מחר בקבינט הדיור: שורה של החלטות להוזלת הדירות

שורה של הצעות החלטה משמעותיות לענף הנדל"ן צפויות לעלות מחר (ב') לדיון בקבינט הדיור. יהיה זה קבינט הדיור השלישי במספר שמתכנס תחת היו"ר החדש, שר האוצר משה כחלון.

בין ההצעות: נוסח מורחב של תוכנית מחיר למשתכן הכוללת מענקי פיתוח ומענקים לרוכשים, הגדלת מספר העובדים הפלשתינאים בישראל אישור לתנאי שהייה ומתן אישור לעובדים זרים רק בתחום הבנייה למגורים, הסרת חסמים בתוכנית פינוי מתחם תע"ש השרון, תוכנית לתוספת זכויות בנייה של עד 20% בבנייני מגורים בהליך מקוצר וגם הכרזת מתחמים נוספים לטיפול הותמ"ל בהיקף של כ-37.9 אלף יחידות דיור ביישובים שונים בארץ. במקביל יקבלו חברי הקבינט סקירה אודות מצוקת הדיור בקרב האוכלוסייה החרדית.

כאמור, החלטת הצעה אחת שתעלה מרחיבה את תוכנית מחיר למשתכן החדשה של כחלון וקובעת כי במקומות בהם ערך הקרקע נמוך יינתנו מענקי פיתוח כמו גם מענקים שיועברו ישירות לרוכשי הדירות בגובה של עד 60 אלף שקל. הרעיון שעומד בבסיס הצעת ההחלטה של משרד האוצר הנוגעת להרחבת תוכנית מחיר למשתכן הוא העמקת הסבסוד שתעניק המדינה ביישובי הפריפרייה שם הנחה בקרקע לא מספיקה לייצור דירות מוזלות. הצעת ההחלטה לא נוקבת עלות תקציבית של המענקים או מאבדן ההכנסות בקרקע. שהצעה זו, לאחר שתאושר בקבינט הדיור, עוד צריכה לעבור את אישור מועצת מקרקעי ישראל.

הצעה משמעותית נוספת שתעלה לקבינט הדיור הקרוב תחת הכותרת "הוספת יחידות דיור בקרקע מתוכננת באמצעות מסלול מהיר" מבקשת לקבוע הוראת שעה לחמש שנים במסגרתה יוכלו קבלנים ויזמים להוסיף לבניין מתוכנן או כזה שכבר החל להיבנות זכויות וזאת ללא הצורך לקבל אישור מהועדה המחוזית. עד היום, חוק התכנון והבנייה הגדיר כל בקשה בפרויקט בנייה שתכליתה הגדלת השטח הבנוי מעבר למה שמאפשרת התב"ע התקפה במקום כסטייה ניכרת מתוכנית ולכן חייב את המגיש הבקשה לעבור דרך הועדה המחוזית. מדובר בתהליך של חודשים ואף שנים.

הצעת ההחלטה האמורה מבקשת לבטל חובה זו ולאפשר לקבלנים וליזמים להוסיף שטח בנייה נוסף לפרויקט בהיקף של עד 20% מהשטח המותר לבנייה. הצעת החוק קובעת כי מדובר רק בתוכנית שאושרו לפני חודש אוגוסט 2015 ורק ביישובים עירוניים ובבנייה רוויה. במקביל תוספת הבנייה האמורה תתייחס לבניין שטרם החלה בנייתו אך גם לבניין שנמצא כבר בבנייה בשלב השלד. עוד קובעת ההצעה כי לפחות מחצית מהדירות שיתווספו יהיו רק דירות קטנות בשטח של עד 75 מ"ר כאשר הדירות הנוספות לא יעלו כל שטח 150 מ"ר.

נדגיש כי תוספת בנייה מוצעת זו עדיין כפופה למגבלות שונות בתב"ע הקיימת כמו מגבלת גובה למשל, אך במסגרת הצעת ההחלטה מוצע גם להעניק לרשות המקומית סמכות לשינוי קווי בניין או אף חריגה של קומה אחת מעבר למגבלת גובה באם קיימת. עוד שתי נקודות חשובות בהצעה זו: התוספת האמורה לא תחול על בניינים במסגרת תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה והיא תהיה חייבת בתשלום דמי השבחה אך לא בדמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.

קבינט הדיור עומד גם לאשר הצעה שמטרתה קידום פינוי מתחמי תע"ש, החלטה המתייחסת בעיקר למתחם תע"ש השרון הממוקם בין הערים רמת השרון והוד השרון משני צידי כביש מספר 4. הצעת ההחלטה שכותרתה היא: "הסרת חסמים הכרוכים במעבר התעשייה הצבאית לישראל לנגב" מציעה להכשיר מבנים שנבנו מעבר בלא הליך אישור ורישוי רגילים מכח צרכי מערכת הביטחון וגם להסדיר את נושא חיוב הארנונה עד שיפונו המתחמים כולם. לרשויות המקומיות חיוב ארנונה מיוחד למפעל שעיקר פעילותו ייצור נשק ותחמושת שנמצא במתחם הגדול מ-5,500 דונם, אך ככל שהמתחם יפונה בחלקים הוא יצטרך לשלם ארנונה על חלק קטן יותר ללא החיוב המיוחד, כלומר סכומים גבוהים יותר.

