טירוף המחירים בשוק הנדל"ן: צפו בטבלאות המלאות

חודש יוני היה ללא ספק שעתם של מוכרי הדירות. בשנים האחרונות ידם בדרך כלל היתה על העליונה, אולם בחודש החולף הם נהנו מתוספת רוח גבית משמעותית בשל ההחלטה על העלאת מס הרכישה למשקיעים בסוף החודש ל-8% - החלטה שעודדה את הישראלים למהר ולקנות דירה "רגע לפני שהחלון ייסגר". גם רוכשי דירה ראשונה, שלכאורה היו אמורים להמתין עד שתחלוף "סערת המשקיעים" והביקושים בשוק יירגעו, הצטרפו משום מה לבהלת הקניות.

הכלכלן הראשי במשרד האוצר דיווח השבוע ש"נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים על רמה חריגה של עסקאות, הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם". הבנקים כבר הודיעו בתחילת החודש שיוני שבר את שיאי המשכנתאות, בהיקפים של כ-6.5 מיליארד שקל. באוצר גם פרסמו בימים האחרונים כי נרשמה עלייה חדה בהכנסות המדינה ממיסוי מקרקעין בחודש יוני, על רקע הקדמת רכישות של משקיעים טרם העלאת מס הרכישה.

בזמן שבמשרד האוצר מרבים להצהיר שהם מפסיקים לראות בנדל"ן מקור הכנסות לקופת המדינה, ההכנסות ממיסוי נדל"ן הסתכמו ביוני ב-914 מיליון שקל, עלייה של כ-45% לעומת יוני 2014. במס שבח נרשמה עלייה בשיעור 40% ובמס רכישה נרשמה עלייה בשיעור 49%.

ובעקבות זאת, על פי לוח הומלס, במרבית האזורים בארץ ובמרבית סוגי הדירות העלו המוכרים את המחיר המבוקש גם בחודש החולף (אולי אף יותר משיעור המס). בשום אזור לא היתה ירידת מחירים בכל סוגי הדירות. מנגד, ב-7 מתוך 15 האזורים שנבדקו - ראשון לציון, נתניה, נס ציונה-רחובות, השרון, בת ים-חולון, באר שבע ומודיעין - נרשמו עליות בדירות שלושה, ארבעה וחמישה חדרים.

מגמת העליות הברורה ביותר היתה בדירות ארבעה חדרים, שם נרשמה ירידה במחיר המבוקש רק בפתח תקווה ובאזור הצפון (עכו-נהריה). גם במחיר השכירות המבוקש נרשמו עליות בדירות ארבעה חדרים בכל האזורים, למעט בירושלים עם ירידה של 0.8% (למחיר של 4,860 שקל בממוצע לחודש).

חודשי הקיץ ניכרים בביקוש לדירות להשכרה. בתל אביב למשל, שבה כמחצית מהדירות מושכרות, נרשמה עלייה של 0.85% במחיר המבוקש להשכרת 5 חדרים (למעלה מ-9,400 שקל לחודש!), עלייה של 1.2% במחיר לדירות 3 חדרים (6,230 שקל) ועלייה של כמעט 2% להשכרת 4 חדרים (7,480 שקל). התשואה משכירות למי שיקנה היום דירה בתל אביב עומדת על כ-3% ברוטו. חשוב לזכור שמרבית הדירות בת"א חוצות את רף המס (מעל ל-5,000 שקל), כך שבעליהן גם נדרש לשלם מס למדינה מדמי השכירות (10% במסלול המקובל).

מתודולוגיה:

מדד גלובס-הומלס מציג 2 פרמטרים - מחיר מבוקש לדירה בלוח האינטרנטי הומלס ותשואה ממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.

בכל מקרה, חשוב לזכור שמחיר השכירות הוא שכר הדירה המבוקש ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה בתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-5,070 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

גם האיום הקבוע להשית יותר מס על בעלי הדירות צריך להילקח בחשבון בחישוב ההכנסה העתידית הצפויה.

 מחיר מבוקש לדירת 4 חדרים

 תשואה על חדרים