רבוע כחול הנפיקה, שופרסל פיצלה, ורמי לוי כרגיל מנצח

10 שנים אחרי נפילתה של רשת הקמעונאות קלאבמרקט, מציפים שוב הקשיים ברשת מגה את הקשר בין קמעונאות ונדל"ן.

אחת מהסיבות שיוחסו לנפילתה של קלאבמרקט הייתה העובדה שהרשת, שמנתה מעל ל-100 סניפים, לא החזיקה בבעלות על אף אחד מהם ושכרה את כולם - עניין שהשפיע לרעה על הוצאות התפעול והמימון שלה. טענות דומות נשמעות כיום בעניינה של מגה.

עיקר הסניפים בהם פועלת הרשת שבשליטת אלון רבוע כחול (קרוב למחצית) מושכרים לה על-ידי החברה-האחות, רבוע כחול נדל"ן, בעקבות מהלך לפיצול הפעילויות אותו ביצעה הקבוצה בסוף 2005 לצורך "הצפת ערך", כפי שהגדירו זאת אז קברניטיה.

אולם בעוד חברת הנדל"ן המניב נהנתה במהלך השנים מתזרים מזומנים יציב ממגה, הודות למחירי השכירות המפולפלים שנגבו ממנה, נאלצה רשת הקמעונאות להתמודד עם תשלומים שוטפים גבוהים שהעיבו על תוצאותיה העסקיות.

בסיכום 2014 שילמה מגה לרבוע נדל"ן דמי שכירות של 141 מיליון שקל עבור הנכסים שהיא שוכרת ממנה - תשלום המשקף שיעור תשואה שנתי נאה של 8.1%. התמורה שקיבלה רבוע נדל"ן ממגה ב-2012-2013 עמדה על 142-145 מיליון שקל בשנה, מספרים ששיקפו שיעורי תשואה של 8.3%-8.5% לאותן שנים.

קריסתה של מגה צפויה להשפיע לשלילה על תוצאות רבוע כחול נדל"ן, שדיווחה בשבועות האחרונים כי הפחתה צפויה של 5% בדמי השכירות לנכסי מגה תצמצם את הכנסותיה השנתיות מהרשת ב-7 מיליון שקל.

בנוסף, 12 מתוך 32 סניפי מגה הצפויים להיסגר כעת הם בבעלות רבוע נדל"ן. מגה גם צפויה לצאת בשלבים מהמרכז הלוגיסטי שלה בקיבוץ אייל, בו מחזיקה רבוע נדל"ן 50%.

המחזיקים במניית רבוע נדל"ן לא נותרו אדישים להרעה הצפויה בפעילותה, ומאמצע אפריל איבדה המניה רבע מערכה, וכעת היא משקפת לחברה שווי של 1.4 מיליארד שקל.

מאיר סלייטר, מנהל מחלקת המחקר בבנק ירושלים, אומר כי "ההפרדה שנעשתה בין הנדל"ן לקמעונאות בקבוצת אלון רבוע כחול פגעה במגה, כי ההוצאות השוטפות שלה גדלו, מה שאילץ אותה למכור את מוצריה במחירים גבוהים יותר. בשנים בהם השוק הלך לכיוון הדיסקאונט, מגה לא הצליחה להתמודד עם המגמות".

סלייטר מסביר כי "העלות השוטפת של חברה שהיא בעלת הנדל"ן שלה היא נמוכה יותר. בעבר, לפני כעשור, כשהרווחיות של אלון רבוע כחול הייתה גבוהה יותר משופרסל, הנדל"ן השפיע על התוצאות שלה לטובה, משום שלא היו לה הוצאות שכירות, אלא רק הוצאות פחת, והפחת הוא מאוד איטי".

ואכן, לאור הנתונים הללו וההסתבכות של מגה, מעניין לבחון איך נראים פני הדברים בשתי רשתות הקמעונאות הגדולות האחרות - שופרסל ורמי לוי.

שופרסל: הנדל"ן מוחזק בידי חברה-בת

גם ברשת הגדולה בישראל, שופרסל, המשתייכת לקבוצת אי.די.בי, החליטו לפני כשנתיים לבצע שינוי בהחזקות הנדל"ן. במהלך 2013 החליטה שופרסל לפצל את נכסי הנדל"ן שלה מהפעילות הקמעונאית, ולרכז אותם תחת חברה-בת בבעלותה המלאה. כלומר, בניגוד למגה, שהנפיקה את הפעילות - כאן, למרות הפיצול, הנדל"ן נותר בינתיים בשליטת רשת הקמעונאות.