מכיוון שפינוי המתחמים צפוי להתבצע בשלבים עד שנת 2022 מדובר בתקופה לא קצרה במסגרתה חיוב הארנונה ייגדל מה שעל פי הצעת ההחלטה עלול להוביל למצב בו חיוב הארנונה המוגדל "יתמרץ באופן שלילי את פינוי הקרקע ברמת השרון ולסכן את ביצוע הליך המעבר ופינוי הקרקעות באזורי הביקוש". מסיבה זו מבקשת הצעת ההחלטה לקבוע דמי ארנונה מופחתים גם למתחם קטן יותר מ-5,500 דונם. נזכיר כי מתחם תע"ש השרון עשוי להניב תוספת של כ-40 אלף יח"ד אולם מדובר בהיצע שעוד רחוק מביצוע ואכלוס משום שהקרקע במתחם ככל הנראה מזוהמת וטרם נקבע כיצד, מתי ועל ידי מי תטוהר בשנים הקרובות.

הגדלת היצע העובדים הזרים רק לבנייה למגורים

במסגרת הצעת ההחלטה שכותרתה "סיוע ממוקד להגדלת היקף פעילות הבנייה למגורים", מוצע לקבוע כי "לא תותר העסקת עובדים שאינם ישראלים בענף הבנייה בפרויקטים חדשים שאינם בנייה למגורים ונתן בעבורם צו התחלת עבודה לאחר יום 1 בינואר 2016".

עם זאת, הצעת ההחלטה מאפשרת להחריג פרויקטים מיוחדים מקביעה זו על ידי צוות בו יהיו חברים מנכ"ל משרד הבינוי, מנכ"ל משרד הביטחון, הממונה על התקציבים באוצר, מנכ"ל משרד הכלכלה, מנכ"ל רשות האוכלוסין וההגירה, ראש מטה הדיור והיועץ המשפטי לממשלה. עוד קובעת הצעת ההחלטה כי פרויקט עיר הבה"דים יוחרג מהחלטה זו וכך גם מתחמי מעבר סביב צה"ל לדרום במסגרת תוכנית שוה"ם 3.

במקביל, קובעת הצעת ההחלטה לגבש צוות שיבחן את האפשרות להבאת עובדים זרים נוספים באמעות חברות בנייה זרות שיפעלו כחברות ביצוע בישראל וכן לבחון חלופות נוספות להבאת עובדים זרים או פלשתינאים לענף הבנייה. בנקודה זו כדאי לציין שבעוד הקבלנים דורשים כבר תקופה ארוכה מהמדינה ומשר האוצר להביא פועלי בניין מסין, היעדר הסכם בילטראלי שיסדיר את הבאתם מקשה על המדינה לקדם החלטה זו.

לכן, תכלית ההצעה להביא חברות זרות שיבצעו פרויקטים לבנייה בישראל היא לעקוף את הבעייתיות האמורה. עוד שתי נקודות שראוי לציין במסגרת הצעת החלטה זו היא שבמשרד האוצר התנו את הגדלת מספר העובדים הפלשתינאים בהגדלת ותגבור כח האדם במעברים דרכם נכנסים העובדים לישראל ואף תיקצבו זאת במיליוני שקלים בשנים הבאות. עוד נקודה היא שהצעת החוק גם מתייחסת למצב התעסוקתי בישראל וגורסת כי במדינה ויורע המצב, והאבטלה תעלה, תהיה התייחסות בהתאם למספר העובדים הזרים שיוכלו להיכנס לעבודה בישראל.

כאמור, שתי הצעות נוספות שיעלו לאישור הקבינט מתייחסות להכרזת מתחמים שיעברו לטיפול המזורז בועדה לתוכניות מועדפות לדיור (הותמ"ל). מדובר על הצעה אחת המתייחסת לתשע תוכניות שונות שיאפשרו קידום תוכניות לבניית כ-23.5 אלף יח"ד, והצעה נוספת להכרזת שישה מתחמים נוספים המאפשרים בניית כ-14.4 אלף יחידות דיור. בסך הכל מדובר בתוכניות לקידום בנייתן של כמעט 38 אלף דירות חדשות.

ההצעה הראשונה מציעה את המתחמים הבאים: שני מתחמים שונים בבאר יעקב שעתידים להפוך לזמינים לאחר פינוי מחנה צריפין (7,200 יח"ד), שכומה מ' בביר אל מכסור (1,200 יח"ד), שכונה דרום מזרחית בעילוט (570 יח"ד), השכונה המערבית באיכסאל (560 יח"ד), מתחם רמת יוחנן בקריית אתא (5,500 יח"ד), מתחם בצפון העיר עפולה (1,600 יח"ד), מתחם תע"ש בטירת הכרמל (2,400 יח"ד) ואום אל פחם (4,500 יח"ד). סך הכל כוללים כל המתחמים תוכניות לבניית כ-23.5 אלף יחידות דיור כאשר במרביתן לא יכללו התוכניות דיור להשכרה מסיבות שונות.

ההצעה השנייה מתייחסת למתחמים ביישובים ובשכונות הבאות: שכונת האגמים באשקלון (5,000 יח"ד), רובע 12 בקצרין (1,800 יח"ד), גבעת צוריאל במעלות (1,800 יח"ד), שכונת הפארק באופקים (1,200 יח"ד), מזרעה (600 יח"ד) וטמרה (4,000 יח"ד). נציין כי בארבעת המתחמים הראשונים מציינת הצעת ההחלטה שילוב דיור להשכרה בטווח ארוך אולם לא ברמה שהחוק מאפשר שהיא עד 30%. כך, באשקלון מוצע לכלול 20% דיור להשכרה במתחם ובמעלות, קצרים ואופקים יעמוד היקף הבנייה להשכרה רק על 5% בכל אחד מהמתחמים וזאת על פי הצעת ההחלטה משום ש"קביעת שיעור גבוה יותר של דירות להשכרה לטווח ארוך תוביל לכך שהתוכנית לא תהיה ישימה כלכלית".