ביהמ"ש: קבוצות רכישה לא יחויבו במס רכישה מלא

בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), דחה בשבוע שעבר (ה') את החלטת השומה של מנהל מיסוי המקרקעין בעיר, וקבע כי חברי קבוצת רכישה ברחוב עין הקורא לא יחויבו במס רכישה על הדירה המוגמרת.

משמעותו הרחבה של פסק הדין היא שכאשר חוזה למכירת קרקע לא מציין זיקה בינה לבין המבנים שעתידים לקום עליה - למשל באמצעות ציון זהותו של הקבלן המבצע - רוכשים לא יחויבו אלא במס על רכישת הקרקע.

יוזכר כי מס הרכישה על משקיעים, המתייחס לדירה מוגמרת, הועלה בחודש שעבר לרמה של 8% לפחות, בעוד שיעור המיסוי על רכישת קרקע נותר יציב ועומד על 6%.

עבור חברי הקבוצה התל-אביבית, רובם משקיעים בעלי דירות נוספות, מדובר אפוא בחיסכון של עשרות אלפי שקלים.

עם זאת, יש לציין כי את הקרקע רכשה הקבוצה בשנת 2009, בטרם התקבל התיקון לחוק המקרקעין (תיקון 69), שהשווה את תנאי המיסוי של קבוצות רכישה לאלה של רוכשים מקבלן.

גם בעובדה שחברי הקבוצה בחרו במוכר הקרקע לשמש כקבלן הביצוע של הפרויקט, לא מצא בית המשפט סיבה לקבל את עמדת רשות המסים. זאת, משום שהסכם הבנייה נחתם למעלה משנתיים לאחר כריתת חוזה המכר, שבו "טרם היה ידוע מי ישמש כקבלן בנייה לבניית הדירות".

בנוסף, בהסכם השיתוף בין חברי הקבוצה, שנחתם בסמוך לכריתת הסכם המכר, נכתב כי המשתתפים מצהירים כי ידוע להם היטב שמדובר בפרויקט של רכישת קרקע בלתי מבונה, וכי "אין מדובר בשום פנים ואופן ברכישה של דירת מגורים גמורה או דירה 'על הנייר'".

בהתייחסו לכך כתב השופט מגן אלטוביה כי "אפשר שהצדדים להסכם השיתוף היו מודעים לאפשרות ש'ייתפסו' בעיני רשויות המס כמי שרכשו דירת מגורים, ובניסוח הוראה זו של ההסכם ביקשו להתחמק מאפשרות כזו, אולם בכך אין כדי לסווגם כמי שרכשו דירת מגורים, מקום שעל-פי הוראה זו נטל כל אחד מהמשתתפים סיכון ממשי שבסופו של יום לא יזכה לקבל דירה, ולא יהיה לו גורם להיפרע ממנו בגין הנזק הגלום באי-בניית הדירה".

עו"ד נפתלי פרידמן ממשרד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, אומר כי "לפסק הדין יכולה להיות השלכה מהותית על הבחירה לבצע רכישת דירה בדרך של עסקאות 'קבוצה', בפרט לאור העלאת שיעורי מס הרכישה על דירות להשקעה בחודש שעבר. בנסיבות בהן יוכח כי כוונת הצדדים לחוזה הייתה לרכוש קרקע מתוך מטרה לבנות עליה מאוחר יותר, ובלי שיש זהות בין הגורמים המתקשרים בהסכם השיתוף לגורמים המתקשרים בהסכם המכר - ניתן יהיה לשלם מס רכישה על מרכיב הקרקע בלבד".

לדבריו, "בנסיבות המקרה שנבחן בפסק הדין, הקרקע נרכשה ב-2009, עוד לפני כניסת תיקון 69 לתוקף, ולכן בית המשפט לא נדרש להוראות התיקון, והסוגייה לכאורה הושארה בצריך עיון".