מנחם בגין בקרבת תחנת קרליבך, אשר עבודות ההקמה שלה יחסמו לתנועה את צומת מעריב. עם זאת הגישה לבניין תתאפשר מכיוון צומת הרכבת. ההשפעה על הנגישות לשני אלו תאפשר לחצים להפחתת דמי השכירות ולפגוע בשיעורי התפוסה. מאחר שהם מהווים כ-56% מסך נכסי הנדל"ן להשקעה, הרי שאם תהיה פגיעה בערכם, היא עלולה להיות מהותית לחברה.

הפתרון: שינוי בהרגלי התחבורה

פנינו לעיריית תל אביב ולנת"ע, אשר מסרו לנו את פתרונות הגישה המתוכננים לנכסים שעל מסלול הקו הנבנה, כדלקמן: רבוע נדל"ן, רח' חשמונאים 100 - פתיחת רחוב הארבעה דווקא תשפר ההגעה למתחם (כניסה מבגין לארבעה, שמאלה לארניה ושמאלה לחשמונאים). המתחם נמצא במרחק יותר מ-400 מטרים מאתר העבודות. כמו כן יש תחנת אוטובוס של קו 1 מול גשר קלקא, הנמצא במרחק פחות מ-100 מטר ממנו.

מגדלי עזריאלי, דרך מנחם בגין 132 - ההגעה למגדלי עזריאלי אפשרית ונוחה בכל אמצעי התחבורה, לרבות ברכב פרטי, שכן ציר השלום - גבעת התחמושת - קפלן הינו ציר מזרח - מערב שלא יופרע במישרין בשל העבודות. כמו כן, יש בסמוך תחנה של קו 001, וכן תחנות אוטובוס של רוב הקווים העירוניים היוצאים לכיוון מזרח המטרופולין, ותחנות אוטובוס של קווים בינעירוניים לצפון הארץ.

מתחם שרונה - הגישה למתחם שרונה נשמרת אף היא דרך רחוב קפלן ובאמצעות פנייה חדשה למכוניות פרטיות מדרך בגין לרחוב הארבעה. ההגעה לשרונה אפשרית בכל קווי האוטובוסים המגיעים ממזרח המטרופולין בדרך השלום, והיא סמוכה לצומת שבו עוצרים אוטובוסים ישירים ומאספים בינעירוניים מצפון הארץ, וקווי אוטובוסים לכל המטרופולין, ובהם קו 1 של דן.

מגדל לוינשטיין, דרך מנחם בגין 23 - עקב סגירת צומת מעריב, ההגעה לכלי רכב תהיה מדרום בלבד, דרך צומת בגין והרכבת. בנוסף, ניתן יהיה לבצע פניית פרסה ליד רחוב נחמני. אין הפרעה להולכי רגל. לקו האוטובוס 001 יש תחנה בפתח המגדל, שבה עוצרים גם קווים בינעירוניים ישירים וכן קווים עירוניים ומטרופוליניים נוספים.

מגדל דיסקונט, רח' יהודה הלוי 23 - המגדל לא נמצא בסמוך לאתר העבודות, אך הגישה אליו תושפע מהן בשל העבודות ברחוב הרכבת ובדרך בגין. ברחוב דרך אילת הנמצא במרחק 100 מטר ממנו, יש תחנה של קו 1 ושל קווי אוטובוסים עירוניים הנוסעים לדרום ולמזרח המטרופולין. המגדל סמוך לרחוב אלנבי שבו עוברים קווי אוטובוס עירוניים הנוסעים לצפון העיר ולדרומה.

מגדל אטריום, רח' זבוטינסקי 2 רמת גן - אין גישה למתחם לרכב ממונע דרך רחוב זבוטינסקי גם כיום, ולכן לא תהיה לעבודות כל השפעה על הבאים למגדל במכונית, ולכן העבודות רק יקרבו את נתיב הכניסה לתחנת הדלק. לא יהיה כל שינוי גם מבחינת הולכי הרגל..

כמו כן נמסר מנת"ע כי "על מנת להקל על עומס התנועה באזורי העבודות, אנו מציעים לקהל הנוסעים 3,500 מקומות חניה בנקודות שונות במעטפת של תל אביב, מערך שאטלים בתדירות של כל 5 דקות בשעות השיא, העדפה לתחבורה הציבורית בנתיבי תחבורה ציבורית בלעדיים, אכיפה באמצעות כוח משטרה ייעודי, תגבור אוטובוסים בשעות השיא ותגבור תדירות הרכבת. כל אלו נועדו לשירות הנכנסים והיוצאים לתל אביב ואנו מזמינים את הציבור להשתמש בשירותים הללו".

 נכסים מועדים לפורענות