כחלון מציג: הקרנות שיוכלו להגדיל את מס' הדירות להשכרה

שוק השכירות רותח. נראה שבכל כיוון שבו תבחר הממשלה לפעול, השפעה ישירה או עקיפה על תחום הנדל"ן תוביל בתקופה הקרובה לעלייה נוספת בשוק השכירות. כל עוד הענף נשען כמעט אך ורק על בעלי דירות פרטיים, אותם רוכשי דירות להשקעה שלאחרונה הממשלה החלה להילחם בהם, היצע הדירות נותר קשיח ונמוך.

בפועל, אין זה סוד שהדרך הכמעט יחידה להשפיע על רמת שכר הדירה היא על ידי הגדלת ההיצע של דירות להשכרה.

בניגוד למה שקורה בדרך כלל כששר אוצר נכנס לתפקיד ומבטל את כל התוכניות שיזם קודמו, שר האוצר משה כחלון דווקא ממשיך בשתי תוכניות שיזם קודמו בתפקיד, יאיר לפיד, לשיפור המצב בשוק השכירות.

היום (א') הביא כחלון לאישור ועדת השרים לחקיקה הצעת חוק שנועדה לעודד הקמה של קרנות נדל"ן חדשות, שלראשונה תוכלנה להשקיע בהקמת פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך. הוועדה אישרה את ההצעה.

הרעיון, כאמור, עלה על סדר היום עוד בימי הממשלה הקודמת: להקים קרן ריט שתיכנס לתחום ההשכרה, וגם ליזמות לבניית פרויקטים של דיור להשכרה. המטרה היא להשיג מימון מהציבור ומהגופים המוסדיים, כדי לקדם את נושא הבנייה להשכרה. קרן ריט, נזכיר, מוגבלת לשיעור מינוף של עד 60%; מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיבידנד באופן קבוע; ויש לה פטור ממס חברות.

עוד מכרזים

שר האוצר כחלון גם ממשיך גם ביוזמה אחרת של קודמו בתפקיד, לבניית היצע גדול של דירות להשכרה באמצעות החברה הממשלתית "דירה להשכיר" - אם כי ללא ההכרזות הגרנדיוזיות של לפיד, שדיבר על 150 אלף דירות להשכרה בתוך עשור. החברה נועדה לפרסם מכרזים לבנייה להשכרה ואף ליזום פרויקטים כדי למכור אותם בהמשך לגופים מוסדיים, אולם רק שלושה מכרזים פורסמו על ידה בממשלה הקודמת. כיום ממשיכה "דירה להשכיר" לפעול, מכינה מכרזים חדשים ועתידה להפעיל תוכנית לרכישת מתחמי בנייה עתידיים מקבלנים שטרם עלו על הקרקע וליזום שם בעצמה בנייה להשכרה במטרה למכור אותם לגופים מוסדיים.

בחזרה לתוכנית הריטים. "השינוי בחוק אמור לאפשר לקרנות ריט להשקיע גם בנכסים מניבים למגורים, אפשרות שאינה קיימת היום", מסביר עוזי לוי, מנכ"ל "דירה להשכיר". "במקביל, אנחנו ממשיכים לקדם את התוכנית שלנו להקמת קרן ריט, זה נולד בממשלה הקודמת ושר האוצר הנוכחי ממשיך לקדם את התוכנית גם כעת.

"הרעיון הוא שקרן הריט שתוכל להשקיע במגורים תאפשר לנו לפתוח לציבור אפשרות להיחשף לנדל"ן מניב למגורים, לא ברמת הדירה הבודדת להשקעה אלא כתעודת השתתפות. את הדירות נייצר בכמה דרכים, אם באמצעות תוכנית 'השכר ומהר' ואם באמצעות המכרזים שנפרסם, שעליהם אנחנו עובדים עכשיו במלוא המרץ. עוד לא ברור אם אנחנו נהיה בעלי הקרן או שגוף אחר יחזיק בתיק הנכסים".

לדברי לוי, לקרן ריט שתוכל לפעול בתחום המגורים להשכרה יש כמה יתרונות, וביניהם גם סיכון נמוך: "במקום לקנות דירה, לטפל בכל הדברים ולהיחשף לכל הסיכונים שבדירה הבודדת כמו הזמנת אינסטלטור, תיקונים, דירה שעומדת ריקה וכד', תהיה כאן אפשרות לציבור להשקיע במקבץ של דירות. גם הסיכון כאן נמוך יותר, מקבצי שכירות מאוכלסים בדרך כלל ב-99% תפוסה וזה נחשב לחתך הסיכון הכי נמוך שיש. הדברים שעכשיו עוד צריכים להתקדם הם שינוי החקיקה מחד וגם תיקונים במסגרת הטבות המס".

החשש: מדובר בסיכון גדול מדי

בניגוד לאופטימיות של לוי, גורמים שונים בענף חוששים שהתוכנית החדשה מגלמת סיכון רב מדי, ועשויה להתגלות בסופו של דבר ככישלון.

