רשות ני"ע: הערכות השווי של הקניונים בב"ש היו אופטימיות מדי

התחרות על כיסי הצרכנים בבאר שבע וסביבתה התגברה בשנים האחרונות בצורה משמעותית, כשבירת הנגב הפכה לבירת הקניונים של ישראל. לקניון הנגב של קבוצת עזריאלי הצטרפו ארבעה פאוור-סנטרים גדולים, הפועלים לצידם של כמה מרכזים מסחריים שכונתיים, אך עם תחילת פעילותו של הגרנד קניון ב-2013, עלתה התחרות בעיר מדרגה נוספת. מבצע "צוק איתן" לפני כשנה גרם להאטה בצמיחת המשק המקומי, והפך את המצב למאתגר אף יותר עבור בעלי הקניונים.

למרות זאת, התחרות בבאר שבע צפויה רק להמשיך ולהתגבר בשנים הקרובות, עם הקמתם המתוכננת של שני מתחמי קולנוע ענקיים (ישפרו פלנט וסינמה סיטי) שאמורים להוסיף עוד עשרות אלפי מ"ר של מסחר לעיר.

על רקע מגמות אלה, מפנה היום רשות ני"ע זרקור לתחרות העזה השוררת בין הקניונים והנכסים המסחריים בבאר שבע, במסגרת דוח ביקורת שביצעה בחודשים האחרונים לעבודות שמאות שנעשו לנכסיהן של שתי ענקיות הקניונים של ישראל - עזריאלי ומליסרון - בבאר שבע. הראשונה מפעילה כאמור בעיר את הנגב, ואילו מתחרתה אחראית ל"גרנד קניון" (יחד עם אלי להב).

בחינת השפעת התחרות על שווי הנכסים ועל הדרך בה בוצעו הערכות השווי מעלה תמונה לא פשוטה של ירידה בדמי שכירות, ירידה בפדיונות וירידה בשיעורי התפוסה. בין הממצאים העיקריים שמציגה הרשות ביחס להערכות השווי שבוצעו לצמד הנכסים היא מציינת שימוש בהכנסות שלא משקפות את מצב הנכס, הצגת סכומים עודפים מדמי ניהול, והנחות אופטימיות בבסיס השומה שנערכה להם.

אחד מהסעיפים הבולטים בדוח, המעידים על השחיקה בכוחם של בעלי הנכסים, דן בחישוב שווי הנכס.

ברשות מציינים כי ערכו של אחד מהנכסים שנבדקו חושב בהתאם להכנסותיו באותה שנה, זאת למרות שהבדיקה שהיא ביצעה מצאה חוזי שכירות שנחתמו במהלך אותה שנה ש"העידו על ירידת מחירים בשיעור של עשרות אחוזים".

ברשות מציינים אינדיקטורים שליליים נוספים שזוהו בהכנסות הצפויות, בהם "ירידה בפדיונות הנכס, ירידה בשיעורי התפוסה בנכס ועלייה ביחס שבין פדיון השוכרים לבין דמי הניהול ושכר הדירה בנכס". ברשות מסבירים כי "לרוב, שימוש במחירי החוזים הקיימים כבסיס להכנסה המייצגת אכן מהווה מתודולוגיה מקובלת לצרכים שמאיים". אולם, מדגישים שם, במצב בו "קיימת מגמה שלילית וברורה של ירידה בפדיונות הנכס וב-NOI (רווח תפעולי נקי, א' ל') על התאגיד ומעריך השווי לגלם מגמה זו... בוודאי במצב בו ידוע על התפתחות אקסוגנית לתאגיד של גידול חד בהיצע שטחי המסחר בשוק הרלוונטי".

נושא נוסף אליו מתייחסת הרשות בדוח הוא דמי הניהול הנגבים בנכסים. לפי הרשות "ריבוי שטחי המסחר באזור והיחס שבין דמי השכירות והניהול בנכס לבין הפדיון בו, בצירוף הירידה המתמשכת בדמי השכירות עצמם העידו על כך שאין זה מעשי להניח שתהיה לתאגידים אפשרות כלכלית להעלות את דמי הניהול". למרות זאת, הרשות מצאה בביקורת כי הערכות השווי שבוצעו לקחו בחשבון תמורה גבוהה מפעילות ניהול הנכסים ביחס לתוצאות בשנים קודמות.