כיום, כרבע מסך שטחי הסניפים הכולל של שופרסל (כ-130 אלף מ"ר מתוך 537 אלף מ"ר) מושכר לה על-ידי חברת הנדל"ן שבשליטתה לטובת עסקי הקמעונאות, ובסיכום 2014 דמי השכירות ששולמו לחברה-הבת עמדו על 129 מיליון שקל, ושיקפו תשואה שנתית של 7.4%.

בשופרסל מסבירים כי פעילות חברת שופרסל נדל"ן "כוללת פיתוח והשבחת הנדל"ן כתחום עסקים נוסף עצמאי נושא תשואה בחברה (כגון השכרת שטחי מסחר לצדדים שלישיים) והצפת ערך לחברה ולבעלי מניותיה".

בעבר לא פסלו בשופרסל את הנפקת החברה-הבת, בדומה למהלך שביצעה אלון רבוע כחול, אולם אפשרות זו לא יצאה לפועל עד היום. שווי נכסי הנדל"ן שהושכרו לרשת הקמעונאות בסוף 2014 עמד על 1.7 מיליארד שקל (ובסך-הכול שווי נכסי הנדל"ן של שופרסל עמד על 2.2 מיליארד שקל).

סלייטר מבנק ירושלים טוען כי "ההוצאה על פחת היא בערך כ-2% מעלות הנכס, ובשכירות כיום התשואה על נכסים מסחריים היא כ-6%-8%. לכן, חברה שהיא בעלת נכסי הנדל"ן של עצמה יכולה להיות יותר יציבה ורווחית".

רמי לוי: הכנסות של כ-30 מיליון שקל לבעל השליטה

לעומת שתי ענקיות הקמעונאות המסורתיות, רשת רמי לוי פועלת באמצעות אסטרטגיה שונה, והיא אינה מחזיקה בנכסים כלל, כך שפעילותה כוללת את תחום הקמעונאות בלבד ואינה מושפעת מהשינויים בשווי הנדל"ן וההכנסות שהוא מייצר.

אצל רמי לוי, הרשת בעלת שווי השוק הגדול בישראל (2.3 מיליארד שקל לעומת 2.1 מיליארד שקל לשופרסל), ההחלטה הזו גם מייצרת הכנסות משמעותיות עבור מייסד הרשת, משום שהוא הבעלים של חלק ניכר מנכסיה

מתברר כי לצד היותו שחקן פורץ דרך בתחום הקמעונאות, לוי גם יודע לנהל את עסקי הנדל"ן הפרטיים שלו בצורה מרשימה. מדוחות רשת רמי לוי עולה כי בסיכום 2014, נהנה לוי - יחד עם שותפים וצדדים קשורים - מדמי שכירות נאים של כ-30 מיליון שקל מהרשת שבשליטתו, עבור השכרת כמחצית מסניפיה: 14 מתוך 30.

סך דמי השכירות ששילמה רמי לוי בגין השטחים המושכרים שלה אשתקד עמדו על 69 מיליון שקל - נתון המשקף את העובדה כי דמי השכירות לנכסיו הפרטיים של לוי בדרך-כלל דומים לדמי השכירות ביתר הנכסים, ולעיתים אף נמוכים יחסית.

לוי ממשיך לדבוק באותה אסטרטגיה גם בנוגע לסניפים העתידיים של הרשת. בחודש שעבר הוא חתם על עסקה לרכישת 20% מקניון "שער העיר" בבית-שמש תמורת 36 מיליון שקל, וכחלק מההסכם צפויה רשת הקמעונאות שלו לשכור בנכס שטח של קרוב ל-4,000 מ"ר למשך 7 שנים, עם אופציה להאריך את הסכם השכירות עד 21 שנים.

מלבד הנכסים המשמשים את הרשת, לוי מחזיק בלא מעט קרקעות ונכסים נוספים, בעיקר באזור ירושלים.

"כשרמי לוי הנפיק את החברה שלו, הוא החליט להשאיר את הנדל"ן בידיים שלו, ולעיתים להשכיר לרשת נכסים בשכר דירה נמוך ביחס לשוק, כדי לתמוך בחברה הציבורית", אומר סלייטר.

 הנדלן של רשתות הקמעונאות דוחות 2014