"הרעיון בבסיסו הוא רעיון טוב", אומר שמואל סלבין, בעבר מנכ"ל משרד האוצר וכיום יו"ר קרן הריט סלע קפיטל המשקיעה בבניינים למשרדים ולמסחר. "הצעת החוק המעודכנת מציעה לצד הפעלת קרן ריט גם את האפשרות לתת לקרן ריט להיכנס לתחום היזמות במגורים. כיום הדבר אינו אפשרי וכניסה של קרן ריט לתחום זה משמעותה שני דברים - כניסה לתחום מסובך והגדלת הסיכון. הבעיה כאן כפולה כי בארץ וגם בעולם העקרונות של קרן ריט הם שמדובר בקרן פשוטה ועם סיכון נמוך. בגלל זה יש על הקרנות היום מגבלת מינוף למשל. אבל אם יתחילו עכשיו להקים קרן ריט שתלך ותקנה קרקעות המיועדות למגורים ותתחיל לפעול בתחום השכירות, זה להיכנס ליזמות, וזה כבר הרבה יותר מסוכן. זה פותח מרווח סיכון שלא בטוח שכדאי להיכנס אליו".

גם נציגי המוסדיים אינם בטוחים שמדובר במהלך כדאי. בכנס שנערך באוניברסיטת תל אביב, ועסק בתחום הדיור להשכרה, התייחסה לנושא זה ענת לוין, המשנה למנכ"ל כלל ביטוח. מדבריה ניתן להבין שגם חברות הביטוח אינן רואות בקרן ריט פתרון טוב: "אני חושבת שהמדינה אופטימית לגבי המימון", אמרה לוין, "אנחנו כחברת ביטוח מחפשים כל הזמן מקומות להשקיע את כספי הפנסיה. הריטים למגורים זה עסק הרבה יותר מורכב, וזו הסיבה שאנחנו בכלל לא שם. אנחנו לא קונים דרך קרנות ריט אלא קונים ישירות מקבצי דיור להשכרה. אולי גברת כהן מחדרה תיכנס לריט אבל מה לעשות, אני לא יועצת ההשקעות שלה".

משתתף נוסף באותו כנס היה היזם גיל רובינשטיין, שזכה במכרז להשכרה שפרסמה המדינה לפני כמה שנים ברעננה, וגם הוא מטיל ספק בהיתכנות התוכנית: "הסיכוי לזה לדעתי אפסי", אמר רובינשטיין, "ההצעה להנפיק את הפעילות לא נכונה וזה יגרום למדינה רק להפסיד כסף, והרבה".

עו"ד ענת שביט, מנהלת מחלקת המסים ושותפה במשרד עוה"ד פישר בכר חן וול אוריון ושות', מתקשה לראות כיצד שינוי החוק כמו גם הקמת קרן ריט ייעודית לדיור להשכרה יכול לעשות שינוי אמיתי בשוק. "אני מפקפקת בהיתכנות הכלכלית של כל הסיפור הזה", כך עו"ד שביט, "זו לא הפעם הראשונה שמנסים להכניס מוסדיים לדיור להשכרה, ולא בטוח שזו הדרך הנכונה. בעבר כבר נתנו פטורים ממס להשקעה של קופות גמל בנדל"ן להשכרה, במסגרת זו חוקקו את חוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירות מגורים לטווח ארוך) וכן תיקנו את פקודת מס הכנסה להעניק למוסדיים פטור ממס במכירת נדל"ן להשקעה, וזה לא עבד. יש עוד לא מעט שאלות פתוחות בנושא הזה, כמו התייחסות לנושא מס הרכישה למשל ואילו מדרגות מס יחולו על מקבצי דיור".

שאלת התשואה

במקביל, יש גם את שאלת התשואה. נכון להיום כשקרן ריט או מוסדיים משקיעים בנדל"ן מניב הם יכולים לקבל תשואה של כ-7%. אבל בכל הקשור לדיור להשכרה לטווח ארוך, השוק היום מתנהל ברמת תשואה של בין 3% ל-4%. על זה צריך להוסיף גם עלויות של מימון, וגם תפעול ואחזקה.

שביט: "המוסדיים הרי גם לא יהיו אלו שינהלו את הנכסים, וגם על זה ייצא כסף שבסופו של דבר ייגרע מהתשואה. מרמה של 4% תשואה אין הרבה מה לחתוך, ואני לא יודעת כמה זה ישאיר בסוף. וזה עוד לפני שמדברים על איכות הדירות ואיך דואגים שהמקבצים להשכרה לא יהיו כמו דירות עמידר לפני שנים.

"לסיכום, אני פסימית לגבי ההצלחה של התוכנית הזו, כי מה שנותנים היום כבר נתנו בעבר וזה לא עבד. הרעיון שייתנו גם לציבור להיכנס לקרן שתשקיע בדיור להשכרה במקום לקנות דירות להשקעה הוא לא רע, אבל גם כאן נשאלת השאלה האם אחרי שמנסים עכשיו להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן, לא מכניסים את הציבור להשקעה הזו בדלת האחורית באמצעות הגופים המוסדיים, ובסופו של דבר נגיע לאותה נקודה. ואז, כדי להגדיל את התשואה - או שמחירי השכירות לא יוכלו להיות נמוכים, או שהמדינה תהיה זו שתצטרך לתת לזה סבסוד על ידי אובדן הכנסות".