עומדים לקחת משכנתא? "האפיק המועדף כיום הוא פריים"

על-פי נתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה, היקף נטילת המשכנתאות החדשות עלה ב-50% בחודש יוני השנה לעומת תקופה מקבילה אשתקד והגיע לשיא של כל הזמנים - 6.99 מיליארד שקל.

לדברי עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, המתמחה בייעוץ וליווי לנוטלי משכנתאות, למרות הדיבורים הצפויים על עליית הריבית, עדיין האפיק המומלץ לנוטלי משכנתאות הוא אפיק הפריים (יש לחשב סיכונים בעת עלייה של הריבית). עוד הוא מעריך כי אפיקי הריביות הקבועות לא צמודות והמשתנות עדיין עדיפים על המסלולים הצמודים.

- בחודשים האחרונים חלו עליות חדות בתשואות האג"ח אשר הביאו לייקור של הריבית על המשכנתא. מהן הריביות הכדאיות היום?

"לאור העלייה בעלות הגיוס של הבנקים מהאג"חים, שוק המשכנתאות חווה עלייה של 1% ויותר, בריביות הקבועות והמשתנות שאינן צמודות (למרות שריבית הפריים נותרה על כנה). אם לפני חודש וחצי ריבית קבועה לא צמודה לתקופה של 10 שנים עמדה על 2.4%-2.6% , הרי שהיום היא עלתה לכדי 3.1%-3.3%, והריבית המשתנה כל 5 שאינה צמודה, עלתה משיעור ריבית 2.3% ל-3.3%. למרות האמור לעיל ולמרות שהקבועות לא צמודות עלו, עדיין חשוב ונחוץ עד מאוד לשלב מסלולים אלו בתמהיל המשכנתא על מנת לשמור על האיזון בהחזרים החודשיים, מה גם שבראייה עתידית ניתן לצפות שבעת התאוששות מדד המחירים לצרכן, ריביות אלו יהיו זולות לאורך התקופה".

- איזו חשיבות יש להבדלי הריביות כאשר נוטלים משכנתא?

"לווים רבים מנהלים מו"מ ותחרות בין הבנקים על גובה ריבית המשכנתא בלבד ללא התייחסות למסלול הנבחר, למדד בו הוא תלוי וללא הבנה על כמה כסף הם בעצם מנהלים משא ומתן, בין הבנקים השונים. למעשה, מרבית האנשים אינם יודעים כי ניהול המשא ומתן על ריביות יגרום לחסכון מזערי, בעוד בחירה של מסלול לא נכון עלולה לגרום לתשלום מיותר של מאות אלפי שקלים לאורך התקופה".

- מה המשמעות של ניהול משא ומתן על תנאי המשכנתא או שמספיק להתמקד בריביות?

"בישראל, למעלה מ-60% מעלות הדירה נלקחת באמצעות הלוואת המשכנתא. למרות זאת, בעוד מרבית רוכשי הדירות ינהלו משא ומתן עיקש עם מוכרי הדירות במטרה להוריד 5% עד 7% ממחיר הדירה, מרביתם כמעט ואינם מנהלים מו"מ עם הבנק על תנאי המשכנתא אלא רק על הריביות. מעבר לכך, מרבית הרוכשים מגיעים לבנק כמעט ללא הבנה בכל הקשור לתנאי ההלוואה ומונעים מעצמם את היכולת לניהול משא ומתן יעיל ומוצלח. ההפרשים בין סכומי הכסף שיוחזרו לבנק בהלוואות המשכנתא השונות יכול להגיע לפער של מאות אלפי שקלים, דבר שיכול להפוך את רכישת הדירה לעסקה גרועה".

- האם ניתן לקבל ריביות טובות יותר כאשר מדובר במימון נמוך מ-60%?

"ככל שאחוזי המימון הנדרשים נמוכים יותר, כך הסיכון שהבנק לוקח קטן יותר. הסיכון אותו לוקח הבנק בכל הלוואה בא לידי ביטוי בריביות אותן הוא מציע ללווה. כיום, מגבלות בנק ישראל מתירות לבנקים לתת הלוואה עד לגובה 70% משווי הנכס. אולם, לווי משכנתה רבים אינם מודעים לכך ואינם מנצלים את העובדה שאם ההלוואה נמוכה מ-60% משווי הנכס, ההלוואה הופכת לאטרקטיבית יותר והבנקים מציעים ריביות טובות יותר. גם למי שנוטל משכנתה ראשונה באחוזי מימון שכאלה, ובעיקר למי שכבר שילם חלק מהמשכנתא מומלץ מאוד לבדוק את הנושא".

- לנוטלי המשכנתאות הוותיקים, מציעים לא פעם "מיחזור משכנתא" - למי כדאי למחזר?

"למעלה משליש מהמשכנתאות שנלקחו לפני כשנה ויותר כדאיות במיחזור. חסכון ללקוח יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך תקופת חיי המשכנתא. מומלץ לבחון את אפשרויות המיחזור ותנאי ההלוואות לכל מי שחווה קשיים בהחזרים החודשיים, למי שהמשכנתא שלו נלקחה בצורה לא נכונה, למי שמשלם ריביות גבוהות, למי שיכול היום לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים יותר מבעבר, למי שלקח משכנתא לפני שנה ולמי שלקח משכנתא לפני שנים".

- כמה כסף ניתן לחסוך במיחזור משכנתא?

"ההיקף הכולל של החיסכון שיכול הציבור להרוויח ממיחזור משכנתאות גבוה מ-12 מיליארד שקל. מבחינת הלווה היחיד, החיסכון הממוצע במשכנתא הכדאית למיחזור הוא כ-12.5% מיתרת הסכום שנותר ללווה להחזיר - חיסכון זה עשוי להגיע למאות שקלים מדי חודש, ולעשרות אלפי שקלים בסכום הכולל".