"ההשקעה של המוסדיים בנדל"ן עדיין לא מספיק גדולה"

שוק המניות המקומי קרוב לרמות שיא כל הזמנים, שוק האג"ח חווה לאחרונה תיקונים עזים, והשווקים במזרח אסיה ובאירופה מטלטלים מדי יום כמעט. תוסיפו לכך גם סביבת ריבית אפסית ברוב מדינות העולם המערבי ותקבלו אתגר לא פשוט שעמו מתמודדים מנהלי ההשקעות בשנים האחרונות. היכן הם יכולים למצוא את התשואה העתידית?

אחד הפתרונות שהמשקיעים המוסדיים - כמו גם בעלי ההון - פונים אליו בתקופה הנוכחית הוא קרנות השקעה בנכסים ריאליים. בעיקר כאלה שמנהליהן מציגים קבלות על הצלחות עבר ופועלות בנישה שעדיין נושאת בחובה הבטחה לפוטנציאל עליות.

זהו הרקע לגיוס המוצלח ורחב ההיקף שהשלימה לאחרונה קרן ההשקעות בנדל"ן ריאליטי. ל"גלובס" נודע שהקרן האחרונה, השלישית במספר, גייסה מהמשקיעים כ-850 מיליון שקל, לאחר שזכתה לביקושים בהיקף של מעל למיליארד שקל.

ריאליטי, שמעתה זוכה להיכלל בקבוצה היוקרתית של הקרנות הישראליות שגייסו מהמשקיעים מעל למיליארד שקל (150 מיליון שקל בקרן הראשונה, 250 מיליון שקל בקרן השנייה, ועתה, כאמור, עוד 850 מיליון שקל), מובלת על ידי השותפים הוותיקים שהקימו אותה: אוהד רוזן (בנו של יוסי רוזן, שהיה מנכ"ל החברה לישראל ויו"ר בזן, ושמושקע בעצמו בקרן ריאליטי); ד"ר מיכאל (מיקי) ורדי, לשעבר מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל; ובנו, אסף ורדי. החל מקרן השלישית שותף בהובלה גם שלמה גוטמן - שניהל עד לאחרונה את תחום ההשקעות בנדל"ן בקבוצת הביטוח והפנסיה הפניקס, וקודם לכן כיהן בתפקיד דומה בקבוצת מגדל - שהצטרף כשותף שווה.

מבחינת השותפים מדובר בקפיצת מדרגה. זאת, משום שהם מתכננים להוסיף הון חיצוני להון שגויס מהמשקיעים בקרן, שאליו יתווספו גם כספים של משקיעים שיצטרפו לעסקאות (co-investment). כך שבפועל הם מתכננים לבצע בקרן השלישית השקעות בהיקף של למעלה מ-2 מיליארד שקל, שיתפרסו על 10-15 עסקאות.

"הלכנו לקרן השלישית שלנו, שהיא משמעותית יותר גדולה מהאחרות, בגלל הקפיצה הזו. רצינו כוח עזר נוסף איתנו, שמגיע מהשוק המוסדי", אומר אוהד רוזן בראיון משותף עם שלמה גוטמן. "בקרן השלישית", הוא מגלה, "נכנסו גם המוסדיים הגדולים". המדובר הוא בהפניקס, במנורה מבטחים, במגדל, באלטשולר שחם (שמשקיע בריאליטי כבר מהקרן הראשונה), בהלמן אלדובי, בגילעד - קרן הפנסיה לעובדים דתיים, ובכמה אוניברסיטאות. ככל הידוע, ארבעת הגופים הראשונים הם גם הגדולים בקרן, עם השקעות של 100-200 מיליון שקל כל אחד.

"האופרציה שלנו כוללת קרוב לעשרים איש בריאליטי עצמה, שכולם ממוקדים בתחום השבחת הנדל"ן", מוסיף רוזן. הקרן לא בונה ולא משווקת דירות והיא רחוקה ממה שעושות קרנות הריט. אנו רק משביחים נדל"ן בישראל. למוסדיים יש הרבה יכולות בתחום הנדל"ן, אבל לא כדאי להם להקים מערך לתחום שכזה. זה ידרוש מהם מערכי ענק".