עוד מזכירה הרשות בדוח את ההנחות האופטימיות שנלקחו בחשבון בביצוע השומה באחד הנכסים (ככל הנראה מדובר בגרנד קניון של מליסרון). זאת, למרות שהרשות מצאה כי ההכנסות של אותו נכס שנפתח לאחרונה טרם התייצבו, וכן כי "חלה ירידה בהכנסות הנכס מדמי שכירות לצד ירידה בשיעורי התפוסה ולצד גידול חד בהקלות בדמי השכירות".

שיעור ההיוון לא מייצג

לפי הרשות, ממצאים אלה, "כמו גם אינדיקטורים נוספים שעלו מהביקורת (כגון: פדיונות נמוכים למ"ר ביחס לקניונים אחרים בקבוצה, עודף שטחי המסחר והתחרות בבאר שבע), מצביעים על אי ודאות כלכלית העלולה להשפיע לרעה על ביצועי הנכס בעתיד".

למרות זאת, ברשות מציינים כי "תזרים המזומנים העתידי שהונח שינבע מן הנכס לצורך הערכת השווי היה אף גבוה מהתזרים של הנכס בפועל למועד הערכתנו. זאת חרף אי-הוודאויות הקיימות. בנוסף, על פניו, גם שיעור ההיוון שעמד בבסיס השומה לא גילם את אי-הוודאויות".

עניין נוסף עליו נמתחת ביקורת בדוח הוא נושא השיפוצים הנדרשים לנכסים. ברשות ני"ע מבקרים את הדרך בה נלקחו בחשבון השקעות הנדרשות לשיפוץ הנכס (ככל הנראה של עזריאלי).

לפי הדוח, הערכת השווי לנכסים נדרשת "לשקף את הציפיות של משתתף שוק רלוונטי ביחס למצבו של הנכס למועד השומה ולהשקעות הנדרשות בכדי לשמר את הנכס במצבו, על מנת לתמוך בתחזית ההכנסות משכירות ולא רק את תוכניות התאגיד המאושרות". ברשות מציינים כי "היקף ההשקעות ההוניות שנדרשו בנכס הספציפי היה גבוה יחסית, ולכן שיעור היוון הנגזר מעסקאות השוואה לא ייצג בנסיבות האמורות את היקף ההשקעה ההונית שנדרשה בנכס".

את הערותיה בעקבות ממצאי הביקורת העבירה הרשות לידי עזריאלי ומליסרון טרם פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2014. באותם דוחות ציינה קבוצת עזריאלי כי "השווי ההוגן של קניון הנגב לסוף 2014 הופחת לאור התאמות שכר דירה במהלך תקופת הדוח בכ-20% לעומת השווי אשתקד".

עוד ציינו בקבוצה כי במסגרת הבדיקה שביצעה רשות ני"ע "הועלו מספר השגות ביחס לאופן חישוב ההכנסה המייצגת ושווי פעילות הניהול, במסגרת קביעת השווי ההוגן לקניון הנגב בדוחות ל-2013, אשר שיקף הפחתה של כ-12% מול שנת 2012".

בעזריאלי הוסיפו כי "החברה העבירה את עמדתה, אשר לפיה המתודולוגיה ששימשה ועדיין משמשת בקביעת השווי היא המתודולוגיה המקובלת בישראל בנכסים מניבים".

לעומתה, הערכת השווי שצרפה מליסרון לגרנד קניון בדוחותיה העלתה כי בסיכום 2014 שוויו ירד ב-6.5%. במליסרון ציינו בדוח כי בהערכת השווי לסוף 2014 שבוצעה לגרנד קניון "הובאו בחשבון וניתן משקל ראוי להתייחסויות ולנימוקים שנזכרו בעמדת הרשות כפי שנמסרה לחברה".

הליקויים העיקריים שעולים בדוח לגבי נכסי עזריאלי ומליסרון בבאר שבע

לא גולמו ירידות בפדיונות וברווחים התפעוליים

הנחת עבודה של דמי ניהול גבוהים ביחס למה שהשתקף מהפעילות בשנים קודמות

הנחה אופטימית לגבי תזרים מזומנים עתידי, למרות אי ודאות בתחומים שונים

שיעור היוון שלא ייצג את היקף ההשקעה ההונית הנדרשת לנכס