"כמנהל השקעות מוסדי פחות אהבתי קרנות השקעה", אומר גוטמן, "לא בגלל המוצר עצמו, אלא כי לא אחת חששתי משרלטנות. יש קרנות טובות, אבל גם יש קרנות שמה שעומד לנגד עיניהן זה טובתן האישית ולא טובת המשקיעים. בריאליטי לעומת זאת נחשפתי לקרן מדהימה של חברה עם סכין בין השיניים, קומנדו שהמטרה שלו להביא למקסימום את יתרונות הקרן גם עבור המשקיעים. אנו נותנים למשקיעים פן שלמוסדיים אין, לא כי הם לא רוצים או לא יכולים להקים, אלא כי אנו בנישה מאוד מקצועית וזריזה, בעוד שהם הולכים לכיוון של נדל"ן יותר קלאסי".

"כשיש הזדמנות צריך לקחת אותה"

כמוסדי גוטמן היה מהראשונים בתחום שנכנסו להשקעות ישירות בנדל"ן, ויצר שני תיקי השקעות טובים שהניבו תשואות יפות עד כה. הוא שימש במשך כעשר שנים כמנהל השקעות בתחום הנדל"ן בענף הביטוח, ובתקופה זו היה אחראי על איתור הזדמנויות, ניהול תיק נכסים ורכישות בהיקפים של יותר מ-10 מיליארד שקל נכסים בארץ ובחו"ל, עבור העמיתים והמבוטחים.

במהלך השנים האחרונות השיעור וההיקף הכספי של ההשקעות הישירות בנדל"ן צמח בצורה משמעותית, יש עוד מקום להגדלת הפורטפוליו הישיר בנדל"ן של המוסדיים הגדולים?

גוטמן: "איני חושב שתיקי הנדל"ן המוסדיים גדולים מדי, והמצב הנוכחי בשוק אינו מספיק. בארה"ב יש גופים עם עד 15% מהתיק בנדל"ן, וכאן זה נע בין 0% ל-8% מסך התיק. המוסדיים החלו להיכנס לתחום הנדל"ן הישיר לפני כעשר שנים, ועדיין לא הגענו לרף המקסימלי שהם אמורים וצריכים להיות בו בתיק הכולל.

"לדעתי, זה רכיב הכרחי בתיק המוסדי, והוא צריך לנוע סביב 10% מהתיק. ישנם בתי השקעות וגופים קטנים שמנסים כיום לגדול בתחום, כשגם המוסדיים הגדולים ביותר עדיין לא שם. לא רק זאת, בתיקי השקעות שגדלים במהירות גבוהה, במיוחד בהינתן הריביות האפסיות בשווקים, נכסים ריאליים - ונדל"ן הוא נכס כזה - מקבלים משנה חשיבות".

רוזן: "המוסדיים מאוד מתוחכמים. יודעים לבדוק השקעות ונדל"ן ברמות מאוד גבוהות. הם עושים דיו דיליג'נס מאוד מעמיק. אנו פועלים בעיקר באזורי ביקוש ושם אנו מחפשים נכסים שיש בהם פוטנציאל השבחה משמעותי. כלומר, נכסים שכיום הם לא בשימוש המיטבי שלהם - כאלה שניתן לעשות בהם הצפפה, שינוי ייעוד, הגדלת זכויות, פתרון של מורכבויות אחרות, בעיות של בעלויות, בעיות מול רשויות ומול מנהל, דיירים מוגנים ועוד.

"השוק הישראלי רווי בהזדמנויות כאלה. אנו רוצים להיות בעיקר במרכזי ערים ובאזורי ביקוש כדי להיות בסיכון נמוך ככל האפשר, ואנו לא רוצים להיות באזורים שבסמוך להם יש למדינה הרבה קרקעות כך שהיא יכולה לשנות בהם את המציאות מהרגע להרגע".

גוטמן: "היתרון שלנו בקרן כולל גם מהירות בקבלת החלטות. כשמזהים הזדמנות גם צריך לקחת אותה בזמן".

לאחר שנים של ריביות אפסיות והתנפחות מחירים יש רבים שחוששים מבועות בנדל"ן. גם בתחום הנדל"ן למגורים וגם בתחום הנדל"ן המניב למשרדים והמסחרי. מה דעתכם?

רוזן: "במקומות בהם אנו מחפשים עסקאות, באזורי ביקוש, אנו לא צופים ירידה דרסטית במחירי המגורים. גם אם תהיה ירידה כלשהי זה יהיה פתח להזדמנויות. מעבר לזה, במקומות שאנו מחפשים עדיין יש הרבה מאוד נכסים שלא נמצאים בשימוש המיטבי שלהם - גם במרכזי הערים - עם מיקומים היסטוריים, שניתן להשביח אותם".

גוטמן: "בתחום המשרדים אין ספק שעומד להיות כאן עודף היצע משמעותי של מאות אלפי מטרים, שייצא לשוק החל מ-2017, לסירוגין. זה כמובן ישפיע על המחירים, אבל עדיין - בשונה מכל הסקפטיים הקיצוניים, אני לא חושב שתהיה קטסטרופה. תהיה ירידה מחירים, אך השוק יספוג את זה לאורך כמה שנים.

"ב-2000-2004 השכירו נכסים בדולרים וחשבו שלשוק ייקח עשור לצאת מהמשבר, אבל במציאות השוק יצא מזה מהר מאוד. גם בתחום הריטייל השוק הוא בשיווי משקל עם עודפי היצע קלים. העולם נהיה עולם של סוחרים ושוכרים, וגם כאן הגדולים והחדשנים יאכלו את האחרים. בתל אביב הבנייה המסיבית של אזורי המסחר תיצור עודפים".

רוזן: "את עיקר התשואה שלנו אנו עושים מהשבחת הנכס. הנכס יהיה שווה משמעותית לאחר השבחה, גם אם שוק הנדל"ן יירד בתקופה הזו. כלומר, נדע לעשות תשואות גם בשוק יורד".

ומה לגבי אפשרות של ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן בישראל? "אם תהיה בעיה משמעותית של ירידות של כ-30%-50% זו כבר תהיה בעיית מאקרו של כל המשק", אומרים השניים, "אבל בינתיים ירידות במחירים זו הזדמנות".

"תשואות של 25%-30% לשנה בשתי הקרנות הראשונות"

קרן ריאליטי קיימת משנת 2008. השותפים שהקימו אותה החלו לפעול יחדיו בתחום הזה שלוש שנים קודם לכן, ב-2005, כשהקימו את "קצת נדל"ן, באופן פרטי". באוגוסט 2008 החלה לפעול הקרן הראשונה, ובינואר 2012 יצאה לדרך הקרן השנייה.

"בקרן הראשונה, שכמעט כולה מומשה והיתר (שלושה נכסים, ר' ש') במו"מ, התשואה הנומינלית נטו למשקיע, אחרי דמי ניהול, תהיה 25%-30% לשנה. בקרן השנייה (שנכס אחד שנרכש במסגרתה כבר מומש, ר' ש') אנו צופים תשואות דומות. היעד של הקרן השלישית שיוצאת לדרך, 15%-20% נטו לשנה", אומר רוזן.

בקרן השלישית תגבה הקרן דמי ניהול של 1.9% לשנה מסך ההתחייבויות בארבע השנים הראשונות (כ-16.2 מיליון שקל לשנה). לאחר ארבע שנים ייגבו דמי הניהול הללו מההון שיושקע בפועל בנכסים. נוסף על כך תהנה הקרן מדמי הצלחה של 20% על תשואה של 8% ומעלה.

בסך הכל במסגרת שתי הקרנות הראשונות נרכשו 17 נכסים בהיקפי השקעה כוללים שהצטברו לכ-770 מיליון שקל (כולל מינוף בהון חיצוני). בקרן השלישית השותפים מתכננים להשקיע בנכסים שיירכשו בתמורה לכ-100-200 מיליון שקל לעסקה (לכל הפחות 50 מיליון שקל לעסקה, טרום ההשבחה). למעשה, ריאליטי כבר ביצעה רכישה ראשונה עבור הקרן השלישית, כשקנתה באפריל האחרון 67% מבית העיתונאים ברחוב קפלן בת"א, בשותפות עם הפניקס (33%), ובתמורה לסך כולל של כ-172 מיליון שקל.

"אנו מתקשים לראות איזושהי הזדמנות בשוק הבינוני-גדול שלא תעבור על השולחן שלנו. אנו יושבים על זרם עסקאות גדול, שיגדל עוד", אומר גוטמן.

ומה עם השקעה בחו"ל או בתחומים אחרים?

רוזן: "אנחנו מאוד מפוקסים וממוקדים בסגמנט אחד בנדל"ן. הציעו לנו תחומים אחרים, אך אם נתפזר בשלב הזה נאבד מהיתרון היחסי שלנו".

גוטמן: "אולי בעתיד הרחוק".

 פרויקטים מרכזיים של קרן ריאליטי